Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf 2026: Sätze aller Bundesländer, Rechenbeispiele & legale Sparwege

Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Steuerbar ist nach § 1 GrEStG grundsätzlich jeder Rechtsvorgang, der den Anspruch auf Übereignung eines inländischen Grundstücks begründet – also bereits der notarielle Kaufvertrag, nicht erst die Eigentumsumschreibung. Nach § 13 Nr. 1 GrEStG sind Käufer und Verkäufer gemeinsam Steuerschuldner; in der Praxis vereinbart der Kaufvertrag fast immer, dass der Käufer die Steuer trägt. Zahlt er nicht, kann das Finanzamt sich allerdings an den Verkäufer halten – ein Grund, warum seriöse Verträge die Kaufpreisfälligkeit sauber regeln.

Der Ablauf: Der Notar meldet den Kaufvertrag an das Finanzamt, das daraufhin den Grunderwerbsteuerbescheid erlässt. Die Steuer ist nach § 15 GrEStG einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig. Erst nach vollständiger Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung (§ 22 GrEStG) aus – und ohne diese trägt das Grundbuchamt den Käufer nicht als Eigentümer ein. Wer die Steuer verschleppt, blockiert also den gesamten Eigentumsübergang.

Für Verkäufer heißt das konkret: Die Grunderwerbsteuer ist zwar wirtschaftlich Käufersache, aber sie beeinflusst, wie viel sich Interessenten leisten können – und damit indirekt den erzielbaren Kaufpreis. Mehr dazu, welche Nebenkosten auf Verkäuferseite anfallen, lesen Sie im Ratgeber zu den Kaufnebenkosten; und wie Sie den richtigen Angebotspreis festlegen, gehört zur Vorbereitung jedes Verkaufs. Ein per ProfiScore geprüfter Makler kalkuliert die Gesamtbelastung der Käuferseite von Anfang an mit ein.

Seit der Föderalismusreform 2006 dürfen die Bundesländer den Steuersatz selbst festlegen (Art. 105 Abs. 2a GG). Das Ergebnis ist eine erhebliche Spannbreite:

• 3,5 %: Bayern
• 5,0 %: Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Mecklenburg-Vorpommern, Hamburg (seit 2023, zuvor 4,5 %)
• 5,5 %: Sachsen (Anhebung 2023), Thüringen (Senkung von 6,5 % auf 5,0 % zum 1. Januar 2024, danach politisch weiter diskutiert – aktuellen Satz vor Vertragsschluss beim Finanzamt prüfen)
• 6,0 %: Berlin, Hessen
• 6,5 %: Nordrhein-Westfalen, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein

Die Unterschiede sind bares Geld: Beim identischen 400.000-€-Haus zahlt ein Käufer in Bayern 14.000 €, in NRW 26.000 € – eine Differenz von 12.000 €. Da Landesregierungen die Sätze ändern können (Hamburg und Sachsen erhöhten, Thüringen senkte), gilt der Satz, der am Tag der Beurkundung in Kraft ist. Wer einen Kauf um einen angekündigten Stichtag herum plant, sollte das Timing mit dem Notar abstimmen.

Einige Bundesländer flankieren die Steuer mit Förderprogrammen für Ersterwerber: Nordrhein-Westfalen etwa gewährt seit 2022 über das Programm „NRW.Zuschuss Wohneigentum" einen Zuschuss von 2 % des Kaufpreises (max. 10.000 €) für den erstmaligen Erwerb selbst genutzten Wohneigentums. Solche Programme sind haushaltsabhängig und können auslaufen – prüfen Sie vor dem Kauf die aktuelle Verfügbarkeit bei der jeweiligen Landesförderbank.

Die Steuer bemisst sich nach der Gegenleistung (§ 8, § 9 GrEStG) – also dem Kaufpreis für das Grundstück samt Gebäude. Nicht dazu gehören mitverkaufte bewegliche Sachen (Zubehör wie Einbauküche, Sauna, Markise, Gartengeräte) und beim Wohnungskauf der Anteil an der Erhaltungsrücklage der WEG. Werden diese Posten im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen, mindern sie die Bemessungsgrundlage.

