Exposé beim Hausverkauf 2026: Inhalt, Pflichtangaben & wie es den Verkaufspreis beeinflusst

Ein vollständiges Exposé beantwortet die wichtigsten Käuferfragen, bevor sie gestellt werden. Zum Grundgerüst gehören: Objektart und Baujahr, Wohn- und Grundstücksfläche, Zimmeranzahl, Zustand und Modernisierungen, Heizungsart, Lagebeschreibung, Kaufpreis sowie – bei Maklerbeteiligung – die Höhe der Käuferprovision.

Gesetzlich verpflichtend sind seit dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) bestimmte Angaben aus dem Energieausweis, sobald die Immobilie in kommerziellen Medien inseriert wird: die Art des Ausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis), der Endenergiebedarf bzw. -verbrauch in kWh/(m²·a), der wesentliche Energieträger der Heizung, das Baujahr (bei Wohngebäuden) und die Energieeffizienzklasse, sofern der Ausweis eine solche enthält. Fehlen diese Angaben, drohen Bußgelder – das GEG sieht hierfür Ordnungswidrigkeiten vor, zudem mahnen Wettbewerbsverbände solche Anzeigen regelmäßig ab. Details finden Sie in unserem Ratgeber zum Energieausweis beim Hausverkauf.

Zur Kür zählen Grundrisse (idealerweise digital aufbereitet und bemaßt), ein Lageplan, Angaben zu Nebenkosten und Hausgeld bei Wohnungen, Informationen zu Erbbaurecht oder Wohnrechten sowie eine ehrliche Beschreibung des Renovierungsstands. Je vollständiger das Exposé, desto weniger „Besichtigungstouristen" – und desto qualifizierter die Anfragen.

Kaufinteressenten scrollen auf Immobilienportalen in Sekunden über Dutzende Anzeigen. Das Titelbild entscheidet über den Klick – dunkle Handyfotos, vollgestellte Räume oder ein Bild der Garage als Aufmacher kosten nachweislich Reichweite und damit Verhandlungsposition. Professionelle Immobilienfotografie arbeitet mit Weitwinkel, Tageslicht, aufgeräumten Räumen und einer durchdachten Bildreihenfolge: außen, Wohnbereich, Küche, Bad, Details.

Der Grundriss ist für viele Käufer das wichtigste Element nach den Fotos: Er zeigt, ob die Raumaufteilung zum eigenen Leben passt. Ein alter, vergilbter Bauplan wirkt abschreckend – moderne, digital nachgezeichnete Grundrisse mit Möblierungsvorschlag sind heute Standard und für wenig Geld von Dienstleistern erhältlich. Wer noch mehr Wirkung will, ergänzt einen 360-Grad-Rundgang oder ein kurzes Video; gerade bei überregionalen Interessenten filtert das die ernsthaften Anfragen heraus. Ergänzend kann sich Home Staging lohnen.

Beim Text gilt: konkret statt blumig. „Lichtdurchflutetes Juwel" überzeugt niemanden – „Südwest-Balkon, 2019 erneuerte Gasbrennwertheizung, Glasfaseranschluss" schon. Ein guter Objekttext nennt Fakten, ordnet die Lage ehrlich ein und benennt auch Punkte wie Renovierungsbedarf transparent. Das schafft Vertrauen und beugt Preisverhandlungen vor, die auf „enttäuschten Erwartungen" basieren.

Das Exposé ist rechtlich zwar in der Regel kein verbindliches Angebot, aber seine Angaben sind nicht folgenlos. Falsche Angaben können als zugesicherte Beschaffenheit oder sogar als arglistige Täuschung gewertet werden – dann hilft auch der übliche Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag nicht mehr. Klassiker vor Gericht: zu hoch angegebene Wohnflächen, verschwiegene Feuchtigkeitsschäden, ein als „saniert" beworbenes Dach, das nur ausgebessert wurde. Mehr dazu im Ratgeber zur Sachmängelhaftung beim Hausverkauf.

Besonders kritisch ist die Wohnflächenangabe: Wird sie aus alten Unterlagen ungeprüft übernommen und weicht die tatsächliche Fläche deutlich ab, kann der Käufer nach der Rechtsprechung des BGH Kaufpreisminderung oder Schadensersatz verlangen – je nach Fallgestaltung auch trotz Haftungsausschluss. Wer unsicher ist, lässt die Fläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) neu vermessen oder kennzeichnet die Angabe ausdrücklich als „ca."-Wert aus Bestandsunterlagen.

Auch wertmindernde Rechte und Lasten gehören ins Exposé oder müssen spätestens vor Vertragsschluss offengelegt werden: eingetragene Wohnrechte, Wegerechte, Baulasten und Grunddienstbarkeiten oder ein bestehendes Mietverhältnis. Verschweigen zahlt sich nie aus – aufgedeckte Mängel nach dem Notartermin sind teurer als ein ehrlicher Preisnachlass davor.

Privatverkäufer können ein Exposé grundsätzlich selbst erstellen – unterschätzen aber häufig den Aufwand: Unterlagen beschaffen (Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse, Flurkarte), Pflichtangaben rechtssicher formulieren, Fotos produzieren, Zielgruppe definieren, Portale bespielen. Wer diesen Weg geht, findet in unserem Ratgeber Immobilie verkaufen ohne Makler eine Schritt-für-Schritt-Anleitung.

Ein guter Makler liefert das Exposé als Teil seiner Leistung – und genau hier trennt sich die Spreu vom Weizen. Prüfen Sie vor der Beauftragung Referenz-Exposés: Sind die Fotos professionell? Gibt es aufbereitete Grundrisse? Ist der Text konkret und fehlerfrei? Sind alle GEG-Pflichtangaben enthalten? Ein Makler, der beim eigenen Marketing schludert, wird auch Ihre Immobilie nicht optimal präsentieren. Auf MaklerSieger.de fließt die Qualität der Vermarktung in den ProfiScore ein – neutral und datenbasiert, ohne gekaufte Platzierungen.

Checkliste vor der Veröffentlichung: - Alle Energieausweis-Pflichtangaben enthalten? - Wohnfläche geprüft oder als ca.-Wert gekennzeichnet? - Mängel und Lasten transparent benannt? - Titelbild, Bildreihenfolge und Grundriss überzeugend? - Kaufpreis marktgerecht hergeleitet (siehe Wertermittlung)?

Wenn Sie unsicher sind, welcher Makler zu Ihrer Immobilie passt, hilft unser kostenloser Bedarfs-Check bei der Vorauswahl.