Grundschuld beim Hausverkauf 2026: Löschen oder übernehmen lassen – Kosten, Ablauf & Spartipps

Die Grundschuld (§§ 1191 ff. BGB) ist ein Grundpfandrecht in Abteilung III des Grundbuchs. Sie sichert der Bank das Recht, im Ernstfall die Zwangsvollstreckung in die Immobilie zu betreiben. Wichtig: Die Grundschuld ist – anders als die klassische Hypothek – nicht an das Darlehen gekoppelt. Sie kann im Grundbuch stehen bleiben, auch wenn der Kredit längst getilgt ist. Genau das ist bei vielen Verkäufern der Fall: Die Immobilie ist abbezahlt, die alte Grundschuld über z. B. 200.000 DM oder 150.000 € steht aber noch drin.

Ein Verkauf ist trotz eingetragener Grundschuld problemlos möglich. Kein Käufer (und keine finanzierende Bank des Käufers) akzeptiert jedoch eine fremde Belastung im Grundbuch. Der Kaufvertrag regelt deshalb standardmäßig die lastenfreie Übertragung: Der Notar fordert bei der Verkäuferbank die Löschungsbewilligung an, und die Restschuld wird direkt aus dem Kaufpreis abgelöst. Der Käufer zahlt erst, wenn die Lastenfreistellung gesichert ist – das schützt beide Seiten.

Läuft noch ein Darlehen, kommt ein zweites Kostenthema ins Spiel: die Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Ablösung. Wie Sie diese berechnen und teilweise vermeiden, lesen Sie im Ratgeber zur Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf.

Die Löschung läuft in vier Schritten: 1. Löschungsbewilligung bei der Bank anfordern (dauert je nach Institut ein bis vier Wochen, die Ausstellung selbst ist für die Bank kostenfrei, nur die notarielle Beglaubigung kostet). 2. Notarielle Beglaubigung der Löschungsunterlagen. 3. Antrag beim Grundbuchamt. 4. Löschung in Abteilung III – je nach Amtsgericht dauert das mehrere Wochen bis wenige Monate.

Die Kosten richten sich nach dem Wert der Grundschuld (nicht nach dem Kaufpreis!) und sind im GNotKG festgelegt. Grundbuchamt und Notar erhalten jeweils eine 0,5-Gebühr nach Tabelle B. Konkrete Beispiele:

• Grundschuld 100.000 €: je ca. 136,50 € für Notar und Grundbuchamt → zusammen rund 273 € zzgl. Auslagen und MwSt. auf die Notargebühr
• Grundschuld 200.000 €: je ca. 217,50 € → zusammen rund 435 €
• Grundschuld 300.000 €: je ca. 317,50 € → zusammen rund 635 €

Als Faustregel gelten 0,2 bis 0,4 % des Grundschuldbetrags für die komplette Löschung. Diese Kosten trägt der Verkäufer, denn er schuldet die lastenfreie Übergabe. Wird die Restschuld über den Kaufpreis abgelöst, zieht der Notar die Beträge treuhänderisch gesteuert direkt aus dem Kaufpreisfluss – Sie müssen nichts vorstrecken.

Statt Löschung plus Neubestellung kann die bestehende Grundschuld per Abtretung (§ 1154 BGB analog über § 1192 BGB) an die finanzierende Bank des Käufers übertragen werden. Der Vorteil liegt auf der Käuferseite: Die Neubestellung einer Grundschuld kostet nach GNotKG deutlich mehr als eine Abtretung. Beispiel bei 300.000 € Grundschuldbetrag: Die Neubestellung mit Eintragung schlägt mit rund 1.270 € zu Buche (1,0-Notargebühr ca. 635 € plus 1,0-Grundbuchgebühr ca. 635 €), die Abtretung dagegen nur mit etwa der Hälfte – die Ersparnis liegt hier bei grob 400 bis 600 €, zusätzlich entfallen die Löschungskosten des Verkäufers von rund 635 €.

Die Abtretung funktioniert allerdings nur unter Bedingungen: Beide Banken müssen mitspielen, die Grundschuldhöhe muss zur neuen Finanzierung passen (ist die alte Grundschuld niedriger als der neue Kredit, braucht der Käufer ohnehin eine zusätzliche Eintragung), und der Zeitplan muss es zulassen. In der Praxis scheitert die Abtretung häufig daran, dass Bausparkassen oder Direktbanken nur eigene Grundschuldformulare akzeptieren.

Sprechen Sie das Thema früh beim Notartermin-Vorgespräch an – nach Beurkundung des Kaufvertrags ist die Weiche meist gestellt. Ein erfahrener Makler koordiniert Bank, Notar und Käuferfinanzierung; wie Sie einen solchen Profi finden, zeigt der neutrale ProfiScore-Vergleich.

Der häufigste Praxisfehler: Verkäufer fordern die Löschungsbewilligung zu spät an. Manche Banken – vor allem bei alten, verkauften oder fusionierten Darlehensbeständen – brauchen vier Wochen und länger, um die Unterlagen bereitzustellen. Da der Käufer erst zahlt, wenn die Lastenfreistellung gesichert ist, verzögert jede fehlende Bewilligung die Kaufpreisfälligkeit direkt um Wochen. Fordern Sie die Unterlagen daher an, sobald der Verkauf konkret wird – idealerweise parallel zur Vermarktung.

Zweiter Klassiker: der verlorene Grundschuldbrief. Bei einer Briefgrundschuld ist der Brief für die Löschung zwingend nötig. Ist er unauffindbar, muss er per Aufgebotsverfahren beim Amtsgericht für kraftlos erklärt werden – das dauert in der Regel sechs Monate und länger und kann einen Verkauf massiv ausbremsen. Prüfen Sie also früh im aktuellen Grundbuchauszug, ob eine Brief- oder Buchgrundschuld eingetragen ist.

Dritter Fehler: die Grundschuld vorschnell löschen, obwohl gar kein Verkauf ansteht. Eine eingetragene, valutafreie Grundschuld kann für spätere Modernisierungskredite als Sicherheit wiederverwendet werden und spart dann die Neubestellungskosten. Löschen lohnt sich erst, wenn der Verkauf feststeht. Unsicher, ob Sie den Verkauf allein stemmen oder professionelle Begleitung brauchen? Der kostenlose Bedarfs-Check gibt in wenigen Minuten eine ehrliche Einschätzung.