Eigenbedarfsfreie Übergabe? Nein – neues Thema: Hausverkauf mit Fußbodenheizung vs. Heizkörper? Auch nein. Thema: Immobilienteilverkauf rückgängig machen – stattdessen: Doppelhaushälfte? Alles vergebe

Die wichtigste Weichenstellung ist steuerlich. Verkaufen Sie eine selbst genutzte Immobilie, bleibt der Gewinn nach § 23 EStG steuerfrei, wenn Sie das Objekt im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben – oder wenn zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Achtung bei Auswanderung: Ziehen Sie aus und verkaufen erst ein bis zwei Jahre später, kann die Eigennutzungs-Ausnahme entfallen, weil die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken nicht mehr durchgängig bis in das Verkaufsjahr bzw. die Vorjahre reicht. Wer die Zehnjahresfrist noch nicht erfüllt, sollte den Verkauf deshalb möglichst vor dem Auszug notariell beurkunden lassen – maßgeblich ist das Datum des Kaufvertrags, nicht die Kaufpreiszahlung.

Nach dem Wegzug sind Sie in Deutschland in der Regel beschränkt steuerpflichtig (§ 49 EStG): Gewinne aus dem Verkauf inländischer Immobilien innerhalb der Spekulationsfrist bleiben in Deutschland steuerpflichtig – unabhängig davon, wo Sie inzwischen leben. Zusätzlich kann das neue Wohnsitzland den Gewinn nach eigenem Recht besteuern; welches Land vorrangig zugreift, regelt das jeweilige Doppelbesteuerungsabkommen (bei Immobilien gilt fast immer das Belegenheitsprinzip: Deutschland besteuert zuerst). Details zur Frist und zu Ausnahmen lesen Sie im Ratgeber Spekulationssteuer beim Hausverkauf.

Wichtig außerdem: Wurde die Immobilie vermietet, läuft die Zehnjahresfrist ohnehin voll – hier lohnt es sich, den Wegzug und den Fristablauf gemeinsam mit einem Steuerberater mit Auslandsexpertise zu takten. Pauschale Online-Tipps ersetzen diese Beratung nicht, denn Konstellationen mit Wegzugsland, Vermietungshistorie und Fristen sind hochindividuell.

Sie müssen für den Verkauf nicht persönlich nach Deutschland reisen. Üblich sind zwei Wege: Entweder Sie erteilen vor dem Wegzug eine notarielle Verkaufsvollmacht an eine Vertrauensperson (Angehörige, Anwalt), die später den Kaufvertrag für Sie beurkundet – oder Sie lassen sich beim Notartermin durch einen vollmachtlosen Vertreter vertreten und genehmigen den Vertrag anschließend nachträglich. Diese Nachgenehmigung muss notariell beglaubigt werden: im Ausland bei einer deutschen Auslandsvertretung (Botschaft/Konsulat) oder bei einem lokalen Notar.

Bei Beglaubigung durch einen ausländischen Notar brauchen Sie zusätzlich eine Apostille (in Staaten des Haager Übereinkommens) oder eine Legalisation (in allen anderen Staaten), damit das Grundbuchamt die Unterschrift anerkennt. Planen Sie dafür realistisch mehrere Wochen ein – Termine bei Konsulaten sind in vielen Ländern knapp, und jede Verzögerung schiebt die Kaufpreisfälligkeit nach hinten. Die sauberste Lösung ist deshalb fast immer die vor dem Wegzug beim deutschen Notar erteilte Vollmacht. Was dabei zu beachten ist, erklärt der Ratgeber Immobilienverkauf per Vollmacht.

Denken Sie auch an die Praxis: Das Geldwäschegesetz verlangt eine Identitätsprüfung durch Notar und Makler – klären Sie vorab, welche Dokumente aus dem Ausland akzeptiert werden. Und: Die Kaufpreiszahlung auf ein ausländisches Konto ist grundsätzlich möglich, sollte aber im Kaufvertrag eindeutig geregelt sein (IBAN, Währung, wer Wechselkursrisiko und Auslandsgebühren trägt). Bei komplexen Fällen kann ein Notaranderkonto die Abwicklung absichern.

