Erbschaftsteuer beim geerbten Haus 2026: Freibeträge, Bewertung & wann der Verkauf die beste Lösung ist

Die Erbschaftsteuer richtet sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis. Die persönlichen Freibeträge nach § 16 ErbStG gelten unverändert:

• Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 €
• Kinder (und Kinder verstorbener Kinder): 400.000 € je Kind
• Enkel: 200.000 €
• Eltern und Großeltern (im Erbfall): 100.000 €
• Geschwister, Nichten, Neffen, nicht verwandte Erben: nur 20.000 €

Dazu kommen die Steuerklassen nach § 15 ErbStG: Ehegatten und Kinder fallen in Steuerklasse I mit Steuersätzen von 7 bis 30 %, Geschwister und Nichten/Neffen in Steuerklasse II (15 bis 43 %), alle übrigen in Steuerklasse III (30 bzw. 50 %). Ein Beispiel: Erbt ein Kind ein Haus mit Steuerwert 550.000 €, bleiben nach dem Freibetrag 150.000 € steuerpflichtig – bei 11 % (Steuerklasse I) sind das 16.500 € Erbschaftsteuer. Erbt dagegen ein Neffe dasselbe Haus, sind 530.000 € steuerpflichtig – in Steuerklasse II bei 25 % ergibt das 132.500 €.

Wichtig: Der Freibetrag gilt pro Erbe und Erblasser und kann alle zehn Jahre auch für Schenkungen zu Lebzeiten neu genutzt werden. Ehegatten erhalten im Erbfall zusätzlich einen Versorgungsfreibetrag von 256.000 € (§ 17 ErbStG, gekürzt um kapitalisierte Versorgungsbezüge), Kinder je nach Alter bis zu 52.000 €. Bei größeren Vermögen lohnt daher eine frühzeitige Nachlassplanung – etwa gestaffelte Schenkungen im Zehnjahresrhythmus.

Geerbte Immobilien werden nach den §§ 176 ff. BewG bewertet: Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen vorrangig im Vergleichswertverfahren, vermietete Mehrfamilienhäuser im Ertragswertverfahren, ansonsten im Sachwertverfahren. Durch das Jahressteuergesetz 2022 wurden ab 2023 zentrale Parameter angepasst – unter anderem die Gesamtnutzungsdauer für Wohngebäude auf 80 Jahre erhöht und die Sachwertfaktoren aktualisiert. Ergebnis: Die steuerlichen Werte liegen heute meist nahe am Verkehrswert, in Einzelfällen sogar darüber.

Genau hier setzt die wichtigste Verteidigungslinie an: Nach § 198 BewG dürfen Erben einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen – durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen bzw. eines zertifizierten Gutachters oder durch das Gutachten des örtlichen Gutachterausschusses. Auch ein tatsächlich erzielter Kaufpreis ist als Nachweis anerkannt, wenn die Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Bewertungsstichtag verkauft wurde. Wer ohnehin verkaufen will, sollte das also zügig tun: Der reale Verkaufspreis ersetzt dann die oft pauschale Finanzamtsbewertung.

Rechenbeispiel: Das Finanzamt setzt für ein geerbtes Haus 620.000 € an, ein Verkauf innerhalb eines Jahres bringt real 540.000 €. Für ein erbendes Kind sinkt die Bemessungsgrundlage nach Freibetrag von 220.000 € auf 140.000 € – die Steuer fällt von 24.200 € (11 %) auf 15.400 €. Eine realistische Werteinschätzung vor der Steuererklärung ist deshalb bares Geld wert; ein erfahrener Makler mit hohem ProfiScore liefert dafür eine fundierte Marktpreiseinschätzung als erste Orientierung, für den formalen Nachweis gegenüber dem Finanzamt brauchen Sie jedoch ein Gutachten oder den tatsächlichen Verkauf.

