Erbschaftsteuer beim Immobilienverkauf 2026: Freibeträge, Bewertung & wann der Verkauf steuerlich klug ist

Die persönlichen Freibeträge nach § 16 ErbStG sind seit Jahren unverändert und gelten auch 2026:

• Ehegatten / eingetragene Lebenspartner: 500.000 €
• Kinder (und Kinder verstorbener Kinder): 400.000 € je Elternteil
• Enkel: 200.000 €
• Eltern (im Erbfall): 100.000 €
• Geschwister, Nichten, Neffen, nicht verwandte Personen: nur 20.000 €

Dazu kommen die Steuerklassen nach § 15 ErbStG: Ehegatten und Kinder fallen in Steuerklasse I mit Steuersätzen von 7 bis 30 %, Geschwister und Nichten/Neffen in Steuerklasse II (15 bis 43 %), alle Übrigen in Steuerklasse III (30 bzw. 50 %). Der Steuersatz gilt jeweils nur für den Erwerb oberhalb des Freibetrags.

Rechenbeispiel: Eine Tochter erbt ein Haus mit einem steuerlichen Wert von 550.000 €. Nach Abzug des Freibetrags von 400.000 € bleiben 150.000 € steuerpflichtig. In Steuerklasse I liegt der Satz bei diesem Betrag bei 11 % – die Erbschaftsteuer beträgt also 16.500 €. Erbt dagegen ein Neffe dieselbe Immobilie, bleiben nach nur 20.000 € Freibetrag 530.000 € steuerpflichtig – in Steuerklasse II fallen darauf 25 %, also 132.500 € an. Das Verwandtschaftsverhältnis ist damit der größte Hebel überhaupt.

Das Finanzamt setzt nicht den späteren Verkaufspreis an, sondern ermittelt den Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz (§§ 176 ff. BewG) – je nach Objekttyp im Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren. Seit der Reform durch das Jahressteuergesetz 2022 (wirksam ab 2023) wurden zentrale Parameter wie Liegenschaftszinssätze, Wertzahlen und die Gesamtnutzungsdauer (jetzt 80 Jahre bei Wohnimmobilien) an die aktuelle Marktlage angepasst – in vielen Fällen führte das zu deutlich höheren steuerlichen Werten als zuvor.

Wichtig zu wissen: Die pauschalierten Verfahren des BewG können den tatsächlichen Marktwert überschreiten – etwa bei Objekten mit Sanierungsstau, ungünstigem Grundriss oder schwacher Mikrolage. Genau dafür gibt es § 198 BewG: Sie dürfen dem Finanzamt einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen, entweder durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten bzw. zertifizierten Sachverständigen oder durch einen tatsächlich erzielten Kaufpreis aus einem Verkauf im gewöhnlichen Geschäftsverkehr innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Erbfall.

Das heißt konkret: Verkaufen Sie die geerbte Immobilie zeitnah zu einem Preis unter dem vom Finanzamt angesetzten Wert, kann dieser Kaufpreis als Nachweis dienen und die Erbschaftsteuer senken. Eine fundierte Wertermittlung vor der Entscheidung ist deshalb Pflicht – erfahrene Makler mit hohem ProfiScore liefern hier eine belastbare Ersteinschätzung, ein Verkehrswertgutachten die gerichtsfeste Grundlage.

Die wichtigste Befreiung für selbstgenutzte Immobilien steht in § 13 Abs. 1 Nr. 4b und 4c ErbStG: Erben Ehegatten oder Kinder das Familienheim, bleibt es komplett steuerfrei – zusätzlich zum persönlichen Freibetrag. Voraussetzungen:

• Der Erblasser hat die Immobilie bis zum Tod selbst bewohnt (oder war aus zwingenden Gründen, etwa Pflegebedürftigkeit, daran gehindert).
• Der Erbe zieht unverzüglich ein und nutzt die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken – die Rechtsprechung des BFH erwartet den Einzug in der Regel innerhalb von sechs Monaten.
• Bei Kindern ist die Befreiung auf 200 m² Wohnfläche begrenzt; der darüber hinausgehende Anteil wird anteilig besteuert.

Der entscheidende Fallstrick: Die Befreiung entfällt rückwirkend vollständig, wenn der Erbe die Selbstnutzung innerhalb von zehn Jahren aufgibt – etwa durch Verkauf, Vermietung oder Auszug. Ausnahme: Der Erbe ist aus zwingenden Gründen (z. B. eigene Pflegebedürftigkeit) an der weiteren Selbstnutzung gehindert. Ein beruflicher Umzug genügt nach der BFH-Rechtsprechung dafür regelmäßig nicht.

Praxisfolge: Wer das geerbte Elternhaus steuerfrei übernommen hat und nach vier Jahren verkauft, muss die Erbschaftsteuer nachzahlen, als hätte die Befreiung nie bestanden. Rechnen Sie deshalb vor dem Einzug ehrlich durch: Liegt der steuerpflichtige Wert ohnehin unter dem Freibetrag, bringt die Familienheim-Befreiung nichts – dann sind Sie beim Verkauf völlig frei. Für vermietete Wohnimmobilien gilt übrigens ein separater Bewertungsabschlag von 10 % (§ 13d ErbStG).

Die Erbschaftsteuer ist nur ein Teil der Rechnung. Beim späteren Verkauf kommt die Spekulationssteuer (§ 23 EStG) ins Spiel – mit einer für Erben günstigen Besonderheit: Sie treten in die Haltefrist des Erblassers ein (sog. Fußstapfentheorie). Hatte der Erblasser die Immobilie länger als zehn Jahre oder selbst bewohnt, können Sie als Erbe sofort steuerfrei verkaufen – die Zehnjahresfrist beginnt nicht neu.

Für die Entscheidung Verkaufen vs. Behalten sollten Sie drei Szenarien durchrechnen:

• Sofortverkauf: Klarheit über den echten Marktwert; ein Kaufpreis unter dem Finanzamtswert kann via § 198 BewG die Erbschaftsteuer senken. Bei Erbengemeinschaften oft der sauberste Weg, um Streit und Teilungsversteigerung zu vermeiden.
• Selbstnutzung: Familienheim-Befreiung möglich, aber zehn Jahre Bindung – nur sinnvoll, wenn Sie wirklich langfristig dort wohnen wollen.
• Vermietung: 10 %-Abschlag bei der Bewertung, laufende Erträge, aber Instandhaltungsrisiko und geringerer Verkaufserlös bei späterem Verkauf in vermietetem Zustand.

Wichtig für die Praxis: Die Erbschaftsteuererklärung muss auf Anforderung des Finanzamts abgegeben werden, der Erwerb ist innerhalb von drei Monaten anzuzeigen (§ 30 ErbStG). Wer verkaufen will, sollte den Prozess professionell aufsetzen – vom Grundbuchcheck über die Preisstrategie bis zur Vermarktung. Über den kostenlosen Bedarfs-Check finden Sie neutral bewertete Makler in Ihrer Region, deren Ranking allein auf dem datenbasierten ProfiScore beruht – ohne gekaufte Plätze.