Hausverkauf mit laufendem Kredit 2026: Ablösung, Schuldübernahme & Objekttausch – so bleibt mehr vom Erlös

Ein Immobiliendarlehen bindet Sie an die Bank, nicht an das Haus. Verkauft werden darf die Immobilie jederzeit – die Bank muss den Verkauf nicht genehmigen. Was sie allerdings kontrolliert, ist die Grundschuld in Abteilung III des Grundbuchs: Ohne Löschungsbewilligung oder Abtretung der Grundschuld zahlt kein Käufer den Kaufpreis, denn er will lastenfrei erwerben. Der Notar organisiert deshalb im Kaufvertrag die sogenannte Lastenfreistellung: Ein Teil des Kaufpreises fließt direkt an die Bank, der Rest an Sie.

Rechtlich wichtig: Bei einem Verkauf haben Sie nach § 490 Abs. 2 BGB ein Sonderkündigungsrecht für das Darlehen, weil ein „berechtigtes Interesse" vorliegt. Die Bank darf die Ablösung also nicht verweigern – sie darf aber eine Vorfälligkeitsentschädigung für den entgangenen Zinsgewinn verlangen. Deren Höhe hängt von Restschuld, Restlaufzeit der Zinsbindung und dem aktuellen Zinsniveau ab; bei hoher Restschuld und langer Restzinsbindung können fünfstellige Beträge zusammenkommen.

Bevor Sie irgendetwas unterschreiben, brauchen Sie drei Zahlen von Ihrer Bank: die exakte Restschuld zum geplanten Ablösetermin, die berechnete Vorfälligkeitsentschädigung und die Kosten der Löschungsbewilligung. Erst mit diesen Zahlen lässt sich seriös rechnen, welcher der folgenden Wege der günstigste ist. Ein guter Makler fragt genau danach im ersten Gespräch – bei der Maklerwahl hilft der neutrale ProfiScore-Vergleich.

Die Standardlösung ist die vorzeitige Rückzahlung des Darlehens aus dem Verkaufserlös. Die Bank berechnet die Vorfälligkeitsentschädigung meist nach der Aktiv-Passiv-Methode: Sie ermittelt, was sie verliert, wenn sie Ihr Geld statt zu Ihrem Vertragszins nur noch in Pfandbriefe zum aktuellen Marktzins anlegen kann. Faustregel: Je größer die Differenz zwischen Ihrem alten Zinssatz und dem heutigen Zinsniveau und je länger die Restzinsbindung, desto teurer wird es. Liegt der Marktzins über Ihrem Vertragszins, kann die Entschädigung sogar gegen null gehen – lassen Sie sich die Berechnung immer schriftlich und nachvollziehbar geben.

Drei Hebel drücken die Summe legal:

• Sondertilgungsrechte und Tilgungssatzwechsel müssen bei der Berechnung so angesetzt werden, als hätten Sie sie maximal genutzt – das reduziert die Entschädigung spürbar. Prüfen Sie, ob die Bank das berücksichtigt hat.
• 10-Jahres-Regel des § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB: Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung dürfen Sie mit sechs Monaten Frist kostenfrei kündigen – ganz ohne Entschädigung. Wer nah an dieser Grenze ist, sollte den Verkaufszeitpunkt danach ausrichten.
• Fehlerhafte Widerrufsbelehrung oder unzureichende Angaben im Darlehensvertrag können den Anspruch der Bank ganz entfallen lassen (§ 502 Abs. 2 BGB bei Verbraucherdarlehen). Eine Prüfung durch Verbraucherzentrale oder Fachanwalt kostet wenig im Verhältnis zum möglichen Ersparnis.

Details zur Berechnung und zu Verkäufer-Rechten finden Sie im Ratgeber zur Vorfälligkeitsentschädigung. Wichtig für die Kaufvertragsgestaltung: Der Notar stellt sicher, dass die Bank die Löschungsbewilligung nur gegen Zahlung des Ablösebetrags herausgibt – Sie tragen kein Vorleistungsrisiko.

Wer verkauft, um gleichzeitig eine neue Immobilie zu kaufen, sollte immer zuerst den Pfandtausch (auch Objekttausch oder Sicherheitentausch) prüfen: Der Kredit läuft unverändert weiter, nur die Sicherheit wechselt – statt des alten Hauses dient künftig das neue Objekt als Pfand. Die Grundschuld am alten Haus wird gelöscht, am neuen bestellt. Der große Vorteil: Keine Vorfälligkeitsentschädigung, und Sie behalten Ihre alte Kondition – bei einem günstigen Altvertrag aus der Niedrigzinsphase ist das Gold wert, wenn aktuelle Neufinanzierungen deutlich teurer wären.

Die Bank muss allerdings zustimmen und wird zwei Dinge prüfen: Das neue Objekt muss als Sicherheit mindestens gleichwertig sein (Beleihungswertprüfung), und Ihre Bonität muss weiterhin passen. Klappt der Zeitversatz zwischen Verkauf und Kauf nicht nahtlos, lässt sich die Lücke oft mit einer kurzfristigen Zwischenfinanzierung überbrücken. Rechnen Sie mit Kosten für die neue Grundschuldbestellung bei Notar und Grundbuchamt sowie ggf. einem Bearbeitungsentgelt der Bank – zusammen aber typischerweise nur ein Bruchteil einer Vorfälligkeitsentschädigung.

Praxis-Tipp: Sprechen Sie die Bank vor der Vermarktung an, nicht erst nach dem Notartermin. Wer den Pfandtausch als Option in der Tasche hat, kann beim Verkauf flexibler auf Käufer mit unterschiedlichen Zeitplänen eingehen. Ein Makler, der Verkauf und Anschlusskauf koordiniert, ist hier besonders wertvoll – welche Anforderungen Ihr Fall stellt, klärt der kostenlose Bedarfs-Check.

Die dritte Variante: Der Käufer übernimmt Ihr laufendes Darlehen samt Konditionen (Vertragsübernahme nach §§ 414 ff. BGB). Das ist für Käufer dann interessant, wenn Ihr Altvertrag deutlich günstiger verzinst ist als aktuelle Angebote – der Zinsvorteil wird faktisch zum Verkaufsargument und kann einen höheren Kaufpreis rechtfertigen. Für Sie entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung komplett.

Der Haken: Die Bank muss der Übernahme zustimmen und prüft den Käufer wie einen Neukunden auf Bonität. Banken lehnen häufig ab oder verlangen ein Entgelt, weil sie lieber zu aktuellen Zinsen neu abschließen. Zudem deckt die übernommene Restschuld selten den vollen Kaufpreis – der Käufer braucht dann eine ergänzende Finanzierung, oft bei derselben Bank, was die Zustimmung erleichtern kann. Die Konstruktion gehört zwingend in die Hände des Notars: Ohne Genehmigung der Bank wirkt die Übernahme nur als Erfüllungsübernahme im Innenverhältnis – Sie blieben gegenüber der Bank weiter in der Haftung.

Welcher Weg der richtige ist, entscheidet die Gesamtrechnung aus Entschädigung, Nebenkosten, Zinsdifferenz und Zeitplan – nicht das Bauchgefühl. Ein erfahrener Makler kennt diese Konstellationen, bereitet die Zahlen für das Bankgespräch auf und stimmt den Vermarktungszeitplan auf die Finanzierungsseite ab. Auf MaklerSieger.de finden Sie dafür neutral bewertete Profis in Ihrer Region – etwa Makler in Kiel oder Makler in Chemnitz – ohne gekaufte Ranking-Plätze, rein nach ProfiScore.