Hausverkauf an die eigenen Mieter 2026: Mieterkauf, Preisfindung & warum der Direktverkauf oft die beste Lösung ist

Eine vermietete Immobilie wird am freien Markt typischerweise mit einem Abschlag von etwa 10 bis 30 Prozent gegenüber einer leerstehenden gehandelt – je nach Mietvertrag, Miethöhe und Lage. Grund: Kapitalanleger kalkulieren mit der Ist-Miete, Selbstnutzer schrecken vor Kündigungssperrfristen und Eigenbedarfskündigung zurück. Verkaufen Sie dagegen direkt an den Mieter, entfällt dieser Abschlag weitgehend – denn der Mieter kauft faktisch eine selbstgenutzte Immobilie und zahlt dafür Preise nahe dem Leerstandswert.

Hinzu kommen handfeste Prozessvorteile:

• Keine Vermarktungsphase: kein Exposé, keine Besichtigungen mit Dutzenden Interessenten, keine Portalgebühren
• Kein Besichtigungsrisiko: Der Mieter kennt jede Macke – spätere Streitigkeiten über verschwiegene Mängel sind deutlich unwahrscheinlicher, weil die Immobilie ihm seit Jahren bekannt ist
• Schnellere Abwicklung: Übergabe und Räumung entfallen, der Besitzübergang ist ein reiner Buchungsvorgang
• Diskretion: Nachbarn und Markt erfahren nichts vom Verkauf

Die Kehrseite: Es gibt nur einen Interessenten – also keinen Bieterwettbewerb, der den Preis nach oben treibt. Genau deshalb ist eine belastbare, neutrale Wertermittlung vor dem ersten Gespräch mit dem Mieter entscheidend. Ob sich stattdessen ein Verkauf am freien Markt lohnt, klärt ein unverbindlicher Bedarfs-Check.

Die größte Hürde beim Mieterkauf ist die Preisverhandlung – denn beide Seiten haben eine Informationsasymmetrie in eigener Sache. Der Mieter kennt jeden Feuchtigkeitsfleck, Sie kennen die Marktlage. Die Lösung: ein objektiver Referenzwert, den beide akzeptieren. Infrage kommen das Vergleichswertverfahren anhand der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses, der Bodenrichtwert als Untergrenze für den Grundstücksanteil oder ein Verkehrswertgutachten eines zertifizierten Sachverständigen.

Ein sinnvoller Verhandlungsrahmen liegt in der Praxis zwischen dem Vermietet-Wert und dem Leerstandswert: Der Mieter spart sich Umzug, Maklersuche und Konkurrenzdruck – der Verkäufer spart Vermarktungskosten und Zeit. Beispielrechnung: Liegt der Leerstandswert einer Wohnung bei 400.000 Euro und der Vermietet-Wert bei 340.000 Euro (15 % Abschlag), ist ein Abschluss im Korridor von etwa 370.000 bis 390.000 Euro für beide Seiten besser als die jeweilige Alternative.

Wichtig: Verhandeln Sie nicht ohne eigene Zahlenbasis. Eine kostenlose Online-Schätzung reicht hier nicht – zu groß ist das Risiko, fünfstellige Beträge zu verschenken. Ein lokaler Makler mit hohem ProfiScore kann als neutraler Moderator auftreten und die Wertermittlung übernehmen, oft gegen eine reduzierte Vergütung, weil die Vermarktung entfällt.

Vorkaufsrecht nach § 577 BGB: Wird eine vermietete Wohnung erstmals in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft, hat der Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht. Beim freiwilligen Direktverkauf an den Mieter spielt das keine Rolle – es wird aber relevant, wenn Sie parallel mit Dritten verhandeln. Dann muss dem Mieter der notarielle Kaufvertrag mitgeteilt werden, und er kann binnen zwei Monaten zu denselben Konditionen eintreten. Wer das Vorkaufsrecht übergeht, riskiert Schadensersatzansprüche des Mieters.

Maklerprovision: Beauftragen Sie einen Makler nur für Wertermittlung, Vertragsbegleitung und Moderation, ist die volle marktübliche Courtage selten gerechtfertigt. Viele Makler bieten für solche „Begleitmandate" reduzierte Sätze oder Festpreise an – fragen Sie gezielt danach. Beachten Sie: Das Teilungsprinzip nach § 656c BGB gilt beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher auch hier – der Mieter als Käufer darf nicht mehr zahlen als Sie.

Kaufvertrag: Der Mietvertrag erlischt nicht automatisch – mit der Eigentumsumschreibung fallen Mieter- und Vermieterstellung in einer Person zusammen (Konfusion), das Mietverhältnis endet damit faktisch. Regeln Sie im Kaufvertrag trotzdem ausdrücklich, was mit der Mietkaution geschieht (Verrechnung mit dem Kaufpreis oder Rückzahlung) und bis wann die Miete gezahlt wird. Details zum Ablauf beim Notar lesen Sie im Ratgeber zum Notartermin beim Hausverkauf.

Der größte strategische Fehler: dem Mieter die Verkaufsabsicht mitzuteilen, bevor Sie Ihre Zahlen kennen. Gehen Sie stattdessen in dieser Reihenfolge vor:

• 1. Wert ermitteln: Leerstandswert und Vermietet-Wert getrennt beziffern lassen – das ist Ihr Verhandlungskorridor
• 2. Finanzierbarkeit einschätzen: Kann der Mieter den Kaufpreis realistisch stemmen? Ein unverbindliches Vorgespräch klärt das, bevor Monate verloren gehen
• 3. Angebot unterbreiten: Schriftlich, mit Preis, Zeitrahmen und Bedenkfrist (üblich sind 4–8 Wochen) – und mit dem klaren Hinweis, dass danach der freie Markt folgt
• 4. Finanzierungsbestätigung einfordern: Vor dem Notartermin, wie bei jedem anderen Käufer auch – so prüfen Sie Kaufinteressenten richtig
• 5. Plan B bereithalten: Sagt der Mieter ab, kennen Sie Ihren Vermietet-Wert bereits und können ohne Zeitverlust in die reguläre Vermarktung starten

Rechnen Sie beide Szenarien ehrlich gegeneinander: Beim Mieterkauf sparen Sie Vermarktungszeit und erzielen oft einen Preis nahe dem Leerstandswert – am freien Markt kann ein gutes Bieterverfahren bei gefragten Lagen aber mehr herausholen. Welcher Weg für Ihre Immobilie der richtige ist, hängt von Mietvertrag, Lage und Zeitdruck ab. Über den Maklervergleich nach ProfiScore finden Sie Profis in Ihrer Region, die beide Szenarien durchrechnen – neutral und ohne gekaufte Ranking-Plätze.