Beispiel 1 – Hauskauf in NRW (6,5 %): Kaufpreis gesamt 500.000 €. Im Vertrag werden realistisch beziffert: Einbauküche 12.000 €, Sauna 4.000 €, Markisen und Gartenhaus 4.000 € – zusammen 20.000 € bewegliches Inventar. Bemessungsgrundlage: 480.000 € statt 500.000 €. Steuer: 31.200 € statt 32.500 € – Ersparnis: 1.300 €. Wichtig: Die Werte müssen dem tatsächlichen Zeitwert entsprechen und im Zweifel belegbar sein (Rechnungen, Fotos). Überzogene Ansätze erkennt das Finanzamt nicht an; ab etwa 15 % des Kaufpreises für Inventar fordern Finanzämter regelmäßig Nachweise. Zweiter Nebeneffekt: Banken finanzieren den Inventaranteil oft nicht mit – das sollte in die Finanzierungsplanung einfließen.

Beispiel 2 – Wohnungskauf in Berlin (6,0 %): Kaufpreis 350.000 €, davon Einbauküche 8.000 €; zusätzlich weist die Teilungserklärung bzw. die Verwalterabrechnung einen anteiligen Stand der Erhaltungsrücklage von 6.000 € aus. Hinweis zur Rechtslage: Der BFH hat mit Urteil vom 16.09.2020 (II R 49/17) entschieden, dass die anteilige Erhaltungsrücklage die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage nicht mindert, weil sie Verwaltungsvermögen der WEG ist und nicht auf den Käufer „übergeht". Abzugsfähig bleibt also nur die Küche: Bemessungsgrundlage 342.000 €, Steuer 20.520 € statt 21.000 € – Ersparnis: 480 €. Der gesonderte Ausweis der Rücklage im Vertrag ist dennoch sinnvoll – für die spätere ertragsteuerliche Kaufpreisaufteilung. Wie die Teilungserklärung und die Kaufpreisaufteilung zwischen Gebäude und Grundstück zusammenspielen, behandeln eigene Ratgeber.

Das GrEStG kennt echte Befreiungen (§ 3 GrEStG): Steuerfrei sind unter anderem der Erwerb von Todes wegen und Schenkungen (dort greift stattdessen ggf. Erbschaft-/Schenkungsteuer), der Erwerb durch den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner, Erwerbe zwischen Verwandten in gerader Linie (Eltern–Kinder, Großeltern–Enkel – nicht aber Geschwister!) sowie der Grundstückserwerb im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach Scheidung. Auch die Bagatellgrenze von 2.500 € (§ 3 Nr. 1 GrEStG) ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Ab 2.501 € Gegenleistung wird der volle Betrag besteuert.

Bei großen Wohnungsbeständen spielten lange Share Deals eine Rolle: Wer statt der Immobilie Anteile an der grundbesitzenden Gesellschaft kauft, konnte die Steuer vermeiden. Der Gesetzgeber hat das 2021 deutlich verschärft (§ 1 Abs. 2a–2b GrEStG): Die relevante Beteiligungsschwelle sank von 95 % auf 90 %, die Haltefrist stieg von fünf auf zehn Jahre. Für private Verkäufer und Käufer von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen ist dieses Modell praktisch irrelevant – wer es Ihnen für eine normale Wohnimmobilie anbietet, verdient Misstrauen.

Für Verkäufer lautet die praktische Lehre: Eine transparente, korrekt bezifferte Inventarliste im Exposé und im Kaufvertrag ist ein Verkaufsargument, das Käufern real Geld spart – ohne den Verkäufer etwas zu kosten. Gute Makler bereiten das aktiv vor und stimmen die Formulierungen mit dem Notar ab. Welche Makler in Ihrer Region solche Details beherrschen, zeigt der neutrale Vergleich per ProfiScore – oder Sie starten direkt mit dem kostenlosen Bedarfs-Check.