Bodenrichtwert 2026: Was er aussagt, wo Sie ihn finden und wie er den Verkaufspreis beeinflusst

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine sogenannte Bodenrichtwertzone – also ein Gebiet mit weitgehend gleichen Lage- und Nutzungsmerkmalen. Rechtsgrundlage ist § 196 Baugesetzbuch (BauGB): Die örtlichen Gutachterausschüsse werten alle notariell beurkundeten Kaufverträge ihrer Region aus (Kaufpreissammlung) und leiten daraus mindestens alle zwei Jahre – vielerorts jährlich – aktualisierte Richtwerte ab. Angegeben wird der Wert in Euro pro Quadratmeter unbebauter Grundstücksfläche, bezogen auf ein fiktives Richtwertgrundstück mit definierten Merkmalen (z. B. Art der Nutzung, Geschossflächenzahl, Grundstücksgröße).

Wichtig für Verkäufer: Der Bodenrichtwert bildet nur den Boden ab – nicht das Gebäude, nicht den Zustand, nicht die Ausstattung. Ein Einfamilienhaus auf einem 500-m²-Grundstück ist also nicht einfach „Bodenrichtwert × 500“. Der tatsächliche Wert Ihres konkreten Grundstücks kann zudem deutlich vom Richtwert abweichen, etwa wegen Zuschnitt, Erschließungszustand, Baulasten oder Lärmbelastung.

Der Bodenrichtwert ist damit ein Orientierungswert, kein Ersatz für eine Bewertung. Wie eine fundierte Wertermittlung abläuft und was Makler dabei leisten, prüfen Sie am besten über einen neutralen Vergleich – etwa mit dem ProfiScore, der Makler datenbasiert und ohne gekaufte Plätze bewertet.

Bodenrichtwerte sind öffentlich zugänglich. Die zentrale Anlaufstelle ist das Informationssystem BORIS (Bodenrichtwertinformationssystem), das die Bundesländer betreiben – inzwischen gebündelt über das länderübergreifende Portal BORIS-D. Dort klicken Sie auf einer Karte Ihre Adresse an und sehen den aktuellen Richtwert Ihrer Zone. In den meisten Bundesländern ist die einfache Online-Auskunft kostenlos; für amtliche schriftliche Auskünfte des Gutachterausschusses können je nach Land und Umfang Gebühren anfallen (häufig im niedrigen zweistelligen Bereich – maßgeblich ist die jeweilige Gebührenordnung).

So gehen Sie vor:

• BORIS-Portal Ihres Bundeslandes aufrufen (Suche: „BORIS + Bundesland“) oder BORIS-D nutzen
• Adresse eingeben und die Bodenrichtwertzone identifizieren
• Auf den Stichtag achten (meist 1. Januar des Erhebungsjahres) – veraltete Werte können in dynamischen Märkten stark abweichen
• Die Merkmale des Richtwertgrundstücks notieren (Nutzung, Geschossflächenzahl, Grundstücksgröße), denn nur bei Übereinstimmung ist der Wert direkt übertragbar

Ergänzend lohnt ein Blick in den Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses: Er enthält Umrechnungskoeffizienten, Preisentwicklungen und Liegenschaftszinssätze – wertvolles Material für jede Preisverhandlung.

Weicht Ihr Grundstück vom Richtwertgrundstück ab, sind Anpassungen nötig. Typische wertrelevante Abweichungen sind:

• Grundstücksgröße und Zuschnitt: Sehr große oder ungünstig geschnittene Grundstücke erzielen pro Quadratmeter oft weniger; die Gutachterausschüsse veröffentlichen dafür Umrechnungskoeffizienten
• Bebaubarkeit: Eine höhere oder niedrigere zulässige Geschossflächenzahl als beim Richtwertgrundstück verändert den Wert spürbar
• Belastungen: Baulasten und Grunddienstbarkeiten wie Wegerechte oder Leitungsrechte mindern den Wert – ebenso Altlastenverdacht oder Hochwasserlage
• Erschließung: Der Richtwert gilt in der Regel für erschließungsbeitragsfreie Grundstücke; ausstehende Beiträge sind abzuziehen

Bei bebauten Grundstücken fließt der Bodenwert als ein Baustein in die Wertermittlung ein – etwa im Sachwertverfahren (Bodenwert + Gebäudesachwert, marktangepasst) oder als Rechengröße im Ertragswertverfahren. Für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen dominiert in der Praxis das Vergleichswertverfahren, bei dem tatsächliche Verkaufspreise ähnlicher Objekte den Ausschlag geben.

Für Verkäufer heißt das: Der Bodenrichtwert ist die Untergrenze der Plausibilisierung, nicht die Preisstrategie. Ein guter Makler kombiniert Richtwert, Marktdaten und Objektzustand zu einer belastbaren Preisempfehlung. Welche Fragen Sie dazu stellen sollten, zeigt unser Bedarfs-Check.

Seit der Grundsteuerreform spielt der Bodenrichtwert eine zentrale Rolle: Im Bundesmodell (und in mehreren Ländermodellen) fließt er direkt in den Grundsteuerwert ein. Ein hoher Richtwert kann also die laufende Grundsteuer erhöhen – für Kaufinteressenten ein Kostenfaktor, den sie zunehmend einpreisen. Halten Sie den aktuellen Wert daher bereit, wenn Käufer nach den Nebenkosten fragen.

Auch bei Erbschaft und Schenkung greift das Finanzamt auf Bodenrichtwerte zurück: Die Bewertung nach dem Bewertungsgesetz nutzt sie zur Ermittlung des Grundbesitzwerts. Liegt der tatsächliche Wert Ihrer Immobilie nachweislich darunter, kann ein Verkehrswertgutachten (§ 198 BewG, Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts durch qualifizierte Sachverständige) die Steuerlast senken – das lohnt sich vor allem bei Grundstücken mit wertmindernden Besonderheiten.

In der Kaufpreisverhandlung ist der Bodenrichtwert ein Argument für beide Seiten: Käufer nutzen ihn, um Angebotspreise zu drücken; Verkäufer können mit aktuellen Marktdaten und objektspezifischen Vorzügen dagegenhalten. Wer hier professionell auftreten will, sollte einen Makler mit nachweislicher Bewertungskompetenz wählen – der Vergleich über MaklerSieger zeigt neutral, wer in Ihrer Region überzeugt, etwa bei den Maklern in Berlin oder München.