Exposé beim Hausverkauf 2026: Aufbau, Pflichtangaben & Fehler, die den Preis drücken

Die wichtigste gesetzliche Vorgabe kommt aus dem Gebäudeenergiegesetz (GEG): Sobald ein Energieausweis vorliegt, müssen Immobilienanzeigen in kommerziellen Medien bestimmte Angaben enthalten (§ 87 GEG). Dazu zählen die Art des Energieausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis), der Endenergiebedarf oder -verbrauch, der wesentliche Energieträger der Heizung, das Baujahr des Gebäudes und die Energieeffizienzklasse (bei Ausweisen ab Mai 2014). Wer diese Angaben weglässt, riskiert ein Bußgeld – das GEG sieht hierfür bis zu 10.000 Euro vor, außerdem drohen wettbewerbsrechtliche Abmahnungen.

Darüber hinaus gilt der Grundsatz: Alles, was im Exposé steht, muss stimmen. Angaben zu Wohnfläche, Grundstücksgröße, Zimmerzahl, Baujahr oder Modernisierungen werden von Gerichten regelmäßig als Beschaffenheitsangaben gewertet. Der Bundesgerichtshof hat mehrfach entschieden, dass Käufer sich auf Exposé-Angaben verlassen dürfen – ein pauschaler Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag schützt nicht, wenn der Verkäufer wissentlich falsche Angaben gemacht hat (arglistige Täuschung, § 444 BGB). Mehr dazu im Ratgeber zur Sachmängelhaftung beim Hausverkauf.

Freiwillig, aber dringend empfohlen sind außerdem: Lagebeschreibung, Grundriss, Angaben zu Heizungsart und -alter, durchgeführte Modernisierungen mit Jahreszahlen, Hausgeld bzw. Nebenkosten sowie bei Eigentumswohnungen Hinweise auf Rücklagen und anstehende Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft.

Die Wohnfläche ist der häufigste Streitpunkt. Sie sollte nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) berechnet werden – Dachschrägen unter einem Meter zählen gar nicht, zwischen einem und zwei Metern nur zur Hälfte, Balkone und Terrassen in der Regel zu einem Viertel. Wer die Fläche aus alten Bauunterlagen übernimmt oder Keller- und Hobbyräume einfach mitzählt, riskiert später Kaufpreisminderung. Faustregel aus der Rechtsprechung: Weicht die tatsächliche Fläche deutlich von der zugesicherten ab, kann der Käufer anteilig mindern – bei einer Abweichung von rund 10 % geht es bei einem 500.000-Euro-Objekt schnell um 50.000 Euro. Im Zweifel lohnt sich ein professionelles Aufmaß für wenige hundert Euro.

Fotos entscheiden über den ersten Eindruck. Aufgeräumte, taghell fotografierte Räume, ein attraktives Außenfoto als Titelbild und 10 bis 20 Bilder in logischer Reihenfolge sind Standard. Verzerrende Weitwinkel, dunkle Handyfotos oder Bilder mit persönlichen Gegenständen kosten Anfragen. Professionelle Immobilienfotografie kostet je nach Region meist einen niedrigen bis mittleren dreistelligen Betrag – eine der rentabelsten Investitionen im gesamten Verkaufsprozess. Wer mehr will, kombiniert sie mit Home Staging.

Ein maßstabsgetreuer Grundriss ist Pflicht für ernsthafte Interessenten. Er beantwortet die Frage „Passt das Objekt zu uns?“ vor der Besichtigung und filtert unpassende Anfragen heraus. Moderne Varianten wie möblierte 2D-Grundrisse oder 3D-Rundgänge erhöhen nachweislich die Verweildauer in Online-Inseraten und reduzieren Besichtigungstourismus.

Ein guter Exposé-Text folgt einer klaren Struktur: prägnante Überschrift (Lage + stärkstes Verkaufsargument), Objektbeschreibung (Zustand, Ausstattung, Modernisierungen mit Jahreszahlen), Lagebeschreibung (Infrastruktur, Verkehrsanbindung, Schulen) und Eckdaten-Tabelle. Konkrete Fakten schlagen Werbefloskeln: „Neue Gasbrennwertheizung 2021, Dach neu gedeckt 2018, dreifach verglaste Fenster 2019“ überzeugt mehr als „liebevoll gepflegtes Schmuckstück“.

Vorsicht bei beschönigenden Formulierungen mit Substanz-Charakter: Wer ein Haus als „kernsaniert“ oder „vollständig modernisiert“ bewirbt, obwohl nur oberflächlich renoviert wurde, macht eine falsche Beschaffenheitsangabe – mit allen Haftungsfolgen. Bekannte Mängel wie Feuchtigkeit im Keller, Hausschwamm oder frühere Wasserschäden müssen Sie zwar nicht ins Exposé schreiben, aber spätestens auf Nachfrage und bei erkennbarer Relevanz ungefragt offenlegen. Verschweigen gilt als arglistige Täuschung und hebelt jeden Gewährleistungsausschluss aus.

Ebenfalls in den Text gehören wertrelevante Besonderheiten wie Erbbaurecht, Wohnrecht oder Nießbrauch, Denkmalschutz oder eingetragene Baulasten und Dienstbarkeiten. Wer sie transparent kommuniziert, verhandelt aus einer stärkeren Position – wer sie versteckt, verliert Interessenten spätestens beim Notartermin und beschädigt die eigene Verhandlungsbasis.

Ein Exposé in Eigenregie ist machbar, kostet aber Zeit und birgt Haftungsrisiken – insbesondere bei Wohnflächenberechnung, GEG-Pflichtangaben und der Formulierung von Zustandsbeschreibungen. Wer ohne Makler verkauft, sollte mindestens in professionelle Fotos, ein sauberes Aufmaß und einen aktuellen Energieausweis investieren und alle Angaben gegen die Originalunterlagen (Grundbuchauszug, Baupläne, Teilungserklärung) prüfen.

Ein guter Makler übernimmt genau das: rechtssichere Pflichtangaben, professionelle Aufnahmen, zielgruppengerechte Texte und die Platzierung auf den reichweitenstarken Portalen. Die Qualität schwankt allerdings erheblich – vom lieblosen Drei-Foto-Inserat bis zum hochwertigen Magazin-Exposé mit Drohnenaufnahmen und virtuellem Rundgang. Lassen Sie sich vor der Beauftragung Referenz-Exposés zeigen und vergleichen Sie mehrere Anbieter.

Genau hier setzt MaklerSieger.de an: Der ProfiScore bewertet Makler neutral und datenbasiert – gekaufte Platzierungen gibt es nicht. Mit dem kostenlosen Bedarfs-Check finden Sie heraus, welcher Makler in Ihrer Region zu Objekt und Zielgruppe passt, etwa über unsere Stadtseiten wie Makler in Hamburg oder Makler in München.