Außenanlagen-Pflichten & Verkehrssicherung beim Hausverkauf 2026? Nein – finales Thema: Hausverkauf an Bekannte & Freunde 2026? Auch nein. Thema: Immobilienanzeige rechtssicher gestalten 2026 – Pflich

Das Gebäudeenergiegesetz schreibt in § 87 GEG vor, welche Energiekennwerte in kommerziellen Immobilienanzeigen stehen müssen, sobald ein Energieausweis vorliegt – und der muss beim Verkauf vorliegen. Pflicht sind:

• die Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis)
• der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch in kWh/(m²·a)
• der wesentliche Energieträger der Heizung (z. B. Gas, Fernwärme, Wärmepumpe)
• bei Wohngebäuden das Baujahr und die Energieeffizienzklasse (bei Ausweisen, die diese ausweisen)

Diese Pflicht gilt für Anzeigen in Immobilienportalen, Zeitungen und auf Websites. Fehlen die Angaben, droht nach § 108 GEG ein Bußgeld von bis zu 10.000 Euro – und zwar grundsätzlich auch für private Verkäufer, die kommerzielle Medien nutzen. Zusätzlich mahnen Wettbewerbsverbände und Konkurrenten fehlende Energieangaben als Wettbewerbsverstoß (UWG) ab; das betrifft vor allem Makler und gewerbliche Anbieter.

Praxis-Tipp: Beschaffen Sie den Energieausweis vor der Schaltung der Anzeige, nicht erst zur Besichtigung. Welche Ausweisart Sie brauchen und was sie kostet, lesen Sie im Ratgeber Energieausweis beim Hausverkauf. Ein guter Makler übernimmt die Beschaffung – prüfen Sie im Bedarfs-Check, welche Leistungen Sie wirklich benötigen.

Angaben in der Anzeige sind rechtlich nicht unverbindlich. Zwar wird das Exposé selbst meist nicht Vertragsbestandteil – aber falsche Angaben können als Beschaffenheitsvereinbarung oder arglistige Täuschung zurückschlagen, wenn der Käufer sich erkennbar darauf verlassen hat. Die größten Risikofelder:

• Wohnfläche: Eine zu hoch angegebene Fläche ist der Klassiker für spätere Kaufpreisminderungen. Rechnen Sie nach Wohnflächenverordnung und kennzeichnen Sie Nutzflächen (Keller, Spitzboden) klar getrennt.
• Zustandsbeschreibungen: Begriffe wie „kernsaniert", „vollständig modernisiert" oder „trockener Keller" sind überprüfbare Tatsachenbehauptungen. Wer schönt, riskiert trotz Gewährleistungsausschluss die Haftung wegen Arglist – Details im Ratgeber Sachmängelhaftung beim Hausverkauf.
• Preis- und Provisionsangaben: Makler müssen die Provision transparent ausweisen; seit der Reform 2020 gilt beim Verkauf an Verbraucher das Teilungsprinzip nach § 656c/§ 656d BGB.

Für gewerbliche Anbieter gilt zusätzlich das Irreführungsverbot des § 5 UWG: Lockangebote, verschwiegene wesentliche Mängel oder geschönte Lagebeschreibungen („ruhige Lage" an der Durchgangsstraße) sind abmahnfähig. Private Verkäufer unterliegen dem UWG zwar in der Regel nicht, haften aber zivilrechtlich gegenüber dem Käufer – die Messlatte ist also faktisch dieselbe.

Bei der Bebilderung lauern drei rechtliche Stolpersteine, die regelmäßig zu Abmahnungen führen:

• Urheberrecht: Fotos, die der frühere Makler, ein Fotograf oder der Bauträger erstellt hat, dürfen Sie nicht ohne Lizenz weiterverwenden. Das gilt auch für Grundrisse aus alten Exposés und für Visualisierungen. Lassen Sie sich Nutzungsrechte schriftlich einräumen – idealerweise zeitlich und medial unbeschränkt.
• Persönlichkeitsrechte und DSGVO: Erkennbare Personen, Nachbargrundstücke mit Einblick, Kfz-Kennzeichen oder persönliche Gegenstände des Mieters sollten nicht ohne Einwilligung gezeigt werden. Bei vermieteten Objekten gilt: Innenaufnahmen der Mieterwohnung nur mit Zustimmung des Mieters – mehr dazu im Ratgeber vermietete Wohnung verkaufen.
• Drohnenaufnahmen: Luftbilder unterliegen der EU-Drohnenverordnung. Je nach Drohnenklasse und Gebiet sind Registrierung, Kompetenznachweis („Drohnenführerschein") und Abstandsregeln zu Wohngrundstücken Pflicht. Überflüge über fremde Grundstücke ohne Erlaubnis können Persönlichkeits- und Eigentumsrechte verletzen.

Professionelle Immobilienfotografen und erfahrene Makler kennen diese Regeln und arbeiten mit sauberen Lizenzvereinbarungen. Wie gute Objektfotos den Preis beeinflussen, zeigt der Ratgeber Immobilienfotografie beim Hausverkauf.

Sobald Interessenten auf Ihre Anzeige reagieren, verarbeiten Sie personenbezogene Daten – Name, Kontaktdaten, später Bonitätsnachweise. Die DSGVO verlangt dafür eine Rechtsgrundlage (in der Regel die Vertragsanbahnung nach Art. 6 Abs. 1 lit. b DSGVO), Datensparsamkeit und Löschung nach Zweckfortfall. Gewerbliche Anbieter brauchen zudem eine Datenschutzerklärung und ein Impressum auf eigenen Vermarktungsseiten.

Weitere Praxisfragen, die Verkäufer oft unterschätzen:

• Vollständige Adresse veröffentlichen? Keine Pflicht – und oft unklug. Eine grobe Lageangabe schützt vor Besichtigungstourismus und ungebetenen Besuchen; die genaue Adresse erhalten qualifizierte Interessenten nach Erstprüfung. Wie Sie Interessenten seriös filtern, lesen Sie unter Kaufinteressenten prüfen.
• Widerrufsbelehrung: Makler, die mit Verbrauchern per E-Mail oder Telefon einen Maklervertrag anbahnen (Fernabsatz), müssen über das 14-tägige Widerrufsrecht belehren – sonst riskieren sie ihren Provisionsanspruch. Für Verkäufer ein nützliches Qualitätssignal: Wer hier sauber arbeitet, arbeitet meist auch sonst professionell.
• Geldwäschegesetz: Makler müssen Vertragsparteien identifizieren (GwG); seriöse Anbieter fragen daher früh nach Ausweisdaten – das ist kein Misstrauen, sondern Pflicht.

Fazit: Eine rechtssichere Anzeige ist Fleißarbeit mit klaren Regeln. Wer sie nicht selbst leisten will, findet über die neutrale Rangliste von MaklerSieger.de geprüfte Profis – der ProfiScore bewertet datenbasiert, ohne gekaufte Plätze. Für die Region finden Sie Vergleiche auf den Stadtseiten, etwa Makler in Augsburg.