Grundschuld löschen beim Hausverkauf 2026: Kosten, Ablauf & wann die Löschung unnötig ist

Die Grundschuld (§§ 1191 ff. BGB) ist das mit Abstand häufigste Kreditsicherungsmittel bei Immobilienfinanzierungen in Deutschland – sie hat die Hypothek in der Praxis fast vollständig verdrängt. Der entscheidende Unterschied: Die Grundschuld ist nicht akzessorisch, sie hängt also rechtlich nicht am Darlehen. Ist der Kredit vollständig zurückgezahlt, bleibt die Grundschuld trotzdem in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen, bis der Eigentümer die Löschung aktiv veranlasst.

Für den Verkauf bedeutet das: Käufer und deren finanzierende Banken verlangen in aller Regel ein lastenfreies Grundbuch – oder zumindest die gesicherte Lastenfreistellung bis zur Kaufpreiszahlung. Ein aktueller Grundbuchauszug zeigt Ihnen vor dem Verkaufsstart, welche Rechte in Abteilung II und III eingetragen sind. Wer diesen Punkt erst beim Notartermin klärt, riskiert Verzögerungen von mehreren Wochen.

Wichtig zu wissen: Eine eingetragene, aber nicht mehr valutierende Grundschuld (das Darlehen ist getilgt) mindert den Wert der Immobilie nicht – sie ist lediglich ein formales Hindernis. Anders liegt der Fall bei noch offenen Darlehensresten: Hier muss die Ablösung über den Kaufpreis organisiert werden, was der Notar über einen Treuhandauftrag absichert.

Die Löschung läuft in einem klar geregelten Verfahren ab:

• Schritt 1 – Löschungsbewilligung anfordern: Die Bank stellt nach vollständiger Tilgung eine notariell beglaubigte Löschungsbewilligung aus (§ 19 GBO). Die Bank darf dafür seit einem BGH-Urteil aus 1991 keine eigene Gebühr verlangen – nur die Notarkosten für die Beglaubigung ihrer Unterschrift fallen an.
• Schritt 2 – Eigentümerzustimmung: Als Eigentümer müssen Sie der Löschung zustimmen (§ 27 GBO); die Unterschrift wird notariell beglaubigt.
• Schritt 3 – Antrag beim Grundbuchamt: Der Notar reicht die Unterlagen ein, das Grundbuchamt löscht den Eintrag. Je nach Amt dauert das wenige Tage bis mehrere Wochen.

Läuft das Darlehen beim Verkauf noch, übernimmt der Notar die Abwicklung: Er fordert die Löschungsbewilligung bei der Bank an, die sie nur treuhänderisch herausgibt – gegen Zahlung des Ablösebetrags aus dem Kaufpreis. Der Käufer zahlt den Kaufpreis erst, wenn die Lastenfreistellung gesichert ist; die Bank erhält ihren Restsaldo direkt, der Verkäufer den Rest. Details zu diesem Mechanismus erklärt unser Ratgeber zur Kaufpreisfälligkeit und Zahlungsabwicklung.

Beachten Sie bei vorzeitiger Ablösung eines laufenden Darlehens zusätzlich die mögliche Vorfälligkeitsentschädigung der Bank – sie ist ein eigener Kostenblock neben den Löschungskosten und kann bei hohen Restschulden und langer Restzinsbindung erheblich sein.

Die Kosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und bemessen sich am Nennbetrag der Grundschuld – nicht am Kaufpreis und nicht an der Restschuld. Es fallen zwei Positionen an:

• Grundbuchamt: eine volle 1,0-Gebühr für die Löschung (Nr. 14140 KV GNotKG)
• Notar: eine 0,5-Gebühr für die Beglaubigung Ihrer Zustimmung (Nr. 25100 KV GNotKG, mindestens 20 €), zzgl. Auslagen und 19 % USt.

Die 1,0-Gebühr nach der Tabelle B des GNotKG beträgt exakt: bei 100.000 € Grundschuld 273 €, bei 200.000 € 435 €, bei 500.000 € 935 €. Daraus ergeben sich diese Gesamtkosten (Grundbuch 1,0 + Notar 0,5, vor Auslagen/USt auf den Notaranteil):

• Grundschuld 100.000 €: 273 € Grundbuchamt + 136,50 € Notar ≈ 435–450 € gesamt
• Grundschuld 200.000 €: 435 € Grundbuchamt + 217,50 € Notar ≈ 690–710 € gesamt
• Grundschuld 500.000 €: 935 € Grundbuchamt + 467,50 € Notar ≈ 1.450–1.500 € gesamt

Als Faustregel gilt: rund 0,2 % bis 0,4 % des Grundschuldnennbetrags. Die Kosten trägt grundsätzlich der Verkäufer, denn er schuldet die lastenfreie Übergabe. Sind mehrere Grundschulden eingetragen (z. B. aus einer Anschlussfinanzierung), fallen die Gebühren pro Recht an – ein Grund, alte Eintragungen nicht unnötig anzusammeln.

Die Löschung ist nicht immer der klügste Weg. Eine bestehende Grundschuld kann per Abtretung auf die finanzierende Bank des Käufers übertragen werden. Der Vorteil: Statt Löschung plus teurer Neueintragung fällt nur die günstigere Abtretungsgebühr an. Bei einer Grundschuld von 300.000 € spart der Käufer gegenüber einer Neubestellung (Notar + Grundbuchamt zusammen schnell 1.500–2.000 €) mehrere hundert Euro. Voraussetzung: Beide Banken spielen mit, und die Grundschuldhöhe passt zur neuen Finanzierung.

Auch für Eigentümer ohne Verkaufsabsicht gilt: Eine getilgte, aber eingetragene Grundschuld kann als Sicherheit für künftige Kredite (Modernisierung, Zwischenfinanzierung) wiederverwendet werden – ohne neue Notar- und Grundbuchkosten. Wer sicher verkaufen will, sollte dagegen frühzeitig löschen oder die Abwicklung dem Notar überlassen, damit der Verkaufsprozess nicht stockt.

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