Bodenrichtwert 2026: So nutzen Verkäufer BORIS, Gutachterausschuss & Grundstückswert richtig

Der Bodenrichtwert ist in § 196 Baugesetzbuch (BauGB) geregelt: Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte ermitteln ihn flächendeckend aus der Kaufpreissammlung – also aus allen notariell beurkundeten Grundstückskaufverträgen ihres Zuständigkeitsbereichs, die Notare verpflichtend an den Ausschuss übermitteln. Er bezeichnet den durchschnittlichen Lagewert des Bodens pro Quadratmeter unbebauter Fläche für eine Bodenrichtwertzone, in der weitgehend gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse herrschen.

Wichtig für Verkäufer: Jeder Bodenrichtwert bezieht sich auf ein fiktives Richtwertgrundstück mit definierten Merkmalen – typischerweise Entwicklungszustand (z. B. baureifes Land), Art der Nutzung (z. B. Wohnbaufläche W), Maß der Nutzung (etwa Geschossflächenzahl) und teils eine Richtwert-Grundstücksgröße oder -tiefe. Weicht Ihr Grundstück davon ab, muss der Wert angepasst werden – dazu unten mehr.

Die Werte werden mindestens zum Ende jedes zweiten Kalenderjahres ermittelt, viele Ausschüsse aktualisieren jährlich zum Stichtag 1. Januar. Seit der Grundsteuerreform sind flächendeckende, aktuelle Bodenrichtwerte zudem steuerlich relevant: Im Bundesmodell fließen sie direkt in den Grundsteuerwert ein, und auch bei Erbschaft- und Schenkungsteuer bewertet das Finanzamt Grundstücke nach dem Bewertungsgesetz auf Basis der Bodenrichtwerte.

Der schnellste Weg führt über die Bodenrichtwertinformationssysteme (BORIS) der Bundesländer, z. B. BORIS-NRW, BORIS-D als länderübergreifendes Portal oder die Geoportale einzelner Länder. Dort geben Sie Adresse oder Flurstück ein und sehen die Richtwertzone, den Wert in €/m² und die Merkmale des Richtwertgrundstücks. In vielen Ländern ist die Online-Einsicht inzwischen kostenlos; einzelne Länder verlangen für amtliche schriftliche Auskünfte eine Gebühr.

So gehen Sie praktisch vor:

• Stichtag prüfen: Nutzen Sie den aktuellsten Richtwert (meist 01.01. des Vorjahres oder laufenden Jahres) – ältere Stichtage können deutlich abweichen, gerade nach den Marktbewegungen der Jahre 2022–2024.
• Merkmale notieren: Nutzungsart, Geschossflächenzahl (GFZ) bzw. wertrelevante Geschossflächenzahl (WGFZ), Richtwertgröße/-tiefe, Entwicklungszustand.
• Zonengrenze checken: Liegt Ihr Grundstück am Rand einer Zone, lohnt der Blick auf die Nachbarzone – Zonengrenzen verlaufen oft entlang von Straßen, und wenige Meter können den Richtwert spürbar verändern.
• Grundstücksmarktbericht laden: Viele Gutachterausschüsse veröffentlichen jährlich einen Marktbericht mit Umrechnungskoeffizienten, Preisindizes und Auswertungen – Gold wert für die Argumentation gegenüber Käufern.

Wer zusätzlich eine marktnahe Einschätzung des Gesamtobjekts (Boden plus Gebäude) braucht, kombiniert die BORIS-Daten am besten mit einer professionellen Wertermittlung. Über den Bedarfs-Check finden Sie Makler, die nach dem ProfiScore gerankt sind und eine fundierte, datenbasierte Einwertung liefern – ohne gekaufte Platzierungen.

Der Richtwert gilt für das Richtwertgrundstück – Ihr Grundstück weicht fast immer ab. Die wichtigsten Anpassungen erfolgen über Umrechnungskoeffizienten (veröffentlicht vom Gutachterausschuss oder in der Anlage zur ImmoWertV) für Grundstücksgröße, GFZ und Grundstückstiefe sowie über Zu-/Abschläge für individuelle Merkmale wie Zuschnitt, Lärm, Hanglage oder Altlastenverdacht.

