Grundschuld löschen beim Hausverkauf 2026: Kosten, Ablauf & wann die Abtretung klüger ist

Die Grundschuld (§§ 1191 ff. BGB) ist ein Grundpfandrecht in Abteilung III des Grundbuchs. Sie sichert der Bank das Recht, im Ernstfall die Zwangsvollstreckung in die Immobilie zu betreiben. Wichtig zu verstehen: Die Grundschuld ist rechtlich unabhängig vom Darlehen. Auch wenn der Kredit vollständig zurückgezahlt ist, bleibt die Grundschuld im Grundbuch stehen – sie wird zur sogenannten Eigentümergrundschuld, verschwindet aber nicht von selbst.

Für den Käufer ist eine eingetragene fremde Grundschuld ein Risiko: Er will die Immobilie lastenfrei erwerben. Deshalb enthält praktisch jeder notarielle Kaufvertrag die Verpflichtung des Verkäufers, für Lastenfreistellung zu sorgen. Der Notar organisiert das über die Löschungsbewilligung der Bank und zahlt aus dem Kaufpreis zunächst die Restschuld direkt an die Bank – erst der Rest fließt an den Verkäufer (sogenannte Treuhandabwicklung).

Was viele Verkäufer nicht wissen: Ob die Grundschuld tatsächlich gelöscht werden muss oder an die finanzierende Bank des Käufers abgetreten werden kann, ist verhandelbar – und genau hier liegt Sparpotenzial. Einen ersten Überblick über alle Belastungen liefert der Grundbuchauszug, den Sie frühzeitig vor dem Verkauf anfordern sollten.

Die Löschung läuft in einem klar geregelten Verfahren ab:

• 1. Löschungsbewilligung anfordern: Der Verkäufer (oder der Notar) bittet die Bank um die Löschungsbewilligung. Ist das Darlehen getilgt, muss die Bank sie ausstellen – die Ausstellung selbst darf sie dem Kunden nicht in Rechnung stellen (BGH, Urteil vom 07.05.1991, XI ZR 244/90). Bei einer Briefgrundschuld muss zusätzlich der Grundschuldbrief im Original vorliegen.
• 2. Notarielle Beglaubigung: Die Unterschrift des Eigentümers unter dem Löschungsantrag muss notariell beglaubigt werden (§ 29 GBO). Meist erledigt das der Notar, der ohnehin den Kaufvertrag beurkundet.
• 3. Antrag beim Grundbuchamt: Der Notar reicht Bewilligung und Antrag ein; das Grundbuchamt löscht den Eintrag in Abteilung III.

Läuft noch ein Darlehen, wird die Löschung mit der Kaufpreiszahlung verzahnt: Die Bank erteilt die Löschungsbewilligung als Treuhandauflage – der Notar darf sie erst verwenden, wenn die Restschuld aus dem Kaufpreis beglichen ist. Bei vorzeitiger Ablösung eines laufenden Darlehens kommt zusätzlich die Vorfälligkeitsentschädigung ins Spiel; wie Sie diese berechnen und reduzieren, erklärt unser Ratgeber zur Vorfälligkeitsentschädigung beim Hausverkauf.

Zeitlich sollten Sie realistisch planen: Banken brauchen für die Löschungsbewilligung häufig zwei bis sechs Wochen, Grundbuchämter je nach Region ähnlich lange. Wer die Unterlagen erst nach dem Notartermin anfordert, riskiert eine verzögerte Kaufpreisfälligkeit.

Die Kosten richten sich nach dem Grundschuldbetrag (nicht nach dem Kaufpreis!) und dem GNotKG. Für die Löschung fallen an:

• Grundbuchamt: eine 0,5-Gebühr für die Löschung (Nr. 14140 KV GNotKG)
• Notar: eine 0,2-Gebühr für die Unterschriftsbeglaubigung, mindestens 20 €, höchstens 70 € (Nr. 25100 KV GNotKG), zzgl. Auslagen und 19 % USt.

Zur Orientierung nach der Gebührentabelle B des GNotKG (Werte der 0,5-Gebühr beim Grundbuchamt): Bei einer Grundschuld über 100.000 € liegt die volle 1,0-Gebühr bei 273 €, die Löschungsgebühr also bei 136,50 €; bei 250.000 € (1,0 = 535 €) bei 267,50 €; bei 500.000 € (1,0 = 935 €) bei 467,50 €. Hinzu kommt jeweils die gedeckelte Notarbeglaubigung von maximal 70 € netto. Realistisch bewegen sich die Gesamtkosten einer Löschung damit meist zwischen rund 150 und 600 € – bei sehr hohen Grundschulden auch darüber. Prüfen Sie die Beträge im Einzelfall, da Ihr Notar den konkreten Geschäftswert ansetzt.

Wichtig: Steht im Grundbuch noch eine alte, längst getilgte Grundschuld (etwa aus den 1990er-Jahren über umgerechnet geringe DM-Beträge), lohnt die Löschung vor Vermarktungsstart fast immer – sie kostet wenig, beschleunigt die Abwicklung und signalisiert Käufern ein „sauberes“ Grundbuch. Ein erfahrener Makler prüft das im Rahmen der Unterlagenaufbereitung; welcher Profi das zuverlässig leistet, zeigt der neutrale Bedarfs-Check.

Die Alternative zur Löschung ist die Abtretung der Grundschuld an die finanzierende Bank des Käufers (§ 1154 BGB analog über § 1192 BGB). Die bestehende Grundschuld bleibt dann im Grundbuch stehen und sichert künftig das Darlehen des Käufers. Der Vorteil: Es entfallen die Löschungskosten des Verkäufers und ein Großteil der Kosten für die Neubestellung einer Grundschuld beim Käufer – die Abtretung ist deutlich günstiger als Löschung plus Neueintragung.

Voraussetzungen und Grenzen:

• Beide Banken müssen mitspielen. Die Käuferbank akzeptiert fremde Grundschulden nicht immer, insbesondere wenn Formulartexte (Zweckerklärung, Unterwerfungsklausel) nicht ihren Standards entsprechen.
• Die Beträge müssen passen. Ist die alte Grundschuld niedriger als das neue Darlehen, braucht der Käufer ohnehin eine zusätzliche Grundschuld – der Spareffekt schrumpft.
• Der Verkäufer profitiert nur indirekt, kann die Ersparnis aber als Argument in der Kaufpreisverhandlung nutzen.

Praxis-Tipp: Sprechen Sie die Abtretung vor dem Notartermin an – der Notar formuliert den Kaufvertrag dann entsprechend. Ein guter Makler koordiniert die Abstimmung zwischen beiden Banken und dem Notariat; über den ProfiScore finden Sie datenbasiert bewertete Makler, die solche Abwicklungsdetails nachweislich beherrschen – etwa auf unseren Stadtseiten wie Makler in Köln.