Aufteilung in Eigentumswohnungen vor dem Verkauf 2026: Abgeschlossenheitsbescheinigung, Kosten & wann sich die Umwandlung lohnt

Rechtliche Grundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Der Alleineigentümer teilt sein Grundstück nach § 8 WEG durch einseitige Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt in Miteigentumsanteile auf, die jeweils mit dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung verbunden sind. Kernstück ist die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung: Sie legt fest, was Sondereigentum (die Wohnung selbst) und was Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Treppenhaus, Leitungen) ist, und regelt Stimmrechte, Kostenverteilung und Sondernutzungsrechte – etwa an Gartenflächen oder Stellplätzen.

Voraussetzung für die Eintragung ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung der Bauaufsichtsbehörde nach § 7 Abs. 4 WEG: Jede Wohnung muss baulich von anderen Einheiten abgeschlossen sein (eigener abschließbarer Zugang, Wände und Decken als Trennung) und über Küche bzw. Kochgelegenheit sowie Bad/WC verfügen. Grundlage sind Aufteilungspläne – vom Architekten oder Bauingenieur gefertigte, bemaßte Grundrisse, Schnitte und Ansichten, in denen jede Einheit eine eigene Nummer erhält.

Der Ablauf in der Praxis: Aufteilungspläne erstellen lassen, Abgeschlossenheitsbescheinigung beantragen, Teilungserklärung notariell beurkunden (bzw. die Unterschrift beglaubigen) lassen, Eintragung der Wohnungsgrundbücher beim Grundbuchamt. Erst danach existieren rechtlich selbstständige Eigentumswohnungen, die einzeln verkauft und einzeln beliehen werden können. Planen Sie dafür je nach Behörde und Grundbuchamt realistisch mehrere Monate ein.

Seit dem Baulandmobilisierungsgesetz 2021 gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt eine Genehmigungspflicht für die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen: § 250 BauGB. Die Landesregierungen bestimmen per Rechtsverordnung die betroffenen Gebiete – dazu zählen unter anderem Berlin, Hamburg, München und zahlreiche weitere Städte in Bayern, Baden-Württemberg, Hessen und NRW. Die Regelung greift bei Bestandsgebäuden mit mehr als der in der Landesverordnung festgelegten Wohnungszahl (der Gesetzesrahmen erlaubt Schwellen zwischen drei und fünfzehn Wohnungen; viele Länder haben die Grenze bei fünf oder sechs Einheiten gezogen). Prüfen Sie daher zwingend die konkrete Verordnung Ihres Bundeslandes, bevor Sie Kosten auslösen.

Eine Genehmigung ist nach § 250 BauGB unter bestimmten Voraussetzungen zu erteilen – etwa wenn das Eigentum an mindestens zwei Drittel der Mieter zur Selbstnutzung veräußert werden soll, bei Aufteilung im Rahmen einer Erbauseinandersetzung an Familienangehörige oder wenn die Versagung eine wirtschaftliche Härte bedeuten würde. Zusätzlich kann in Milieuschutzgebieten (soziale Erhaltungssatzung nach § 172 BauGB) eine eigene Umwandlungsgenehmigung erforderlich sein – dort wird sie häufig nur gegen Auflagen erteilt, etwa einen mehrjährigen Verkaufsverzicht gegenüber Dritten.

Wichtig fürs Timing: Die Genehmigungspflicht nach § 250 BauGB ist befristet – prüfen Sie den aktuellen Stand der Landesverordnungen für 2026, da Geltungszeiträume verlängert oder angepasst werden können. Wer in einem betroffenen Gebiet ohne Genehmigung aufteilen will, scheitert bereits am Grundbuchamt: Die Begründung von Wohnungseigentum wird ohne Genehmigungsnachweis nicht eingetragen.

Sind die Wohnungen vermietet, greifen nach der Umwandlung starke Mieterschutzrechte. Erstens das Mietervorkaufsrecht nach § 577 BGB: Wird eine Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Eigentum umgewandelt und erstmals verkauft, kann der Mieter in den notariellen Kaufvertrag zu identischen Konditionen eintreten. Der Notar bzw. Verkäufer muss den Mieter über den Vertragsinhalt informieren; die Vorkaufsfrist beträgt zwei Monate. Ein unterlassener Hinweis kann Schadensersatzansprüche des Mieters auslösen.

