Erbschaftsteuer bei geerbten Immobilien 2026: Freibeträge, Bewertung & wann der Verkauf die Steuer senkt
21. August 2026 · 9 Min. Lesezeit
Wer eine Immobilie erbt, bekommt oft nicht nur ein Haus, sondern auch Post vom Finanzamt. Die Erbschaftsteuer hängt von drei Stellschrauben ab: dem Verwandtschaftsverhältnis (Freibetrag und Steuerklasse), dem vom Finanzamt festgestellten Grundbesitzwert und möglichen Befreiungen wie der Familienheim-Regelung. Gerade seit der Reform der Immobilienbewertung durch das Jahressteuergesetz 2022 (wirksam für Erbfälle ab dem 1. Januar 2023) fallen die steuerlichen Werte vieler Objekte deutlich höher aus als früher — Erben rutschen schneller über die Freibeträge.
Dieser Ratgeber erklärt, wie das Finanzamt geerbte Häuser und Wohnungen bewertet, welche Freibeträge 2026 gelten, wann das Familienheim komplett steuerfrei bleibt — und warum ein zeitnaher Verkauf oder ein Gutachten nach § 198 BewG die Steuerlast oft spürbar senken kann. Wenn ohnehin ein Verkauf ansteht, hilft ein neutraler Maklervergleich über den ProfiScore, den bestmöglichen Preis zu erzielen — denn der zählt am Ende mehr als jede Steueroptimierung.
Freibeträge und Steuerklassen 2026: Wer wie viel steuerfrei erbt
Die persönlichen Freibeträge nach § 16 ErbStG sind seit Jahren unverändert und gelten auch 2026:
- Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 €
- Kinder (und Enkel, deren Eltern verstorben sind): 400.000 € pro Kind und pro Elternteil
- Enkel: 200.000 €
- Eltern und Großeltern (im Erbfall): 100.000 €
- Geschwister, Nichten, Neffen, Lebensgefährten ohne Trauschein und alle Übrigen: nur 20.000 €
Dazu kommt die Steuerklasse nach § 15 ErbStG: Ehegatten und Kinder fallen in Steuerklasse I mit Steuersätzen von 7 bis 30 %, Geschwister und Nichten/Neffen in Klasse II (15 bis 43 %), alle Übrigen in Klasse III (30 bzw. 50 %). Ein Beispiel: Erbt eine Tochter ein Haus mit festgestelltem Grundbesitzwert von 550.000 €, bleiben nach dem Freibetrag 150.000 € steuerpflichtig — bei 11 % Steuersatz in Klasse I sind das 16.500 € Erbschaftsteuer. Erbt dagegen die nichteheliche Lebensgefährtin dasselbe Haus, sind 530.000 € steuerpflichtig — in Steuerklasse III mit 30 % ergibt das 159.000 €.
Ehegatten und überlebende Lebenspartner erhalten zusätzlich einen Versorgungsfreibetrag von 256.000 € (§ 17 ErbStG), Kinder je nach Alter zwischen 10.300 € und 52.000 € — dieser wird allerdings um den Kapitalwert steuerfreier Versorgungsbezüge (z. B. Witwenrente) gekürzt. Wer mehrere Immobilien oder größere Vermögen erwartet, kann Freibeträge durch Schenkungen zu Lebzeiten alle zehn Jahre erneut nutzen — das ist der wirksamste legale Hebel überhaupt.
So bewertet das Finanzamt die geerbte Immobilie — und warum die Werte seit 2023 höher ausfallen
Das Finanzamt besichtigt die Immobilie nicht, sondern ermittelt den Grundbesitzwert in einem typisierten Verfahren nach dem Bewertungsgesetz (§§ 176 ff. BewG): Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen werden vorrangig im Vergleichswertverfahren bewertet (Basis: Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse), Mietwohngrundstücke im Ertragswertverfahren, und wo Vergleichswerte fehlen, greift das Sachwertverfahren. Mehr zu den Verfahren erklärt unser Ratgeber zur Wertermittlung beim Hausverkauf.
