Erbimmobilie verkaufen: Was Erben wissen müssen – Steuern, Fristen, Makler

Bevor eine geerbte Immobilie verkauft werden kann, muss die Erbfolge nachgewiesen sein. Das geschieht in der Regel über einen Erbschein, den das Nachlassgericht ausstellt, oder – sofern ein notarielles Testament vorliegt – über die beglaubigte Testamentskopie mit Eröffnungsprotokoll.

Der neue Eigentümer muss außerdem im Grundbuch eingetragen sein. Wichtig: Wer innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall die Grundbuchberichtigung beantragt, ist von den sonst anfallenden Grundbuchgebühren befreit (§ 60 GNotKG). Diese Frist sollten Erben unbedingt nutzen, da die Gebühren je nach Immobilienwert mehrere hundert Euro betragen können. Ohne korrekten Grundbucheintrag ist kein Verkauf möglich – kein Notar wird einen Kaufvertrag beurkunden, solange die Eigentümerverhältnisse ungeklärt sind.

• Erbschein beantragen: Beim Nachlassgericht (Amtsgericht) am letzten Wohnsitz des Erblassers
• Grundbuchberichtigung: Beim zuständigen Grundbuchamt, innerhalb von zwei Jahren kostenfrei
• Erbengemeinschaft: Alle Miterben müssen gemeinsam im Grundbuch stehen

Der Erhalt einer Immobilie durch Erbschaft löst grundsätzlich Erbschaftsteuer aus – es sei denn, es greift einer der gesetzlichen Freibeträge oder Befreiungstatbestände. Die Höhe hängt vom Verwandtschaftsgrad und dem Wert der Immobilie ab.

Relevante Freibeträge (Stand 2026):

• Ehegatte / eingetragene Lebenspartner: 500.000 €
• Kinder (je Kind): 400.000 €
• Enkel: 200.000 €
• Geschwister, Nichten, Neffen, Nichtverwandte: 20.000 €

Besonders wichtig: Das Familienheim-Privileg nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG befreit Ehegatten und nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG Kinder vollständig von der Erbschaftsteuer auf die selbst genutzte Immobilie – aber nur, wenn sie die Immobilie unverzüglich selbst beziehen und mindestens 10 Jahre darin wohnen. Wer früher verkauft, verliert die Steuerbefreiung rückwirkend. Diese Regelung ist bei der Verkaufsentscheidung elementar zu berücksichtigen.

Die Bewertung der Immobilie für die Erbschaftsteuer erfolgt durch das Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz (BewG), meist auf Basis des Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahrens. Ein zu hoch angesetzter Steuerwert kann durch ein qualifiziertes Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen angefochten werden – das lohnt sich bei wertvollen Immobilien oft erheblich.

Viele Erben wissen nicht, dass beim Verkauf einer geerbten Immobilie unter Umständen Einkommensteuer auf den Veräußerungsgewinn (sog. Spekulationssteuer) anfällt – auch wenn sie die Immobilie selbst nie gekauft haben.

Entscheidend ist die sogenannte Spekulationsfrist von 10 Jahren (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG): Wurde die Immobilie weniger als 10 Jahre vor dem Verkauf angeschafft, ist der Gewinn steuerpflichtig. Bei Erbimmobilien gilt dabei der ursprüngliche Anschaffungszeitpunkt des Erblassers als Startpunkt – nicht der Erbfall. Hat der Erblasser die Immobilie also 1998 gekauft und der Erbe verkauft sie 2025, ist die Frist längst abgelaufen: kein steuerpflichtiger Gewinn.

Ausnahmen, bei denen keine Spekulationssteuer anfällt:

• Die Immobilie wurde in den letzten 2 Jahren vor dem Verkauf sowie im Verkaufsjahr selbst zu Wohnzwecken genutzt (sog. Eigennutzungsausnahme)
• Die 10-Jahres-Frist seit Anschaffung durch den Erblasser ist abgelaufen
• Es handelt sich um ein selbst genutztes Familienheim (s. o.)

Der zu versteuernde Gewinn berechnet sich aus Verkaufspreis abzüglich der ursprünglichen Anschaffungskosten und wertsteigernder Investitionen. Wer unsicher ist, sollte unbedingt steuerlichen Rat einholen, bevor ein Verkauf initiiert wird. Ein erfahrener Makler mit Erbimmobilien-Expertise kann zwar keine Steuerberatung ersetzen, kennt aber die typischen Fallstricke und kann auf den richtigen Zeitpunkt hinweisen.