Zweitens die Kündigungssperrfrist nach § 577a BGB: Der Käufer einer umgewandelten, vermieteten Wohnung kann frühestens drei Jahre nach dem Erwerb wegen Eigenbedarfs oder Verwertung kündigen. Die Länder können diese Frist in Gebieten mit gefährdeter Wohnraumversorgung per Verordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern – in vielen Großstädten gilt die Maximalfrist. Das drückt den erzielbaren Preis: Vermietete Einheiten verkaufen sich typischerweise mit spürbarem Abschlag gegenüber leeren, weil Selbstnutzer ausscheiden und Kapitalanleger auf die Mietrendite rechnen. Details dazu im Ratgeber Vermietete Wohnung verkaufen und zur Bonitätsprüfung von Interessenten im Beitrag zum Kapitalnachweis.

Die gängige Praxisstrategie: Zuerst den Mietern selbst zum Kauf anbieten (das erfüllt zugleich eine zentrale Genehmigungsvoraussetzung des § 250 BauGB), frei werdende Wohnungen anschließend leer an Selbstnutzer verkaufen und langfristig vermietete Einheiten zuletzt an Kapitalanleger. So entsteht ein gestaffelter Abverkauf über ein bis drei Jahre – der Gesamterlös liegt damit meist deutlich über dem Blockverkauf, erfordert aber Geduld und professionelle Steuerung.

Kalkulieren Sie die Aufteilungskosten vollständig, bevor Sie starten:

• Aufteilungspläne & Architekt: Vermessung, Grundrisse, Antragsunterlagen – abhängig von Objektgröße und Planlage meist im niedrigen bis mittleren vierstelligen Bereich
• Abgeschlossenheitsbescheinigung: Verwaltungsgebühr der Bauaufsicht, je nach Kommune und Einheitenzahl
• Notar & Grundbuch: Beurkundung/Beglaubigung der Teilungserklärung und Anlegung der Wohnungsgrundbücher nach GNotKG, bemessen am Grundstückswert
• Ggf. bauliche Maßnahmen: separate Wohnungsabschlüsse, Zähler- und Versorgungstrennung, Brandschutz – oft der größte Einzelposten
• Laufende Struktur: Nach dem ersten Verkauf entsteht eine WEG mit Verwalterpflicht, Wirtschaftsplan und Rücklage

Steuerlich ist Vorsicht geboten: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte anschafft bzw. errichtet/aufteilt und verkauft, überschreitet nach der Rechtsprechung regelmäßig die Drei-Objekt-Grenze und gilt als gewerblicher Grundstückshändler – mit Gewerbesteuer und Besteuerung des vollen Gewinns statt möglicher Steuerfreiheit nach der Zehnjahresfrist. Jede Eigentumswohnung zählt als eigenes Objekt! Beim Aufteilen eines länger gehaltenen Mehrfamilienhauses kommt es auf die Gesamtumstände an (Haltedauer, Modernisierungsumfang, Verkaufsaktivität). Klären Sie das vor der Teilungserklärung mit dem Steuerberater – ergänzend lohnt der Blick in unseren Ratgeber zur Spekulationssteuer.

Faustregel für die Entscheidung: Die Aufteilung lohnt sich vor allem bei Objekten in Lagen mit starker Selbstnutzernachfrage, gutem Zustand, günstigen Grundrissen und möglichst vielen frei werdenden oder kaufwilligen Mietern. Bei hohem Sanierungsstau, langer Restmietbindung oder § 250-BauGB-Blockade ist der Blockverkauf oft die ehrlichere Rechnung. Ein auf Aufteilungen spezialisierter Makler kann beide Szenarien mit konkreten Marktwerten gegenüberstellen – starten Sie mit dem kostenlosen Bedarfs-Check und vergleichen Sie Kandidaten neutral über den ProfiScore.