Hausverkauf mit Garage, Carport & Stellplatz 2026? Nein – neues Thema: Steuer-ID, Notar & Geldwäschegesetz: Identitätsprüfung beim Immobilienverkauf 2026

Der Immobiliensektor gilt laut der Nationalen Risikoanalyse des Bundesfinanzministeriums als besonders anfällig für Geldwäsche – hohe Transaktionswerte und Wertstabilität machen Immobilien für inkriminierte Gelder attraktiv. Deshalb zählt § 2 GwG sowohl Notare als auch Immobilienmakler ausdrücklich zu den Verpflichteten des Geldwäschegesetzes.

Konkret bedeutet das: Beide müssen Ihre Identität anhand eines gültigen Lichtbildausweises (Personalausweis oder Reisepass) feststellen und dokumentieren – der Notar spätestens vor der Beurkundung, der Makler bereits bei Begründung der Geschäftsbeziehung, also typischerweise mit Abschluss des Maklervertrags. Zusätzlich muss geklärt werden, ob die handelnde Person auf eigene Rechnung agiert oder ein wirtschaftlich Berechtigter dahintersteht.

Diese Pflichten gelten für beide Seiten des Geschäfts. Als Verkäufer werden Sie also nicht „verdächtigt" – die Prüfung ist Routine und schützt Sie letztlich auch selbst: Sie reduziert das Risiko, an einen Käufer mit unklarer Mittelherkunft zu geraten, dessen Finanzierung später platzt oder dessen Vertrag rückabgewickelt werden muss.

Seit dem 1. April 2023 verbietet § 16a GwG die Begleichung des Kaufpreises bei Immobiliengeschäften mit Bargeld, Kryptowerten, Gold, Platin oder Edelsteinen. Der Kaufpreis muss unbar fließen – in der Praxis per Überweisung auf das Konto des Verkäufers oder über ein Notaranderkonto. Der Notar muss die unbare Zahlung überwachen: Ohne Nachweis der bargeldlosen Zahlung darf er die Eigentumsumschreibung im Grundbuch nicht veranlassen.

Ergänzend verpflichtet die Geldwäschegesetzmeldepflichtverordnung-Immobilien (GwGMeldV-Immobilien) Notare seit Oktober 2020, bestimmte Sachverhalte zwingend an die FIU zu melden – etwa Bezüge zu Hochrisikostaaten, Auffälligkeiten bei Treuhandkonstruktionen oder ungewöhnliche Zahlungsabwicklungen. Die Meldung erfolgt ohne Ihr Wissen; ein „Tipping-off", also die Information der Beteiligten über eine Verdachtsmeldung, ist gesetzlich untersagt.

Für Verkäufer heißt das praktisch: - Bestehen Sie auf Zahlung per Überweisung – alles andere ist seit 2023 ohnehin unzulässig. - Akzeptieren Sie keine „Anzahlungen in bar" vor dem Notartermin – das kann die gesamte Abwicklung gefährden. - Klären Sie Besonderheiten (Käufer-GmbH, Auslandsbezug, Treuhand) früh mit dem Notar, nicht erst am Beurkundungstag. Mehr zum Zahlungsweg lesen Sie im Ratgeber zur Kaufpreisfälligkeit und Zahlungsabwicklung.

Ist an der Transaktion eine Gesellschaft beteiligt – etwa eine GmbH als Käuferin oder eine Erbengemeinschaft in Form einer GbR – wird die Prüfung aufwendiger. Notare müssen dann den wirtschaftlich Berechtigten ermitteln: die natürliche Person, die unmittelbar oder mittelbar mehr als 25 % der Kapitalanteile oder Stimmrechte hält oder auf vergleichbare Weise Kontrolle ausübt (§ 3 GwG).

Dazu nehmen Notare Einsicht in das Transparenzregister. Wichtig: Seit dem 1. August 2021 ist das Transparenzregister ein Vollregister – eintragungspflichtige Gesellschaften müssen ihre wirtschaftlich Berechtigten aktiv melden, die frühere Mitteilungsfiktion über das Handelsregister ist entfallen. Stellt der Notar eine Unstimmigkeit zwischen Registerinhalt und seinen eigenen Erkenntnissen fest, ist er zur Unstimmigkeitsmeldung verpflichtet. Fehlende oder falsche Einträge können den Beurkundungstermin blockieren, denn § 10 Abs. 9 GwG untersagt dem Notar die Beurkundung, wenn die Identifizierung nicht abgeschlossen werden kann.

Auch für eine GbR gilt seit dem 1. Januar 2024 (MoPeG): Für Grundstücksgeschäfte muss sie im neuen Gesellschaftsregister eingetragen sein (eGbR) – ohne Eintragung keine Grundbuchänderung. Verkäufer, deren Immobilie noch einer nicht registrierten GbR gehört, sollten die Eintragung mehrere Wochen vor dem geplanten Notartermin anstoßen.

Die GwG-Prüfung kostet nur dann Zeit, wenn Unterlagen fehlen. Mit dieser Checkliste vermeiden Sie Verzögerungen:

• Gültiger Ausweis aller Verkäufer (bei Erbengemeinschaften: jedes Mitglied bzw. Vollmachten mit beglaubigter Unterschrift)
• Steuer-Identifikationsnummer: Der Notar übermittelt die Veräußerungsanzeige nach § 18 GrEStG an das Finanzamt – dafür werden die Steuer-IDs beider Parteien abgefragt
• Bei Gesellschaften: aktueller Handelsregisterauszug, Gesellschafterliste und korrekter Transparenzregister-Eintrag
• Bei Vollmachten oder Betreuung: notarielle Vollmacht bzw. Betreuerausweis – Details im Ratgeber Immobilienverkauf per Vollmacht
• Bei ausländischen Käufern: frühzeitig klären, ob Apostille, beeidigter Dolmetscher oder Legitimation über eine Auslandsvertretung nötig ist

Auch die Käuferseite sollten Sie prüfen – nicht nur formal, sondern wirtschaftlich: Eine belastbare Finanzierungsbestätigung und ein Kapitalnachweis gehören vor den Notartermin, nicht danach. Erfahrene Makler übernehmen genau diese Vorprüfung, kennen die GwG-Dokumentationspflichten aus der täglichen Praxis und koordinieren die Unterlagen mit dem Notariat. Wer noch keinen Makler hat, findet über den neutralen ProfiScore-Vergleich datenbasiert bewertete Büros – oder startet mit dem kostenlosen Bedarfs-Check, um den eigenen Unterstützungsbedarf zu klären.