Beispiel 1 – übergroßes Grundstück: Richtwert 450 €/m², Richtwertgröße 500 m², Ihr Grundstück 900 m². Naiv gerechnet: 900 × 450 € = 405.000 €. Realistisch ist das selten, denn die über die typische Baulandgröße hinausgehende Fläche (hier 400 m² „Übergröße" bzw. Hinterland) wird am Markt oft nur mit einem Bruchteil des Richtwerts bezahlt – je nach örtlichem Umrechnungskoeffizient häufig deutlich unter dem vollen Satz, sofern keine zweite Bebaubarkeit besteht. Ist eine Teilung mit zweitem Bauplatz möglich, dreht sich das Bild: Dann kann die Gesamtfläche sogar über dem einfachen Richtwertprodukt liegen.

Beispiel 2 – abweichende Bebaubarkeit: Richtwert 600 €/m² bei GFZ 0,8; Ihr Grundstück darf laut Bebauungsplan nur mit GFZ 0,4 bebaut werden. Da der Bodenwert wesentlich von der zulässigen baulichen Ausnutzung abhängt, liegt der angemessene Wert nach den GFZ-Umrechnungskoeffizienten spürbar unter 600 €/m² – die konkreten Koeffizienten entnehmen Sie dem Grundstücksmarktbericht Ihres Ausschusses. Beispiel 3 – Bodenwertanteil beim Hausverkauf: Bei einem Einfamilienhaus mit 550 m² Grundstück und Richtwert 400 €/m² beträgt der Bodenwertanteil rund 220.000 €. Das ist zugleich die Basis für die Kaufpreisaufteilung zwischen Gebäude und Grundstück im Notarvertrag und ein Plausibilitätsanker: Liegt ein Kaufangebot für das bebaute Objekt nur knapp über dem reinen Bodenwert, unterstellt der Käufer faktisch Abriss – das sollten Sie erkennen und verhandeln können.

Der Bodenrichtwert hat keine unmittelbar bindende Wirkung für Kaufverträge (§ 196 BauGB) – er ist Orientierung, kein Festpreis. Tatsächliche Kaufpreise streuen um den Richtwert, in gefragten Lagen mit knappem Angebot teils deutlich nach oben, in strukturschwachen Regionen auch nach unten. Zudem bildet er nur den Boden ab: Zustand, Ausstattung und Energieeffizienz des Gebäudes entscheiden beim Hausverkauf mindestens ebenso stark über den Preis. Für den Gesamtwert braucht es das Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren nach ImmoWertV.

Typische Fehler, die Verkäufer Geld kosten:

• Veralteten Stichtag verwenden und Marktbewegungen seit der letzten Ermittlung ignorieren.
• Richtwert × Fläche ohne Umrechnung bei Übergröße, abweichender GFZ oder ungünstigem Zuschnitt.
• Wertmindernde Rechte übersehen: Wegerechte und Grunddienstbarkeiten in Abteilung II, Baulasten oder Erbbaurecht drücken den Bodenwert teils erheblich – der Richtwert unterstellt ein lastenfreies Grundstück.
• Bauerwartungs- oder Rohbauland als baureif rechnen: Der Entwicklungszustand macht oft den Großteil des Werts aus.

Unser Rat: Nutzen Sie den Bodenrichtwert als kostenlosen Faktencheck für jede Makler-Einwertung und jedes Kaufangebot. Für die Vermarktungsstrategie und den erzielbaren Marktpreis lohnt der Blick auf lokal erfahrene Profis – etwa über unsere Stadtseiten wie Makler in München, Makler in Hamburg oder Makler in Köln. Der ProfiScore zeigt Ihnen neutral und datenbasiert, wer in Ihrer Region wirklich liefert.