Abschreibung (AfA) beim Immobilienverkauf 2026: Restnutzungsdauer, Verkauf an Anleger & Steuerwirkung

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) nach § 7 Abs. 4 EStG erlaubt es Vermietern, die Anschaffungskosten des Gebäudes über die Nutzungsdauer steuerlich abzuschreiben. Die Grundregeln: Für Wohngebäude mit Baujahr ab 1925 gelten 2 % pro Jahr (50 Jahre Nutzungsdauer), für ältere Gebäude 2,5 % (40 Jahre). Für Neubauten mit Fertigstellung ab 2023 wurde der Satz auf 3 % angehoben. Wichtig: Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil – Grund und Boden nutzt sich steuerlich nicht ab.

Für Kapitalanleger ist die AfA ein zentraler Renditebaustein. Ein Rechenbeispiel: Kaufpreis 400.000 €, davon 300.000 € Gebäudeanteil (75 %). Bei 2 % AfA ergibt das 6.000 € jährlich, die der Käufer von seinen Mieteinnahmen abziehen kann. Bei einem persönlichen Grenzsteuersatz von 42 % entspricht das einer Steuerersparnis von rund 2.520 € pro Jahr – über zehn Jahre mehr als 25.000 €.

Als Verkäufer sollten Sie dieses Argument kennen: Ein Exposé, das den Anlegern die AfA-Perspektive transparent macht, spricht eine rechenstarke Zielgruppe gezielt an. Wie Sie Selbstnutzer und Kapitalanleger unterschiedlich adressieren, zeigt auch unser Ratgeber zur Immobilienbewertung.

Die gesetzliche Nutzungsdauer von 50 Jahren ist eine Typisierung – die tatsächliche Restnutzungsdauer darf nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG kürzer angesetzt werden, wenn sie nachgewiesen wird. Bei einem Altbau aus den 1960er-Jahren mit überschaubarem Modernisierungsstand kann ein Sachverständiger etwa eine Restnutzungsdauer von 30 Jahren bescheinigen. Der AfA-Satz des Käufers steigt dann von 2 % auf rund 3,33 % – im Beispiel oben von 6.000 € auf 10.000 € jährlich.

Die Finanzverwaltung hat die Anforderungen allerdings verschärft: Das BMF-Schreiben vom 22.02.2023 verlangt ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Gutachters, das sich konkret mit dem technischen Verschleiß, der wirtschaftlichen Entwertung und rechtlichen Nutzungsbeschränkungen auseinandersetzt. Reine Online-Kurzgutachten werden zunehmend kritisch geprüft.

Für Verkäufer heißt das: Ein belastbares Restnutzungsdauer-Gutachten (je nach Objekt meist im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich) kann den Verkaufspreis stützen, weil es dem Käufer eine höhere Abschreibung in Aussicht stellt. Ob sich diese Investition für Ihr Objekt lohnt, klären Sie am besten mit einem anlegererfahrenen Makler – der Bedarfs-Check hilft bei der Auswahl.

Da nur der Gebäudeanteil abschreibbar ist, entscheidet die Kaufpreisaufteilung über die Höhe der AfA-Bemessungsgrundlage. Käufer wollen einen möglichst hohen Gebäudeanteil, das Finanzamt prüft die Angaben anhand der BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung. Eine im notariellen Kaufvertrag vereinbarte Aufteilung ist nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (u. a. BFH, Urteil vom 16.09.2015, IX R 12/14) grundsätzlich bindend, solange sie nicht nur zum Schein getroffen wurde oder die realen Wertverhältnisse offensichtlich verfehlt.

Praktisch bedeutet das: Eine sachlich begründete Aufteilung im Kaufvertrag – etwa gestützt auf den Bodenrichtwert und den Gebäudesachwert – gibt dem Käufer Planungssicherheit. In Lagen mit hohen Bodenrichtwerten (Großstädte) fällt der Gebäudeanteil oft niedriger aus als Käufer erwarten; in Regionen mit moderaten Bodenwerten kann er deutlich über 70–80 % liegen.

Als Verkäufer kostet Sie eine saubere, dokumentierte Aufteilung nichts – sie macht Ihr Objekt für Anleger aber kalkulierbarer und beschleunigt häufig die Kaufentscheidung. Details dazu im Ratgeber zur Kaufpreisaufteilung beim Notarvertrag.

Auch für Sie als Verkäufer spielt die bisherige AfA eine Rolle – allerdings unterschiedlich je nach Konstellation:

• Privatverkauf innerhalb der Zehnjahresfrist: Der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn berechnet sich aus Verkaufspreis minus Anschaffungskosten – wobei die in Anspruch genommene AfA die Anschaffungskosten mindert (§ 23 Abs. 3 EStG). Je mehr Sie abgeschrieben haben, desto höher fällt der zu versteuernde Gewinn aus.
• Privatverkauf nach Ablauf der Zehnjahresfrist: Der Gewinn ist steuerfrei – die genutzte AfA muss nicht nachversteuert werden. Das ist einer der größten Steuervorteile privater Immobilieninvestments.
• Verkauf aus dem Betriebsvermögen: Hier sind stille Reserven stets steuerpflichtig; unter den Voraussetzungen des § 6b EStG lässt sich der Gewinn auf eine Ersatzimmobilie übertragen.

Achtung bei gewerblichem Grundstückshandel: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, riskiert die Einstufung als Gewerbetreibender – mit Gewerbesteuer und Verlust der Spekulationsfrist-Vorteile. Mehr dazu im Ratgeber zur Spekulationssteuer.

Fazit: Die AfA ist beim Verkauf doppelt relevant – als Verkaufsargument gegenüber Anlegern und als Rechengröße für Ihre eigene Steuerlast. Ein Makler, der beide Perspektiven beherrscht, erzielt bei Anlageobjekten nachweislich bessere Ergebnisse. Vergleichen Sie Kandidaten neutral über den ProfiScore – datenbasiert, ohne gekaufte Plätze.