Grundbuch Abteilung III beim Hausverkauf 2026: Grundschulden, Hypotheken & Lastenfreistellung richtig regeln

Das Grundbuch gliedert sich in das Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen: Abteilung I nennt die Eigentümer, Abteilung II enthält Lasten und Beschränkungen wie Wegerechte oder Nießbrauch – und Abteilung III verzeichnet die Grundpfandrechte: Grundschulden, Hypotheken und Rentenschulden. Eingetragen werden jeweils der Nominalbetrag, der Gläubiger (meist die Bank), der Zinssatz der Grundschuld (häufig 12–18 % – das ist der Sicherungszins, nicht Ihr Darlehenszins) und oft eine einmalige Nebenleistung von etwa 5–10 %.

Entscheidend für Verkäufer: Der eingetragene Betrag ist nicht Ihre aktuelle Restschuld. Eine Grundschuld ist abstrakt, das heißt unabhängig vom Darlehen. Wer vor 20 Jahren 300.000 € aufgenommen hat und heute nur noch 60.000 € schuldet, hat trotzdem weiterhin 300.000 € in Abteilung III stehen – bis die Grundschuld gelöscht wird. Käufer und ihre Banken sehen aber nur den Grundbucheintrag, nicht Ihren Kontostand bei der Bank.

Deshalb gehört ein aktueller Grundbuchauszug (beim Grundbuchamt ca. 10 € unbeglaubigt, 20 € beglaubigt) ganz an den Anfang der Verkaufsvorbereitung. Klären Sie frühzeitig drei Fragen: Welche Rechte sind eingetragen? Wie hoch ist die tatsächliche Restschuld? Und gibt es womöglich längst zurückgezahlte „stehen gebliebene" Grundschulden, für die Sie nur noch die Löschungsbewilligung der Bank besorgen müssen? Mehr zum Lesen der übrigen Abteilungen finden Sie im Ratgeber Grundbuchauszug beim Hausverkauf.

Praktisch jeder Kaufvertrag sieht vor, dass der Käufer die Immobilie lastenfrei erwirbt – zumindest frei von den Grundpfandrechten des Verkäufers. Dafür sorgt der Notar mit einem bewährten Ablauf:

• Der Notar fordert bei der Gläubigerbank die Löschungsbewilligung an. Die Bank erteilt sie treuhänderisch: Sie darf nur verwendet werden, wenn die Restschuld vollständig abgelöst ist.
• Die Bank teilt den Ablösebetrag mit (Restschuld plus ggf. Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Kündigung des Darlehens).
• In der Fälligkeitsmitteilung weist der Notar den Käufer an, den Kaufpreis aufzuteilen: Der Ablösebetrag geht direkt an die Bank, nur der Rest an den Verkäufer.
• Nach Zahlungseingang gibt die Bank die Löschungsbewilligung frei, die Grundschuld wird gelöscht – und der Käufer (bzw. seine Bank) kann im gleichen Zug eine eigene Grundschuld eintragen lassen.

Wichtig: Sie müssen die Restschuld also nicht aus eigener Tasche vorstrecken – sie wird aus dem Kaufpreis bedient. Problematisch wird es nur, wenn die Restschuld (plus Vorfälligkeitsentschädigung) höher ist als der Kaufpreis. Dann verlangt die Bank eine Zuzahlung, bevor sie die Freigabe erteilt. Läuft Ihr Darlehen noch mit Zinsbindung, lesen Sie unbedingt den Ratgeber zur Vorfälligkeitsentschädigung – hier liegen oft vier- bis fünfstellige Beträge, die sich durch gutes Timing oder einen Pfandtausch reduzieren lassen.

Die Löschung einer Grundschuld kostet Gebühren nach dem GNotKG: je eine 0,5-Gebühr für die notarielle Beglaubigung der Löschungsbewilligung und für die Löschung im Grundbuch, bemessen am Nominalbetrag der Grundschuld. Beispiel: Bei einer Grundschuld über 250.000 € beträgt die volle 1,0-Gebühr nach GNotKG-Tabelle 535 € – die 0,5-Gebühr also 267,50 €. Für Notar und Grundbuchamt zusammen fallen damit rund 535 € zuzüglich Auslagen und Umsatzsteuer auf den Notaranteil an. Als Faustregel gilt: Löschungskosten liegen grob bei 0,2–0,4 % des Grundschuldbetrags. Die Löschungsbewilligung selbst muss die Bank kostenlos erteilen (BGH-Rechtsprechung zu Entgeltklauseln); nur die Notar- und Grundbuchkosten bleiben beim Eigentümer.

Eine Alternative kann die Abtretung sein: Übernimmt der Käufer die bestehende Grundschuld für seine eigene Finanzierung, wird sie nicht gelöscht, sondern an seine Bank abgetreten. Das spart die Löschungs- und einen Teil der Neueintragungskosten – im Beispiel oben schnell mehrere Hundert Euro auf beiden Seiten. Voraussetzung: Beide Banken spielen mit, und die Beträge passen einigermaßen zusammen. In der Praxis scheitert die Abtretung häufig daran, dass Käuferbanken eigene Formulargrundschulden bevorzugen – fragen kostet aber nichts.

Vorsicht vor vorschnellem Löschen vor dem Verkauf: Eine bereits abbezahlte Grundschuld vorab zu löschen, bringt beim Verkauf keinen Vorteil – die Lastenfreistellung läuft ohnehin über den Notar. Wer dagegen noch unschlüssig ist, ob er verkauft, kann eine abbezahlte Grundschuld sogar als günstige Sicherheit für künftige Kredite stehen lassen. Details dazu im Ratgeber Grundschuld löschen oder übernehmen lassen.

Drei Konstellationen verzögern Verkäufe regelmäßig um Wochen:

• Verschollene Grundschuldbriefe: Bei einer Briefgrundschuld ist der physische Brief Teil des Rechts. Ist er unauffindbar, braucht es ein Aufgebotsverfahren beim Amtsgericht mit anschließender Kraftloserklärung – das dauert in der Regel mehrere Monate. Prüfen Sie daher sofort nach der Verkaufsentscheidung, ob Ihre Grundschuld eine Brief- oder Buchgrundschuld ist und wo der Brief liegt (oft noch bei der Bank).
• Alte Gläubiger existieren nicht mehr: Wurde die Bank fusioniert oder das Darlehen verkauft, muss der Rechtsnachfolger ermittelt werden, bevor er die Löschungsbewilligung erteilen kann. Auch das kostet Zeit.
• Zwangssicherungshypotheken oder Zwangsversteigerungsvermerke: Sie deuten auf titulierte Forderungen hin und schrecken Käufer massiv ab. Hier gilt: vor der Vermarktung mit dem Gläubiger eine Ablösung verhandeln, nicht erst beim Notartermin.

Als Faustregel für die Planung: Zwischen Beurkundung und Kaufpreiszahlung vergehen wegen Löschungsbewilligung, Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde und Auflassungsvormerkung üblicherweise vier bis acht Wochen – mit ungeklärter Abteilung III auch deutlich mehr. Ein erfahrener Makler prüft den Grundbuchauszug vor der Vermarktung und koordiniert die Bankkommunikation; beim Vergleich hilft der neutrale ProfiScore, der Makler datenbasiert und ohne gekaufte Plätze bewertet. Ob Sie überhaupt einen Makler brauchen, klärt der kostenlose Bedarfs-Check.