Grundschuld beim Hausverkauf 2026: Löschen oder übernehmen lassen – was klüger ist

Die Grundschuld (§§ 1191 ff. BGB) ist ein Grundpfandrecht: Sie sichert der Bank das Recht, im Ernstfall die Zwangsvollstreckung in die Immobilie zu betreiben. Anders als die Hypothek ist die Grundschuld nicht akzessorisch – sie ist also rechtlich unabhängig von der Darlehensforderung. Genau deshalb bleibt sie auch nach vollständiger Tilgung des Kredits im Grundbuch stehen, bis der Eigentümer aktiv die Löschung veranlasst.

Verbunden werden Darlehen und Grundschuld über die Sicherungsabrede (Zweckerklärung): Sie regelt, dass die Bank die Grundschuld nur zur Sicherung konkreter Forderungen verwenden darf. Ist das Darlehen getilgt, hat der Eigentümer einen Anspruch auf Löschungsbewilligung oder Rückgewähr der Grundschuld – die Bank darf sie dann nicht mehr verwerten.

Für den Verkauf entscheidend: Der Käufer (bzw. seine finanzierende Bank) verlangt in aller Regel lastenfreien Eigentumsübergang – zumindest hinsichtlich der Abteilung III des Grundbuchs. Wie diese Lastenfreistellung technisch abläuft und welche Unterlagen der Notar dafür braucht, haben wir im Detail im Ratgeber Löschungsbewilligung & Lastenfreistellung beschrieben. Hier geht es um die vorgelagerte strategische Frage: löschen, abtreten oder übernehmen?

Weg 1 – Löschung: Der Standardfall. Die Bank des Verkäufers erteilt eine Löschungsbewilligung, der Notar reicht sie mit der Zustimmung des Eigentümers (§ 27 GBO) beim Grundbuchamt ein. Ist noch Restschuld offen, wird sie treuhänderisch direkt aus dem Kaufpreis abgelöst. Vorteil: klare Verhältnisse. Nachteil: volle Löschungs- und ggf. Neubestellungskosten.

Weg 2 – Abtretung an die Käuferbank: Die bestehende Grundschuld wird per notariell beglaubigter Abtretungserklärung (§ 1154 BGB analog über § 1192 BGB) auf die finanzierende Bank des Käufers übertragen. Das spart die Kosten für Löschung und Neubestellung, denn die Eintragung einer neuen Grundschuld entfällt. Voraussetzung: Beide Banken spielen mit, und die Grundschuldhöhe passt ungefähr zur neuen Finanzierung. In der Praxis scheitert die Abtretung oft daran, dass Käuferbanken eigene Formulare und Grundschuldbedingungen durchsetzen wollen – fragen kostet aber nichts.

Weg 3 – Übernahme durch den Käufer: Der Käufer übernimmt die eingetragene Grundschuld als Sicherheit für sein eigenes Darlehen beim selben Kreditinstitut. Das ist der günstigste Weg, kommt aber nur infrage, wenn Käufer und Verkäufer zufällig bei derselben Bank finanzieren oder der Käufer bewusst dorthin wechselt. Wichtig: Übernommen wird die Grundschuld, nicht automatisch das Darlehen – eine echte Schuldübernahme (§§ 414 ff. BGB) braucht die Zustimmung der Bank und ist ein separates Thema, das wir im Ratgeber zum Hausverkauf mit laufendem Kredit behandeln.

Die Kosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), Bemessungsgrundlage ist der Nennbetrag der Grundschuld – nicht die Restschuld und nicht der Kaufpreis. Für die Löschung fallen an: eine 0,5-Gebühr beim Grundbuchamt (Nr. 14140 KV GNotKG) plus eine 0,2-Gebühr beim Notar für die Beglaubigung der Löschungszustimmung des Eigentümers (mindestens 20 €), zzgl. Auslagen und 19 % USt auf die Notargebühr.

Rechenbeispiel – eingetragene Grundschuld über 250.000 €: - Volle Gebühr (1,0) bei 250.000 € Geschäftswert nach Tabelle B GNotKG: 535 € - Grundbuchamt, Löschung (0,5): 267,50 € - Notar, Unterschriftsbeglaubigung (0,2, hier gedeckelt): max. 70 € zzgl. USt - Gesamt: rund 350–370 € – die Löschungsbewilligung selbst stellt die Bank in der Regel kostenfrei aus (sie darf dafür kein Entgelt verlangen, nur Auslagen)

Zum Vergleich: Muss der Käufer eine neue Grundschuld über 250.000 € bestellen, kostet ihn das Beurkundung (1,0 = 535 €) plus Eintragung (1,0 = 535 €), zusammen über 1.100 €. Eine Abtretung liegt mit Beglaubigung und Umschreibung meist deutlich darunter. Praxis-Hinweis: Die Löschungskosten trägt üblicherweise der Verkäufer, die Kosten der neuen Grundschuld der Käufer – so regeln es die meisten Kaufverträge. Wer alle Verkäuferkosten im Blick behalten will, findet im Ratgeber zu den Kaufnebenkosten beim Immobilienverkauf die Gesamtübersicht.

Der häufigste Praxisfehler: Verkäufer kümmern sich zu spät um die Löschungsunterlagen. Banken brauchen für die Ausstellung der Löschungsbewilligung erfahrungsgemäß zwei bis sechs Wochen – bei fusionierten oder abgewickelten Instituten (Rechtsnachfolge!) auch länger. Da der Notar die Kaufpreisfälligkeit erst mitteilt, wenn die Lastenfreistellung gesichert ist, verzögert jede fehlende Unterlage direkt den Geldeingang. Fordern Sie die Bewilligung deshalb an, sobald der Verkauf konkret wird – idealerweise schon vor Beurkundung.

Zweiter Punkt: Briefgrundschuld oder Buchgrundschuld? Bei einer Briefgrundschuld muss zusätzlich der Grundschuldbrief im Original vorliegen. Ist er verloren, wird ein Aufgebotsverfahren beim Amtsgericht nötig, das mehrere Monate dauert – ein echter Deal-Killer, wenn er erst beim Notartermin auffällt. Prüfen Sie den Grundbuchauszug also frühzeitig; er gehört ohnehin zu den Pflichtunterlagen, siehe unsere Checkliste zur Verkaufsvorbereitung.

Dritter Punkt: Eine getilgte Grundschuld muss nicht zwingend gelöscht werden, solange kein Verkauf ansteht – als Reserve für spätere Finanzierungen kann sie sogar nützlich sein. Beim Verkauf führt am Thema aber kein Weg vorbei. Ein erfahrener Makler koordiniert Bank, Notar und Käuferfinanzierung und erkennt Stolpersteine wie Briefrechte oder Altbanken früh. Über den kostenlosen Bedarfs-Check finden Sie heraus, welcher Makler in Ihrer Region solche Abwicklungen nachweislich sauber begleitet – neutral gerankt nach ProfiScore, ohne gekaufte Plätze.