Mit dem Jahressteuergesetz 2022 wurden die Bewertungsparameter für Erbfälle ab dem 1. Januar 2023 an die aktuelle ImmoWertV angepasst: Die Gesamtnutzungsdauer von Wohngebäuden stieg von 70 auf 80 Jahre, der Regionalfaktor und ein angepasster Sachwertfaktor kamen hinzu, und die pauschalen Bewirtschaftungskosten sowie Liegenschaftszinssätze wurden neu gefasst. Ergebnis: Vor allem im Sach- und Ertragswertverfahren liegen die steuerlichen Werte je nach Objekt und Lage spürbar höher als vor der Reform — teils um 20 bis 30 %. Wer den Feststellungsbescheid ungeprüft akzeptiert, verschenkt daher oft Geld.
Wichtig zu wissen: Der Grundbesitzwert wird in einem eigenen Feststellungsbescheid festgestellt. Nur gegen diesen Bescheid — nicht erst gegen den Erbschaftsteuerbescheid — können Sie innerhalb eines Monats Einspruch einlegen. Prüfen Sie also sofort nach Zugang, ob Baujahr, Wohnfläche, Modernisierungsstand und Bodenrichtwert korrekt angesetzt wurden. Auch eine falsch berechnete Wohnfläche treibt die Steuer — worauf es dabei ankommt, zeigt unser Beitrag zur Wohnflächenberechnung.
Familienheim, Bedarfsbewertung & § 198 BewG: Die wichtigsten Befreiungen und Gegenmittel
Die stärkste Befreiung ist die Familienheim-Regelung (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG): Erbt der Ehegatte die selbst genutzte Wohnimmobilie und zieht unverzüglich (Rechtsprechung: in der Regel innerhalb von sechs Monaten) ein bzw. wohnt weiter darin, bleibt sie komplett steuerfrei — ohne Flächenbegrenzung. Für Kinder gilt dieselbe Befreiung, allerdings nur für bis zu 200 m² Wohnfläche; der übersteigende Teil wird anteilig besteuert. Der Haken: Wer das Familienheim innerhalb von zehn Jahren verkauft, vermietet oder auszieht (ohne zwingende Gründe wie Pflegebedürftigkeit), verliert die Befreiung rückwirkend und vollständig.
Ist die Immobilie zu Wohnzwecken vermietet, gewährt § 13d ErbStG immerhin einen Bewertungsabschlag von 10 % — angesetzt werden nur 90 % des Grundbesitzwerts. Zusätzlich kann die Steuer auf vermietete Wohnimmobilien und das selbst genutzte Familienheim auf Antrag bis zu zehn Jahre gestundet werden (§ 28 Abs. 3 ErbStG), wenn die Steuer sonst nur durch Verkauf aufgebracht werden könnte.
Fällt der typisierte Wert zu hoch aus, ist § 198 BewG Ihr wichtigstes Werkzeug: Sie dürfen einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen — durch ein Gutachten des örtlichen Gutachterausschusses oder eines zertifizierten bzw. öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, oder durch einen tatsächlichen Verkaufspreis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Erbfall erzielt wurde. Ein Vollgutachten kostet je nach Objekt meist 1.500 bis 3.000 € und lohnt sich schnell: Senkt es den Wert um 60.000 €, spart das in Steuerklasse I bei 11 % bereits 6.600 € — Details im Ratgeber zum Verkehrswertgutachten.
