Hausgeld & Wirtschaftsplan beim Wohnungsverkauf 2026: Abrechnungsspitze, Rücklage & wer was zahlt

Das Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung jedes Wohnungseigentümers auf die Kosten der Gemeinschaft — beschlossen im Wirtschaftsplan nach § 28 Abs. 1 WEG. Gegenüber der Eigentümergemeinschaft (GdWE) gilt das Fälligkeitsprinzip: Schuldner ist, wer zum Zeitpunkt der Fälligkeit der jeweiligen Rate als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Der Käufer haftet der Gemeinschaft also erst ab seiner Grundbucheintragung — nicht schon ab Notartermin oder Kaufpreiszahlung.

Weil zwischen Beurkundung und Grundbucheintragung oft mehrere Monate liegen, regeln praktisch alle Kaufverträge den wirtschaftlichen Übergang abweichend: Ab dem Tag des Besitzübergangs (meist mit vollständiger Kaufpreiszahlung) trägt der Käufer im Innenverhältnis Nutzungen und Lasten — also auch das Hausgeld. Der Verkäufer zahlt dann formal weiter an die Verwaltung, bis der Käufer eingetragen ist, und holt sich die Beträge intern vom Käufer zurück (oder der Käufer überweist direkt).

Wichtig für Verkäufer: Diese vertragliche Regelung wirkt nur zwischen den Parteien. Zahlt der Käufer nicht, kann die Gemeinschaft weiterhin Sie in Anspruch nehmen, solange Sie im Grundbuch stehen. Eine klare Fälligkeits- und Erstattungsregelung im Kaufvertrag sowie ein zügiger Vollzug sind deshalb bares Geld wert — ein erfahrener Makler mit hohem ProfiScore achtet gemeinsam mit dem Notar auf genau solche Details.

Die Jahresabrechnung der WEG wird oft erst Monate nach Ende des Wirtschaftsjahres beschlossen — also häufig, wenn die Wohnung längst verkauft ist. Nach § 28 Abs. 2 WEG beschließen die Eigentümer über die Abrechnungsspitze: die Differenz zwischen den geleisteten Hausgeld-Vorauszahlungen und den tatsächlichen Kosten (Nachzahlung oder Guthaben).

Hier gilt nach herrschender Rechtsprechung: Die Abrechnungsspitze schuldet derjenige, der im Zeitpunkt des Beschlusses über die Jahresabrechnung Eigentümer ist — im Zweifel also der Käufer, selbst wenn die Kosten wirtschaftlich noch aus der Besitzzeit des Verkäufers stammen. Umgekehrt steht ein Abrechnungsguthaben dann ebenfalls dem Käufer zu. Ohne vertragliche Regelung kann das für eine Seite teuer bzw. ärgerlich werden.

Die Lösung ist eine Ausgleichsklausel im Kaufvertrag: Üblich ist eine zeitanteilige Verteilung von Nachzahlungen und Guthaben nach dem Stichtag des Besitzübergangs — der Verkäufer trägt die Monate bis zur Übergabe, der Käufer die Zeit danach. Alternativ vereinbaren die Parteien einen pauschalen Verzicht auf gegenseitige Ausgleichsansprüche („Schnitt zum Übergabetag, keine Nachverrechnung"). Beides ist zulässig; entscheidend ist, dass es ausdrücklich im Vertrag steht. Sprechen Sie den Punkt beim Notar aktiv an — Standardentwürfe regeln ihn unterschiedlich.

Die Erhaltungsrücklage (früher: Instandhaltungsrücklage) ist Vermögen der Eigentümergemeinschaft, nicht des einzelnen Eigentümers. Sie kann beim Verkauf nicht ausgezahlt oder separat übertragen werden — sie „wandert" wirtschaftlich automatisch mit der Wohnung zum Käufer. Verkäufer sollten den auf ihre Wohnung entfallenden Rücklagenanteil (steht in der Jahresabrechnung bzw. Vermögensübersicht der Verwaltung) deshalb als Verkaufsargument nutzen: Eine gut gefüllte Rücklage reduziert das Sonderumlagen-Risiko des Käufers und rechtfertigt einen entsprechend selbstbewussten Preis.

Bei Sonderumlagen gilt wieder das Fälligkeitsprinzip: Maßgeblich ist, wer bei Fälligkeit der Umlage im Grundbuch steht — nicht, wann die Maßnahme beschlossen wurde. Ist eine große Maßnahme (Dach, Heizung, GEG-Sanierung) bereits beschlossen, aber noch nicht fällig, muss das zwingend im Kaufvertrag geregelt und dem Käufer offengelegt werden. Verschweigen beschlossener Sonderumlagen kann als arglistige Täuschung gewertet werden und Schadensersatzansprüche auslösen.

Hausgeldrückstände des Verkäufers gehen grundsätzlich nicht automatisch auf den Käufer über — aber sie gefährden den Verkauf praktisch: Nach § 12 WEG kann die Teilungserklärung eine Verwalterzustimmung zur Veräußerung vorsehen, und Verwaltungen prüfen dabei regelmäßig offene Forderungen. Zudem verlangen Käuferbanken oft eine Bestätigung, dass keine Rückstände bestehen. Klären Sie Rückstände daher vor dem Notartermin — welche Unterlagen Sie dafür und für den Verkauf insgesamt brauchen, zeigt unser Bedarfs-Check.

Käufer und deren Banken prüfen die wirtschaftliche Lage der WEG genau. Stellen Sie deshalb frühzeitig zusammen:

• Aktueller Wirtschaftsplan und die letzten zwei bis drei Jahresabrechnungen inkl. Vermögensübersicht mit Rücklagenstand
• Protokolle der Eigentümerversammlungen (mindestens drei Jahre) — hier stehen beschlossene und geplante Maßnahmen
• Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung (Kostenverteilungsschlüssel, Verwalterzustimmung nach § 12 WEG)
• Bescheinigung der Verwaltung über Hausgeldstand und Rückstandsfreiheit
• Hinweise auf beschlossene oder absehbare Sonderumlagen und Erhaltungsmaßnahmen

Im Kaufvertrag sollten mindestens geregelt sein: der Stichtag für Nutzungen und Lasten, die Behandlung der Abrechnungsspitze (zeitanteilig oder Verzicht), die Zuordnung beschlossener Sonderumlagen sowie die Feststellung des Rücklagenanteils. Ein transparent dokumentierter WEG-Status verkürzt die Finanzierungsprüfung der Käuferbank spürbar und verhindert Preisnachverhandlungen kurz vor dem Termin.

Ein spezialisierter Makler kennt die typischen Rückfragen von Käufern und Banken und bereitet das WEG-Paket verkaufsfertig auf. Über den datenbasierten ProfiScore finden Sie Makler, die nachweislich Erfahrung mit Eigentumswohnungen haben — neutral bewertet, ohne gekaufte Platzierungen.