Bodenrichtwert beim Hausverkauf 2026: Bedeutung, Abfrage & Grenzen für die Preisfindung

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine sogenannte Bodenrichtwertzone, angegeben in Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche. Rechtsgrundlage sind § 196 Baugesetzbuch (BauGB) sowie die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Ermittelt wird er nicht von Maklern oder Banken, sondern von den unabhängigen Gutachterausschüssen der Kommunen und Kreise.

Die Datenbasis sind reale, notariell beurkundete Kaufverträge: Notare sind verpflichtet, jede Grundstückstransaktion an den zuständigen Gutachterausschuss zu melden. Daraus entsteht die Kaufpreissammlung – die verlässlichste Datenquelle im deutschen Immobilienmarkt. Die Bodenrichtwerte werden mindestens alle zwei Jahre, in vielen Regionen jährlich, zum Stichtag (meist 1. Januar) neu beschlossen.

Wichtig: Der Wert bezieht sich immer auf ein fiktives, unbebautes Referenzgrundstück mit definierten Merkmalen – etwa Art der Nutzung (z. B. Wohnbaufläche), Geschossflächenzahl oder typische Grundstücksgröße. Weicht Ihr Grundstück davon ab, muss der Wert angepasst werden.

Die wichtigste Anlaufstelle ist das bundesweite Portal BORIS-D (bodenrichtwerte-boris.de), das die Bodenrichtwertkarten der meisten Bundesländer bündelt. Daneben betreiben die Länder eigene BORIS-Portale (z. B. BORIS-NRW, BORIS Bayern), in denen die Einsicht in die Karten in der Regel kostenlos möglich ist. Sie geben einfach die Adresse ein und sehen den Richtwert Ihrer Zone samt Stichtag und Referenzmerkmalen.

Für rechtssichere Zwecke – etwa Erbschaft- oder Schenkungsteuer, Gerichtsverfahren oder Beleihungen – reicht der Blick in die Karte oft nicht. Dann können Sie beim Gutachterausschuss eine schriftliche Bodenrichtwertauskunft anfordern; hierfür fallen je nach Bundesland und Aufwand Gebühren an, deren Höhe die jeweilige Gebührenordnung regelt.

• BORIS-D: bundesweiter Einstieg, kostenlose Karteneinsicht
• Landesportale: detailliertere Daten, teils historische Werte
• Gutachterausschuss: amtliche schriftliche Auskunft, Grundstücksmarktberichte

Beachten Sie den Stichtag: In dynamischen Märkten kann der reale Bodenwert schon wenige Monate später spürbar über oder unter dem letzten Richtwert liegen.

Der häufigste Fehler von Verkäufern: Sie multiplizieren Bodenrichtwert mal Grundstücksfläche, addieren einen geschätzten Gebäudewert – und halten das Ergebnis für den Verkaufspreis. Der Verkehrswert (Marktwert) nach § 194 BauGB entsteht jedoch erst durch eine vollständige Wertermittlung, in der der Bodenwert nur ein Baustein ist. Wie Vergleichswert-, Sachwert- und Ertragswertverfahren zusammenspielen, erklärt unser Ratgeber zur Wertermittlung beim Hausverkauf.

Gründe, warum Ihr Grundstück vom Richtwert abweichen kann:

• Zuschnitt und Größe: Ein schmales Hanggrundstück ist weniger wert als das Referenzgrundstück der Zone
• Bebaubarkeit: Baulücke mit Baurecht vs. Gartenland ohne Bebauungsmöglichkeit
• Belastungen: Baulasten, Wegerechte oder Leitungsrechte mindern den Wert – Details im Ratgeber zu Baulasten & Grunddienstbarkeiten
• Mikrolage: Ecklage, Lärm, Aussicht – innerhalb einer Zone gibt es erhebliche Unterschiede
• Altlasten oder Abrisskosten bei sanierungsbedürftiger Bebauung

Für Käufer ist der Bodenrichtwert übrigens ein beliebtes Verhandlungsargument. Wer als Verkäufer die Systematik kennt, kann sachlich kontern: Der Richtwert ist ein Durchschnitt der Zone, nicht der Wert Ihres konkreten Grundstücks.

Als Verkäufer nutzen Sie den Bodenrichtwert am besten als Plausibilitätsanker: Liegt Ihre Preisvorstellung deutlich über dem, was Bodenwert plus realistischer Gebäudewert hergeben, sollten Sie die Kalkulation hinterfragen – oder gute Argumente parat haben. Umgekehrt schützt der Richtwert davor, in Verhandlungen unter Wert zu verkaufen, etwa wenn ein Käufer mit veralteten Zahlen argumentiert.

Besonders relevant ist der Bodenwert bei Abrissobjekten und stark sanierungsbedürftigen Häusern: Hier zahlt der Käufer faktisch nur für das Grundstück, das Gebäude kann den Wert sogar mindern (Abrisskosten). Auch bei der Grundsteuer und bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer spielt der Bodenrichtwert eine zentrale Rolle – die Finanzverwaltung greift bei der Bewertung auf ihn zurück, was bei geerbten Immobilien vor dem Verkauf relevant werden kann.

Ein erfahrener Makler kombiniert den Bodenrichtwert mit aktuellen Vergleichspreisen aus seiner Marktkenntnis und der Kaufpreissammlung – und leitet daraus eine belastbare Preisstrategie ab. Über den ProfiScore finden Sie datenbasiert bewertete Makler in Ihrer Region, etwa Makler in München oder Makler in Hamburg – neutral gerankt, ohne gekaufte Plätze.