Außenprovision vs. Innenprovision beim Hausverkauf 2026: Unterschiede, § 656c BGB & was Verkäufer wirklich zahlen

Bei der Innenprovision zahlt ausschließlich der Verkäufer die Maklercourtage. Der Makler hat nur einen Vertragspartner, die Immobilie wird nach außen „provisionsfrei für Käufer" angeboten. Bei der Außenprovision trägt dagegen allein der Käufer die Courtage – dieses Modell war vor der Reform 2020 in vielen Regionen (etwa Berlin, Brandenburg, Hamburg, Hessen) üblich, ist beim Verkauf von Wohnimmobilien an Verbraucher heute aber nur noch eingeschränkt zulässig.

Das dritte Modell ist die Doppelprovision (Doppeltätigkeit) nach § 656c BGB: Der Makler wird für beide Seiten tätig, und beide zahlen denselben Anteil – in der Praxis meist je 2 bis 3,57 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, regional unterschiedlich. Dieses Teilungsmodell ist seit dem 23. Dezember 2020 der Standard beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, wenn der Käufer Verbraucher ist.

Wichtig: Die Gesamthöhe der Provision ist gesetzlich nicht gedeckelt – sie ist frei verhandelbar. Marktüblich sind je nach Bundesland insgesamt 5,95 bis 7,14 % inkl. MwSt. Welche Höhe und welches Modell für Ihren Fall sinnvoll sind, klären Sie am besten vor der Beauftragung – unser Bedarfs-Check hilft bei der Vorbereitung des Maklergesprächs.

Die Regeln gelten für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, wenn der Käufer ein Verbraucher ist – nicht aber für Mehrfamilienhäuser, Gewerbeobjekte oder unbebaute Grundstücke. § 656c BGB regelt die Doppeltätigkeit: Lässt sich der Makler von beiden Parteien beauftragen, muss die Provision exakt hälftig geteilt werden. Vereinbart er mit einer Seite weniger oder einen Erlass, gilt das automatisch auch für die andere Seite – sonst entfällt der Provisionsanspruch komplett.

§ 656d BGB greift, wenn nur eine Partei (typischerweise der Verkäufer) den Maklervertrag schließt, die Kosten aber teilweise auf den Käufer abgewälzt werden sollen: Der Käufer darf maximal 50 % der Gesamtprovision tragen und muss erst zahlen, wenn der Verkäufer nachweist, dass er seinen Anteil beglichen hat. Eine vollständige Abwälzung auf den Käufer – die klassische reine Außenprovision – ist bei diesen Objekten damit faktisch ausgeschlossen.

Verstöße haben harte Folgen: Entsprechende Vereinbarungen sind unwirksam, der Makler verliert seinen Anspruch, bereits gezahlte Provision kann zurückgefordert werden. Zudem gilt seit der Reform für Maklerverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser die Textform (§ 656a BGB) – mündliche Provisionsabreden sind nichtig. Achten Sie also darauf, dass Modell und Höhe schriftlich oder per E-Mail klar fixiert sind.

Angenommen, Ihr Haus wird für 450.000 € verkauft, die vereinbarte Gesamtprovision beträgt 7,14 % inkl. MwSt. (= 32.130 €):

• Doppelprovision (Teilungsmodell): Verkäufer und Käufer zahlen je 3,57 % = 16.065 € pro Seite. Der Käufer kalkuliert die Courtage in seine Kaufnebenkosten ein – zusammen mit Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5 %) und Notar-/Grundbuchkosten (rund 1,5–2 %).
• Reine Innenprovision: Der Verkäufer trägt die vollen 32.130 €, das Objekt wird „käuferprovisionsfrei" vermarktet. Das senkt die Nebenkosten des Käufers deutlich und erweitert den Interessentenkreis – gerade bei Käufern mit knappem Eigenkapital, da Banken Kaufnebenkosten in der Regel nicht mitfinanzieren.
• Reduzierte Gesamtprovision: Verhandeln Sie statt 7,14 % etwa 5,95 %, sinkt die Gesamtcourtage auf 26.775 € – eine Ersparnis von über 5.300 €, die bei hälftiger Teilung beiden Seiten zugutekommt.

In der Praxis lohnt sich die Innenprovision vor allem in käuferfreundlichen Märkten mit längeren Vermarktungszeiten: Ein provisionsfreies Angebot hebt sich in den Portalen sichtbar ab und kann den erzielbaren Kaufpreis stützen, weil Käufer ihre gesparten Nebenkosten teilweise in den Preis einfließen lassen. In angespannten Verkäufermärkten überwiegt dagegen meist das Teilungsmodell. Mehr Hintergrund zur Verhandlung der Höhe finden Sie im Ratgeber zur Maklerprovision.

Stellen Sie im Erstgespräch drei Fragen: Welches Provisionsmodell schlägt der Makler vor – und warum? Wie wirkt sich das Modell auf die Vermarktung aus? Und ist die Höhe verhandelbar? Seriöse Makler legen die Provisionsstruktur transparent offen und begründen ihre Empfehlung mit der konkreten Marktlage, nicht mit pauschalen „Üblichkeiten".

Verhandlungsspielraum besteht fast immer – besonders bei hohen Kaufpreisen, gut dokumentierten, verkaufsfertigen Objekten und in Regionen mit starkem Maklerwettbewerb. Realistisch sind Nachlässe von 0,5 bis 1,5 Prozentpunkten auf die Gesamtprovision. Vorsicht jedoch bei Dumping-Angeboten deutlich unter Marktniveau: Wer kaum Marge hat, spart erfahrungsgemäß an Exposé-Qualität, Besichtigungsmanagement und Verhandlungsführung – und das kostet beim Verkaufspreis schnell mehr, als die Courtage-Ersparnis bringt.

Entscheidend ist am Ende nicht das billigste Modell, sondern der Makler, der nachweislich Ergebnisse liefert. Der ProfiScore bewertet Makler neutral und datenbasiert – ohne bezahlte Rankings. Über die Stadtseiten, etwa Makler in Augsburg oder Makler in Kiel, vergleichen Sie Top-Anbieter in Ihrer Region und sprechen die Provisionsfrage von Anfang an auf Augenhöhe an.