Verkaufen, behalten oder ausschlagen? Die richtige Strategie für Erben
Steht ohnehin ein Verkauf an, kann der zeitnahe Verkauf selbst zum Steuerargument werden: Ein innerhalb eines Jahres nach dem Erbfall erzielter Marktpreis ist der beste Nachweis nach § 198 BewG — liegt er unter dem Feststellungswert, sinkt die Erbschaftsteuer entsprechend. Gute Nachricht außerdem bei der Einkommensteuer: Für die Spekulationsfrist des § 23 EStG tritt der Erbe in die Fußstapfen des Erblassers. Hatte dieser die Immobilie länger als zehn Jahre besessen oder selbst bewohnt (im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren), ist der Verkauf durch die Erben einkommensteuerfrei — unabhängig davon, wie kurz sie selbst Eigentümer waren.
Bei Erbengemeinschaften ist Tempo doppelt wichtig: Jeder Miterbe versteuert seinen Anteil einzeln mit eigenem Freibetrag, aber Uneinigkeit über Verkauf oder Auszahlung blockiert oft alles — bis hin zur wertvernichtenden Teilungsversteigerung. Wie Sie das vermeiden, lesen Sie im Ratgeber zur Erbengemeinschaft beim Immobilienverkauf. Denken Sie auch an die Anzeigepflicht: Der Erwerb ist dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten formlos anzuzeigen (§ 30 ErbStG); ist ein Testament notariell eröffnet worden, entfällt die Pflicht meist. Eine überschuldete Erbschaft können Sie binnen sechs Wochen ausschlagen — die Frist läuft ab Kenntnis vom Erbfall.
Ob Behalten, Vermieten oder Verkaufen: Die Entscheidung sollte auf einer realistischen Marktpreiseinschätzung beruhen, nicht auf dem Steuerwert. Ein erfahrener lokaler Makler liefert diese Einschätzung kostenlos und kennt die erzielbaren Preise im Viertel. Über den neutralen, datenbasierten ProfiScore von MaklerSieger.de finden Sie die leistungsstärksten Makler Ihrer Region — ohne gekaufte Plätze. Welcher Maklertyp zu Ihrer Erbimmobilie passt, klärt der kostenlose Bedarfs-Check in wenigen Minuten.
Häufige Fragen
Wie hoch ist der Freibetrag, wenn ich ein Haus von meinen Eltern erbe?
<p>Kinder haben einen persönlichen Freibetrag von <strong>400.000 € pro Elternteil</strong> (§ 16 ErbStG). Erben Sie also nacheinander von Mutter und Vater, stehen insgesamt 800.000 € steuerfrei zur Verfügung. Nur der darüber liegende Wert wird in Steuerklasse I mit 7 bis 30 % besteuert — das selbst genutzte Familienheim kann bei unverzüglichem Einzug und zehn Jahren Selbstnutzung bis 200 m² sogar komplett steuerfrei bleiben.</p>
Kann ich mich gegen einen zu hohen Immobilienwert des Finanzamts wehren?
<p>Ja. Legen Sie innerhalb eines Monats <strong>Einspruch gegen den Feststellungsbescheid</strong> über den Grundbesitzwert ein und weisen Sie nach <strong>§ 198 BewG</strong> einen niedrigeren gemeinen Wert nach — per Gutachten eines zertifizierten oder öffentlich bestellten Sachverständigen (meist 1.500–3.000 €) oder durch einen tatsächlichen Verkaufspreis innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Erbfall. Schon eine Wertkorrektur um wenige zehntausend Euro spart oft ein Vielfaches der Gutachterkosten.</p>
Fällt beim Verkauf einer geerbten Immobilie zusätzlich Spekulationssteuer an?
<p>Meist nicht: Als Erbe übernehmen Sie die <strong>Besitzzeit des Erblassers</strong>. Hatte dieser die Immobilie über zehn Jahre im Eigentum oder sie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt, ist Ihr Verkauf einkommensteuerfrei (§ 23 EStG). Nur wenn der Erblasser das Objekt kürzer als zehn Jahre besaß und nicht selbst nutzte, kann auf den Gewinn Spekulationssteuer anfallen — die Erbschaftsteuer ist davon unabhängig.</p>
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