Erstbezug nach Sanierung verkaufen 2026? Nein – Hausverkauf mit Einliegerwohnung war schon da. Neues Thema: Mietkauf beim Immobilienverkauf 2026: Modelle, Vertragsgestaltung & Risiken für Verkäufer

Beim klassischen Mietkauf verpflichten sich beide Seiten von Anfang an verbindlich zum späteren Eigentumsübergang. Der Käufer zahlt eine monatliche Rate, die aus einem Mietanteil und einem Tilgungs- bzw. Ansparanteil besteht; nach Ablauf der vereinbarten Laufzeit (häufig 5 bis 20 Jahre) oder gegen eine Schlusszahlung geht das Eigentum über. Weil hier eine Verpflichtung zum Grundstückserwerb begründet wird, ist nach § 311b BGB zwingend die notarielle Beurkundung des gesamten Vertrags erforderlich – eine privatschriftliche Mietkaufvereinbarung ist nichtig.

Beim Optionskauf (Mietkauf mit Kaufoption) mietet der Interessent die Immobilie zunächst nur und erhält das notariell beurkundete Recht, sie innerhalb einer Frist zu einem heute festgelegten Preis zu kaufen. Er *kann*, muss aber nicht. Für Verkäufer bedeutet das: höhere Flexibilität für den Käufer, aber auch Unsicherheit, ob der Verkauf überhaupt zustande kommt. Üblich ist daher eine Optionsprämie oder ein höherer Mietzins als Gegenleistung für die Preisbindung.

In beiden Modellen bleibt der Verkäufer bis zur vollständigen Kaufpreiszahlung grundbuchrechtlicher Eigentümer. Der Käufer wird typischerweise über eine Auflassungsvormerkung abgesichert, sobald der Kaufvertrag beurkundet ist – das schützt ihn vor einem Weiterverkauf oder einer Belastung des Objekts, bindet den Verkäufer aber auch entsprechend lange.

Ein tragfähiger Mietkaufvertrag regelt deutlich mehr als Preis und Laufzeit. Die wichtigsten Punkte, die Verkäufer notariell festhalten sollten:

• Kaufpreis & Anrechnung: Welcher Anteil der Monatsrate wird auf den Kaufpreis angerechnet – und was passiert mit den Anrechnungsbeträgen, wenn der Kauf scheitert? Ohne klare Regelung drohen Rückforderungen.
• Preisfestschreibung: Ein heute fixierter Kaufpreis ist bei langer Laufzeit ein Marktrisiko für beide Seiten. Alternativ: Wertanpassungsklausel oder Neubewertung durch einen Sachverständigen zum Übergabezeitpunkt.
• Instandhaltung & Modernisierung: Wer trägt Reparaturen, Heizungstausch nach GEG, Dach, Fassade? Standardmäßig bleibt das beim Eigentümer – also beim Verkäufer. Das sollte vertraglich bewusst verteilt werden.
• Ausfall- und Rücktrittsregelung: Was gilt bei Zahlungsverzug des Mietkäufers – Kündigung, Verfall der Anrechnungsbeträge (nur in angemessenem Umfang zulässig), Räumung?
• Lastenfreistellung: Besteht noch eine Grundschuld der eigenen Bank, muss deren Freigabe zum Eigentumsübergang gesichert sein.

Wichtig: Der Mietanteil unterliegt dem Mietrecht – überhöhte Raten können an Mietpreisgrenzen und AGB-Kontrolle scheitern. Und steuerlich gilt: Erfolgt der wirtschaftliche Übergang innerhalb der Zehnjahresfrist des § 23 EStG bei einer nicht selbst genutzten Immobilie, kann Spekulationssteuer anfallen – maßgeblich ist grundsätzlich der obligatorische Vertrag, nicht erst die Grundbuchumschreibung. Hier vor Beurkundung den Steuerberater einbinden.

Die Chancen: Mietkauf öffnet den Verkauf für Zielgruppen, die 2026 bei Banken schwer durchkommen – Selbstständige ohne drei Jahresabschlüsse, Käufer mit wenig Eigenkapital, Familien in der Probezeit. Verkäufer erzielen dafür häufig einen Preisaufschlag gegenüber dem Sofortverkauf, erhalten laufende Einnahmen und haben einen Bewohner, der die Immobilie wie sein Eigentum behandelt. Bei schwer vermarktbaren Objekten (Sanierungsstau, Randlage) kann Mietkauf den Unterschied zwischen Verkauf und Dauerleerstand machen.

Die Risiken: Der Verkäufer erhält den Kaufpreis nicht sofort, sondern über Jahre gestreckt – Kapitalbindung, Inflationsrisiko und das Risiko, dass der Mietkäufer vor der Schlusszahlung ausfällt. Dann steht eine möglicherweise abgewohnte Immobilie samt Rückabwicklungsstreit im Raum. Wer selbst noch einen Kredit bedient, braucht zudem die Zustimmung seiner Bank; eine Vorfälligkeitsentschädigung lässt sich mit gestreckter Zahlung nicht automatisch vermeiden.

Als Faustregel: Mietkauf lohnt sich für Verkäufer, die nicht auf den sofortigen Erlös angewiesen sind, eine solide Bonitätsprüfung des Mietkäufers durchführen (Selbstauskunft, SCHUFA, Einkommensnachweise – wie beim Käufer-Bonitätscheck) und die Vertragsgestaltung von Notar und Steuerberater begleiten lassen. Wer dagegen zeitnah Liquidität braucht – etwa für die Anschlussimmobilie – fährt mit dem klassischen Verkauf fast immer besser.

Bevor Sie sich jahrelang binden, lohnt der Blick auf Alternativen: Ein klassischer Verkauf mit professioneller Preisstrategie löst das Finanzierungsproblem oft eleganter – ein erfahrener Makler qualifiziert Interessenten vor, prüft Finanzierungsbestätigungen und erreicht über breite Vermarktung auch solvente Käufer, die beim Privatverkauf nie auftauchen. Auch ein Verkäuferdarlehen (der Verkäufer stundet einen Teil des Kaufpreises gegen Zins und grundbuchliche Absicherung) kann die Finanzierungslücke eines Käufers schließen, ohne dass der Eigentumsübergang jahrelang in der Schwebe bleibt.

Vorsicht ist bei gewerblichen Mietkauf-Anbietern geboten, die Eigentümern den Ankauf mit Weitervermarktung im Mietkaufmodell anbieten: Hier liegt der Ankaufspreis oft deutlich unter Marktwert. Lassen Sie den Verkehrswert vorher unabhängig ermitteln – etwa über eine fundierte Wertermittlung oder einen Sachverständigen – und vergleichen Sie das Angebot mit dem realistisch erzielbaren Marktpreis.

Ob Mietkauf, Bieterverfahren oder klassischer Verkauf: Die Strategie sollte zum Objekt und zu Ihrer Lebenssituation passen. Mit dem kostenlosen Bedarfs-Check finden Sie heraus, welcher Verkaufsweg zu Ihnen passt – und über den neutralen, datenbasierten ProfiScore den Makler in Ihrer Region, der auch Sonderformen wie Mietkauf rechtssicher begleiten kann. Keine gekauften Plätze, nur geprüfte Leistung.