Grunderwerbsteuer 2026: Sätze aller Bundesländer, Rechenbeispiele & legale Sparstrategien

Seit der Föderalismusreform 2006 legt jedes Bundesland seinen Steuersatz selbst fest. Die Spannweite ist enorm:

• 3,5 %: Bayern (unverändert seit 1998)
• 5,0 %: Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Mecklenburg-Vorpommern
• 5,5 %: Sachsen, Hamburg, Saarland (dort seit 2025 von 6,5 % gesenkt)
• 6,0 %: Berlin, Hessen
• 6,5 %: Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Schleswig-Holstein, Thüringen (dort seit 2024 von 6,5 % auf 5,0 % gesenkt – prüfen Sie den aktuellen Stand beim Finanzamt)

Wichtig: Einzelne Länder haben zuletzt Entlastungen beschlossen oder diskutiert – Thüringen senkte 2024 auf 5,0 %, das Saarland 2025 auf 5,5 %. Da sich Sätze per Landesgesetz jederzeit ändern können, gilt immer der Satz am Tag der notariellen Beurkundung. Ein Blick auf die Website des zuständigen Landesfinanzministeriums kurz vor dem Notartermin schafft Sicherheit.

Rechenbeispiel: Ein Reihenhaus für 400.000 Euro kostet in München 14.000 Euro Grunderwerbsteuer, in Köln 26.000 Euro – ein Unterschied von 12.000 Euro bei identischem Kaufpreis. Für grenznahe Käufer (z. B. Rhein-Main, Hamburg/Niedersachsen) kann der Standort steuerlich Tausende Euro ausmachen.

Die Grunderwerbsteuer entsteht mit dem wirksamen notariellen Kaufvertrag (§ 1 GrEStG). Der Notar meldet den Vertrag an das Finanzamt, das dem Käufer den Grunderwerbsteuerbescheid zusendet. Die Zahlungsfrist beträgt in der Regel einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids.

Für den Verkäufer entscheidend: Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung (§ 22 GrEStG) aus – und ohne diese trägt das Grundbuchamt den Käufer nicht als neuen Eigentümer ein. Zahlt der Käufer die Steuer verspätet, verzögert sich die gesamte Abwicklung, oft um Wochen. Seriöse Käuferprüfung (Bonität inklusive Nebenkosten!) gehört daher zu den Kernaufgaben eines guten Maklers – worauf Sie dabei achten sollten, klärt unser Bedarfs-Check.

Haftungshinweis für Verkäufer: Gesetzlich haften Käufer und Verkäufer als Gesamtschuldner (§ 13 GrEStG). Im Kaufvertrag wird die Zahlung zwar üblicherweise dem Käufer auferlegt – zahlt dieser aber nicht, kann sich das Finanzamt theoretisch an den Verkäufer wenden. Auch deshalb sollte der Kaufvertrag eine saubere Fälligkeitsregelung enthalten und die Käuferfinanzierung vor Beurkundung belegt sein.

Die Steuer bemisst sich nur nach dem Wert des Grundstücks samt Gebäude – nicht nach mitverkauftem beweglichem Inventar. Wer im Kaufvertrag realistisch bewertete Gegenstände separat ausweist, senkt die Bemessungsgrundlage:

• Einbauküche, Möbel, Markise, Sauna, Gartengeräte: Ein Ausweis von z. B. 15.000 Euro Inventar bei 400.000 Euro Gesamtpreis spart in NRW 975 Euro Steuer (6,5 % von 15.000 Euro).
• Instandhaltungsrücklage beim Wohnungskauf: Ob der anteilige Betrag abgezogen werden darf, ist seit dem BFH-Urteil vom 16.09.2020 (II R 49/17) eingeschränkt – der BFH rechnet die Rücklage zur Bemessungsgrundlage. Lassen Sie die aktuelle Handhabung vom Notar oder Steuerberater prüfen.
• Fotovoltaikanlage: Eine Aufdachanlage, die nicht wesentlicher Gebäudebestandteil ist, kann separat ausgewiesen werden.

Vorsicht vor Übertreibung: Das Finanzamt akzeptiert nur marktübliche Zeitwerte und verlangt bei Inventaranteilen über etwa 10–15 % des Kaufpreises häufig Nachweise (Rechnungen, Wertaufstellung). Zudem finanzieren Banken den Inventaranteil oft nicht mit – das kann die Beleihung des Käufers verschlechtern. Ein überzogener Inventarausweis kann als Steuerhinterziehung gewertet werden.

Ein weiterer Hebel: Bei unbebauten Grundstücken mit späterem Hausbau fällt die Steuer nur auf das Grundstück an – sofern Grundstückskauf und Bauvertrag rechtlich und wirtschaftlich getrennt sind. Bilden beide ein „einheitliches Vertragswerk" (ständige BFH-Rechtsprechung), besteuert das Finanzamt den Gesamtpreis inklusive Hausbau.

Das Grunderwerbsteuergesetz kennt mehrere vollständige Befreiungen (§ 3 GrEStG):

• Verkauf zwischen Ehegatten/eingetragenen Lebenspartnern – auch im Zuge der Scheidung zur Vermögensauseinandersetzung
• Verkauf an Verwandte in gerader Linie: Eltern an Kinder, Großeltern an Enkel (auch Stiefkinder und deren Ehegatten)
• Erwerb durch Erbschaft oder Schenkung – hier greift stattdessen ggf. Erbschaft-/Schenkungsteuer
• Bagatellgrenze: Kaufpreise bis 2.500 Euro bleiben steuerfrei
• Erwerb durch Miterben zur Teilung des Nachlasses

Nicht befreit sind dagegen Verkäufe zwischen Geschwistern, an Nichten/Neffen oder zwischen unverheirateten Partnern – hier fällt der volle Steuersatz an. Wer innerhalb der Familie überträgt, sollte die Gestaltung (Verkauf vs. Schenkung vs. gemischte Schenkung) mit einem Steuerberater durchrechnen, denn Grunderwerb-, Schenkung- und Spekulationssteuer greifen ineinander.

Für Verkäufer bleibt die Kernbotschaft: Die Grunderwerbsteuer ist Teil der Kaufnebenkosten von insgesamt rund 9–12 % (Steuer, Notar, Grundbuch, ggf. Maklerprovision), die das Käuferbudget real schmälern. Wer seinen Angebotspreis marktgerecht kalkuliert und die Abwicklung professionell steuert, verkauft schneller und zu besseren Konditionen. Passende, unabhängig bewertete Makler in Ihrer Region finden Sie über den ProfiScore – neutral, datenbasiert und ohne gekaufte Platzierungen.