Besichtigungen koordinieren, Schlüssel verwalten, Handwerker für kleine Reparaturen beauftragen, Unterlagen bei Bauamt und Grundbuchamt besorgen – all das ist aus 2.000 oder 10.000 Kilometern Entfernung kaum zu leisten. Beim Verkauf aus dem Ausland spielt ein lokaler Makler seine Stärken voll aus:

• Schlüsselgewalt & Objektbetreuung: regelmäßige Kontrolle des leerstehenden Hauses (wichtig auch für den Versicherungsschutz – viele Wohngebäudeversicherer verlangen bei Leerstand regelmäßige Begehungen und das Entleeren wasserführender Leitungen im Winter)
• Unterlagenbeschaffung: Energieausweis, Grundbuchauszug, Bauakte, Flurkarte – der Makler holt alles mit Vollmacht ein
• Besichtigungen & Käuferprüfung: Bonität und Finanzierungsbestätigung prüfen, bevor es zum Notar geht – gerade wenn Sie nicht mal eben zu einem zweiten Termin anreisen können
• Übergabe & Protokoll: Zählerstände, Schlüssel, Übergabeprotokoll – rechtssicher dokumentiert, ohne dass Sie vor Ort sein müssen

Die Kosten dafür sind kalkulierbar: Bei der üblichen Provisionsteilung nach § 656c BGB zahlen Verkäufer und Käufer je die Hälfte der Courtage – marktüblich sind insgesamt häufig rund 5 bis 7 Prozent inkl. MwSt., regional unterschiedlich und verhandelbar. Dem steht gegenüber, was ein gescheiterter Fernverkauf kostet: Monate zusätzlicher Leerstand mit laufenden Kosten (Grundsteuer, Versicherung, Heizung auf Frostschutz, ggf. Kreditraten), Preisabschläge durch sichtbaren Leerstand und im schlimmsten Fall eine geplatzte Abwicklung wegen fehlerhafter Vollmachten.

Entscheidend ist die Auswahl: Sie brauchen einen Makler, der Erfahrung mit Fernabwicklung, Vollmachten und ausländischen Verkäufern hat. Vergleichen Sie Kandidaten neutral über den ProfiScore – datenbasiert, ohne gekaufte Rankings – oder starten Sie mit dem Bedarfs-Check, um passende Makler für Ihre Region und Situation zu finden.

Idealerweise beginnen Sie 4 bis 6 Monate vor dem geplanten Wegzug mit der Vorbereitung. Ein realistischer Ablauf:

• Phase 1 (vor dem Wegzug): Steuerliche Beratung einholen (Spekulationsfrist, DBA mit dem Zielland), Verkehrswert ermitteln lassen, Makler vergleichen und beauftragen, notarielle Verkaufsvollmacht beim deutschen Notar erteilen, Unterlagen vollständig zusammenstellen (Checkliste Unterlagen)
• Phase 2 (Vermarktung, ggf. schon aus dem Ausland): Exposé, Besichtigungen und Käuferauswahl laufen über den Makler; Sie entscheiden per Video-Call und E-Mail
• Phase 3 (Abschluss): Beurkundung durch den Bevollmächtigten, Kaufpreisfälligkeit nach Vorliegen aller Voraussetzungen, Zahlung auf das vereinbarte Konto, Übergabe durch den Makler mit Protokoll

Praktische Punkte, die oft vergessen werden: Hinterlegen Sie eine zustellfähige Adresse oder einen Zustellungsbevollmächtigten in Deutschland für Finanzamt und Grundbuchamt. Behalten Sie ein deutsches oder SEPA-fähiges Konto bis zum Abschluss der Abwicklung – das vereinfacht Kaufpreiseingang, Notarkosten und eventuelle Rückzahlungen (z. B. Versicherungsguthaben, Grundsteuer-Erstattung). Kündigen Sie Versorger und Versicherungen erst zur Übergabe, nicht zum Wegzug; die Wohngebäudeversicherung geht ohnehin kraft Gesetzes (§ 95 VVG) auf den Käufer über und muss nicht vom Verkäufer gekündigt werden.

Wer noch einen laufenden Kredit auf der Immobilie hat, sollte früh mit der Bank über Ablösung und Vorfälligkeitsentschädigung sprechen – auch das lässt sich aus dem Ausland regeln, dauert aber mit Auslandspost und Identifikationspflichten spürbar länger. Je mehr Sie vor dem Abflug erledigen, desto reibungsloser läuft der Rest.