Hinterlässt ein Erblasser mehrere Erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft (§ 2032 BGB). Alle Miterben verwalten den Nachlass gemeinsam – kein einzelner Erbe kann die Immobilie allein verkaufen, vermieten oder beleihen. Einstimmige Beschlüsse sind der Regelfall, was bei zerstrittenen Erben zu erheblichen Blockaden führen kann.

Möglichkeiten zur Auflösung einer Erbengemeinschaft:

• Einvernehmlicher Verkauf: Alle Erben stimmen zu, der Erlös wird entsprechend der Erbquoten aufgeteilt – die einfachste und schnellste Lösung
• Auszahlung von Miterben: Ein Erbe übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen aus – setzt voraus, dass ein Erbe die nötige Liquidität oder Finanzierung hat
• Realteilung: Bei Grundstücken ggf. Teilung in separate Parzellen möglich, wenn das Baurecht es zulässt
• Teilungsversteigerung: Kann von jedem Miterben beim Amtsgericht beantragt werden (§ 180 ZVG), erzielt aber meist deutlich unter Marktwert liegende Erlöse (oft 60–80 % des Verkehrswertes) – der letzte Ausweg bei unüberbrückbaren Konflikten

Ein neutraler, erfahrener Makler kann in solchen Situationen als vermittelnde Instanz auftreten und alle Miterben gleichermaßen betreuen. Über den ProfiScore lassen sich Makler mit nachgewiesener Erfahrung bei Erbimmobilien und Erbengemeinschaften gezielt identifizieren.

Der Verkauf einer Erbimmobilie unterscheidet sich deutlich vom regulären Immobilienverkauf: emotionale Beteiligung der Erben, ungeklärte Eigentumsverhältnisse, mögliche Sanierungsbedarfe nach jahrzehntelanger Nutzung durch den Erblasser und komplexe steuerliche Rahmenbedingungen stellen besondere Anforderungen an den beauftragten Makler.

Worauf Sie bei der Maklerauswahl achten sollten:

• Nachweisbare Erfahrung mit Erbimmobilien: Fragen Sie gezielt, wie viele Erbfälle der Makler in den letzten Jahren begleitet hat
• Netzwerk zu Notaren, Steuerberatern und Gutachtern: Ein gut vernetzter Makler kann den Prozess erheblich beschleunigen
• Neutrale Kommunikation mit Erbengemeinschaften: Der Makler sollte in der Lage sein, alle Beteiligten fair zu informieren und zu einem gemeinsamen Vorgehen zu bewegen
• Realistische Bewertung auch bei sanierungsbedürftigen Objekten: Erblasserimmobilien sind oft älter und weisen Modernisierungsbedarf auf – der Makler muss das im Preis realistisch abbilden
• Lokale Marktkenntnis: Besonders wichtig, da Erbimmobilien oft in Orten liegen, in denen die Erben selbst nicht leben

Nutzen Sie den Bedarfs-Check auf MaklerSieger.de, um gezielt Makler mit Erfahrung im Bereich Erbimmobilien in Ihrer Region zu finden. Unser ProfiScore bewertet Makler neutral anhand von Leistungsdaten – ohne gekaufte Plätze.

Der folgende Überblick fasst die wesentlichen Schritte zusammen, die Erben vor und während des Verkaufs beachten sollten:

• Erbschein oder notarielles Testament beschaffen und Erbenstellung klären
• Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach Erbfall beantragen (kostenlos)
• Steuerliche Prüfung: Erbschaftsteuer, Spekulationsfrist, Familienheim-Privileg – idealerweise mit Steuerberater klären
• Zustand der Immobilie dokumentieren: Energieausweis, Unterlagen zu Sanierungen, Grundrisse, Mietverträge (falls vermietet)
• Marktgerechte Bewertung durch einen erfahrenen lokalen Makler oder Gutachter einholen
• Einigung innerhalb der Erbengemeinschaft herbeiführen – ggf. mit Mediator oder Notar
• Geeigneten Makler beauftragen – über MaklerSieger.de vergleichen
• Notariellen Kaufvertrag beurkunden lassen und Übergabe dokumentieren

Je früher alle Beteiligten an einem Strang ziehen und professionelle Unterstützung einbeziehen, desto schneller und verlustärmer läuft der Verkauf ab.