Die stärkste Steuerbefreiung ist die für das Familienheim: Erbt der Ehegatte oder Lebenspartner die selbst genutzte Wohnimmobilie und nutzt sie unverzüglich selbst weiter, bleibt sie nach § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG komplett steuerfrei – ohne Flächenbegrenzung. Für Kinder gilt nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG dieselbe Befreiung, allerdings nur für 200 m² Wohnfläche; der übersteigende Teil wird anteilig besteuert.

Die Bedingungen sind streng: Der Erblasser muss die Immobilie bis zum Tod selbst bewohnt haben (oder aus zwingenden Gründen daran gehindert gewesen sein), und der Erbe muss die Selbstnutzung unverzüglich – nach der Rechtsprechung des BFH regelmäßig innerhalb von etwa sechs Monaten – aufnehmen. Vor allem aber gilt eine Behaltensfrist von zehn Jahren: Wer innerhalb dieser Frist auszieht, verkauft oder vermietet, verliert die Befreiung rückwirkend und vollständig – es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen (etwa Pflegebedürftigkeit) an der Selbstnutzung gehindert. Berufliche Gründe wie ein Jobwechsel reichen nach der BFH-Rechtsprechung dafür ausdrücklich nicht aus.

Praktische Konsequenz: Wer absehbar nicht zehn Jahre im geerbten Haus wohnen wird, sollte die Befreiung gar nicht erst einplanen, sondern von Anfang an mit Freibeträgen, Gutachten nach § 198 BewG und gegebenenfalls einem zeitnahen Verkauf kalkulieren. Für vermietete Wohnimmobilien gibt es immerhin einen Bewertungsabschlag von 10 % (§ 13d ErbStG) – nur 90 % des Werts gehen in die Bemessungsgrundlage ein. Und wichtig für die Anschlussfrage: Beim späteren Verkauf einer geerbten Immobilie übernehmen Erben die Besitzzeit des Erblassers – zur Zehnjahresfrist der Spekulationssteuer lesen Sie unseren separaten Ratgeber.

Nach der Steuerfrage kommt die Strategiefrage. Drei Szenarien im Vergleich:

• Selbst nutzen: steuerlich attraktiv (Familienheim-Befreiung), aber nur sinnvoll, wenn Lage, Zuschnitt und Sanierungszustand wirklich passen – beachten Sie mögliche Nachrüstpflichten nach GEG § 47/48 bei Eigentümerwechsel.
• Vermieten: 10 %-Abschlag bei der Erbschaftsteuer, laufende Einnahmen und AfA – aber auch Verwaltungsaufwand, Instandhaltungskosten und bei älteren Objekten oft erheblicher Sanierungsstau.
• Verkaufen: schafft klare Verhältnisse, liefert den Nachweis des realen Werts nach § 198 BewG und ist bei Erbengemeinschaften häufig der einzige konfliktfreie Weg, wenn kein Miterbe die anderen auszahlen kann oder will.

Gerade in Erbengemeinschaften eskalieren Immobilienfragen schnell: Jede Verfügung über das Grundstück erfordert Einstimmigkeit, und ohne Einigung droht am Ende die Teilungsversteigerung – mit regelmäßig deutlich schlechteren Erlösen als am freien Markt. Ein professionell begleiteter freihändiger Verkauf mit transparentem Bieterprozess ist fast immer die wirtschaftlich bessere Lösung. Klären Sie vorab die Formalien: Grundbuchberichtigung (innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei beim Grundbuchamt), Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll, Energieausweis und vollständige Objektunterlagen.

Für den Verkauf selbst gilt: Ein geerbtes Haus ist oft emotional aufgeladen und die Erben wohnen häufig nicht am Objektort – umso wichtiger ist ein Makler, der den lokalen Markt nachweislich beherrscht. Auf MaklerSieger.de vergleichen Sie Makler neutral nach ProfiScore – datenbasiert, ohne gekaufte Platzierungen. Mit dem kostenlosen Bedarfs-Check finden Sie in wenigen Minuten heraus, welcher Makler zu Ihrer Erbimmobilie und Ihrer Situation passt.