Grunderwerbsteuer beim Immobilienkauf 2026: Sätze nach Bundesland, Berechnung & legale Sparmöglichkeiten

Seit der Föderalismusreform 2006 dürfen die Bundesländer den Steuersatz selbst festlegen (Art. 105 Abs. 2a GG). Der bundesgesetzliche Basissatz von 3,5 % (§ 11 GrEStG) gilt nur noch in Bayern. Die meisten Länder haben deutlich erhöht.

Die Sätze im Überblick (Stand 2026):

• 3,5 %: Bayern
• 5,0 %: Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Mecklenburg-Vorpommern
• 5,5 %: Sachsen, Hamburg
• 6,0 %: Berlin, Hessen
• 6,5 %: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein
• Thüringen: 5,0 % (seit der Senkung von 6,5 % zum 1. Januar 2024)

Was das konkret bedeutet: Bei einem Kaufpreis von 500.000 € zahlt ein Käufer in München 17.500 € Grunderwerbsteuer, in Köln oder Kiel dagegen 32.500 € – eine Differenz von 15.000 €. Für Verkäufer heißt das: In Hochsteuer-Ländern kalkulieren Käufer die Nebenkosten strenger ein, was den Verhandlungsspielraum beim Kaufpreis beeinflusst. Ein erfahrener Makler – etwa über unseren ProfiScore-Vergleich zu finden – berücksichtigt das bei der Preisstrategie.

Rechtlich sind laut § 13 Nr. 1 GrEStG Käufer und Verkäufer Gesamtschuldner – das Finanzamt kann grundsätzlich beide in Anspruch nehmen. In der Praxis vereinbaren die Parteien im notariellen Kaufvertrag fast immer, dass der Käufer die Steuer trägt. Das Finanzamt hält sich zunächst an die vertragliche Regelung.

Wichtig für Verkäufer: Zahlt der Käufer nicht, kann das Finanzamt auf Sie zurückgreifen. Deshalb ist die Zahlungsabwicklung entscheidend – die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts (§ 22 GrEStG) ist Voraussetzung für die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Ohne bezahlte Grunderwerbsteuer wird der Käufer also nicht Eigentümer. Das schützt beide Seiten und ist ein fester Baustein im notariellen Ablauf.

Der zeitliche Ablauf: Der Notar meldet den Kaufvertrag dem Finanzamt, dieses verschickt den Grunderwerbsteuerbescheid, die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe fällig (§ 15 GrEStG). Erst nach Zahlung folgt die Unbedenklichkeitsbescheinigung – und dann die Umschreibung. Wer den gesamten Verkaufsprozess professionell begleiten lassen will, findet über unseren Bedarfs-Check den passenden Makler in seiner Region.

Bemessungsgrundlage ist die Gegenleistung, in der Regel der Kaufpreis (§ 8, § 9 GrEStG). Aber nicht alles, was bezahlt wird, ist steuerpflichtig. Auf bewegliches Zubehör fällt keine Grunderwerbsteuer an – hier liegt der wichtigste legale Sparhebel.

Was sich herausrechnen lässt, wenn es im Kaufvertrag separat mit realistischem Wert ausgewiesen wird:

• Einbauküche (soweit nicht wesentlicher Bestandteil des Gebäudes)
• Möbel, Markisen, Gartengeräte, Sauna und ähnliche mitverkaufte Gegenstände
• Bei Eigentumswohnungen: die anteilige Instandhaltungsrücklage wird nach der BFH-Rechtsprechung (Urteil vom 16.09.2020, II R 49/17) allerdings nicht mehr kaufpreismindernd berücksichtigt – dieser früher beliebte Hebel ist entfallen

Ein Rechenbeispiel: Kaufpreis 450.000 € in NRW (6,5 %) ergibt 29.250 € Steuer. Werden Einbauküche und Möbel mit realistischen 15.000 € separat ausgewiesen, sinkt die Bemessungsgrundlage auf 435.000 € – die Steuer auf 28.275 €. Ersparnis: 975 €. Achtung: Die Werte müssen belegbar und marktüblich sein. Übertreibungen prüft das Finanzamt kritisch, und ein zu hoher Mobiliaranteil kann zudem die Bankfinanzierung des Käufers gefährden, weil Banken nur den Immobilienwert beleihen.

Das Gesetz kennt wichtige Befreiungen (§ 3 GrEStG), die vor allem bei Übertragungen innerhalb der Familie relevant sind:

• Verkauf oder Übertragung an Ehegatten bzw. eingetragene Lebenspartner – steuerfrei, auch im Rahmen der Scheidung zur Vermögensauseinandersetzung
• Übertragung an Verwandte in gerader Linie (Eltern, Kinder, Enkel; auch Stiefkinder und deren Ehegatten) – steuerfrei
• Erwerb von Todes wegen und Schenkungen – hier greift statt der Grunderwerbsteuer das Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht
• Bagatellgrenze: Erwerbe bis 2.500 € (§ 3 Nr. 1 GrEStG)
• Teilungsversteigerung unter Miterben zur Auseinandersetzung des Nachlasses

Wichtig zu wissen: Der Verkauf an Geschwister ist dagegen nicht befreit – hier fällt die volle Steuer an. Beim beliebten Modell, ein unbebautes Grundstück zu kaufen und anschließend zu bauen, droht das einheitliche Vertragswerk: Sind Grundstückskauf und Bauvertrag rechtlich oder faktisch verknüpft, berechnet das Finanzamt die Steuer auf Grundstück plus Baukosten. Wer getrennt kauft und frei über den Bauträger entscheidet, zahlt nur auf den Bodenpreis. Bei komplexen Konstellationen lohnt die Beratung durch Steuerberater – und für die Vermarktung ein datenbasiert ausgewählter Makler, etwa Makler in Berlin oder Makler in Hamburg über MaklerSieger.de.