Grundschuld beim Hausverkauf 2026: Übernehmen, löschen oder abtreten – was sich für Verkäufer lohnt

Die Grundschuld (§ 1191 BGB) ist ein Grundpfandrecht: Sie sichert der Bank das Recht, sich bei Zahlungsausfall aus der Immobilie zu befriedigen – bis zur eingetragenen Höhe zuzüglich der meist mitvereinbarten Grundschuldzinsen (häufig 12–18 % p. a., rein als Sicherungspuffer). Anders als die Hypothek ist die Grundschuld nicht akzessorisch: Sie bleibt bestehen, auch wenn das gesicherte Darlehen vollständig getilgt ist. Deshalb finden sich in vielen Grundbüchern noch Grundschulden aus Finanzierungen, die seit Jahren abbezahlt sind.

Welche Rechte tatsächlich eingetragen sind, zeigt Abteilung III des Grundbuchs. Verkäufer sollten sich vor dem Verkaufsstart einen aktuellen Grundbuchauszug besorgen – das geht beim Grundbuchamt oder über den Notar. Wichtig zu wissen: Der Käufer bzw. seine finanzierende Bank wird auf Lastenfreiheit oder eine klare Regelung zur Grundschuld bestehen. Ohne diese Klärung gibt es keine Kaufpreisfälligkeit.

Die Verbindung zwischen Grundschuld und Darlehen regelt die Sicherungsabrede (Zweckerklärung) mit der Bank. Ist das Darlehen getilgt, hat der Eigentümer Anspruch auf Rückgewähr – in der Praxis meist in Form einer Löschungsbewilligung. Details zum Zusammenspiel mit noch offenen Krediten lesen Sie im Ratgeber zur Löschungsbewilligung & Lastenfreistellung.

Weg 1 – Löschung: Der Standardfall. Die Bank erteilt eine Löschungsbewilligung, der Notar beantragt die Löschung, der Käufer erhält lastenfreies Eigentum. Läuft noch ein Darlehen, wird es aus dem Kaufpreis abgelöst (ggf. mit Vorfälligkeitsentschädigung); der Notar sichert das über eine Treuhandauflage in der Fälligkeitsmitteilung ab.

Weg 2 – Abtretung an die Käuferbank: Statt die alte Grundschuld zu löschen und eine neue eintragen zu lassen, kann die bestehende Grundschuld an die finanzierende Bank des Käufers abgetreten werden (§ 1154 BGB analog über § 1192 BGB). Das spart dem Käufer die Kosten der Neubestellung – funktioniert aber nur, wenn Grundschuldhöhe und Rang zur neuen Finanzierung passen und beide Banken mitspielen. In der Praxis scheitert die Abtretung oft an abweichenden Formularen oder zu niedriger eingetragener Summe.

Weg 3 – Übernahme durch den Käufer: Der Käufer übernimmt Grundschuld und das zugrunde liegende Darlehen (Schuldübernahme nach §§ 414 ff. BGB – nur mit Zustimmung der Bank). Das kann bei sehr günstigen Altzinsen attraktiv sein, ist aber selten, weil die Bank den Käufer neu auf Bonität prüft und häufig Konditionsanpassungen verlangt. Welcher Weg passt, hängt vom Einzelfall ab – ein erfahrener Makler klärt das früh mit beiden Banken. Der Bedarfs-Check zeigt, welcher Profi zu Ihrer Situation passt.

Die Gebühren richten sich nach dem GNotKG und bemessen sich am Nennbetrag der Grundschuld – nicht am Kaufpreis. Für die Löschung fallen typischerweise an:

• Notar: 0,5-Gebühr für die Beglaubigung der Löschungsbewilligung bzw. des Löschungsantrags (mindestens 15 €, gedeckelt), zzgl. Auslagen und 19 % USt.
• Grundbuchamt: 0,5-Gebühr für die Löschung der Grundschuld (Nr. 14140 KV GNotKG).
• Bank: Die Erteilung der Löschungsbewilligung selbst muss die Bank nach der BGH-Rechtsprechung gebührenfrei ausstellen; zulässig ist nur die Weitergabe von Fremdkosten (z. B. Notarkosten der Bank für die Beglaubigung ihrer Unterschriften).

Größenordnung: Bei einer Grundschuld über 200.000 € liegen Notar- und Grundbuchkosten für die Löschung zusammen erfahrungsgemäß im niedrigen bis mittleren dreistelligen Bereich – die exakten Beträge ergeben sich aus Tabelle B des GNotKG und sollten vorab beim Notar erfragt werden, da Auslagen und die Zahl der Rechte (mehrere Grundschulden = mehrere Gebühren!) das Ergebnis verändern. Wichtig für die Verhandlung: Die Löschungskosten trägt üblicherweise der Verkäufer, die Kosten der neuen Grundschuldbestellung der Käufer. Eine Abtretung statt Löschung + Neubestellung kann für den Käufer spürbar günstiger sein – ein Argument, das Sie in Preisverhandlungen einbringen können. Mehr zur Kostenverteilung insgesamt im Ratgeber Kaufnebenkosten beim Immobilienverkauf.

Fehler 1 – Grundschuldbrief verschwunden: Bei einer Briefgrundschuld braucht das Grundbuchamt den Original-Brief. Ist er unauffindbar, hilft nur ein Aufgebotsverfahren beim Amtsgericht mit Kraftloserklärung – das dauert in der Regel mehrere Monate und kann den gesamten Verkauf blockieren. Prüfen Sie deshalb ganz am Anfang, ob eine Brief- oder Buchgrundschuld eingetragen ist und wo der Brief liegt (oft bei der Bank).

Fehler 2 – Löschungsbewilligung zu spät angefordert: Banken brauchen für die Ausstellung häufig zwei bis sechs Wochen. Wer erst nach dem Notartermin anfragt, verschiebt die Kaufpreisfälligkeit unnötig. Fordern Sie die Unterlagen an, sobald der Verkauf konkret wird – oder lassen Sie den Notar die Lastenfreistellung treuhänderisch abwickeln.

Fehler 3 – Grundschuld vorschnell löschen lassen: Wer noch gar nicht verkauft, sollte eine getilgte Grundschuld nicht reflexhaft löschen. Sie kann als Eigentümergrundschuld bestehen bleiben und später für eine neue Finanzierung (z. B. Modernisierung) kostengünstig wiederverwendet oder beim Verkauf abgetreten werden. Ein strukturierter Prozess mit Bank, Notar und einem nach ProfiScore geprüften Makler – etwa über die Stadtseiten wie Makler in Hannover – sorgt dafür, dass die Grundschuld den Verkauf nicht ausbremst, sondern sauber im Notartermin geregelt wird.