Hausverkauf mit laufendem Kredit 2026: Ablösung, Umschuldung & Objekttausch richtig planen

Ein bestehendes Darlehen hindert Sie rechtlich nicht am Verkauf: Eigentümer sind Sie, die Bank ist lediglich über eine Grundschuld im Grundbuch abgesichert. Der Käufer erwartet allerdings ein lastenfreies Grundstück – die Grundschuld muss also gelöscht oder geregelt übernommen werden. Die Abwicklung läuft standardmäßig über den Notar: Er holt bei Ihrer Bank die Löschungsbewilligung ein, die die Bank nur gegen vollständige Rückzahlung des offenen Darlehens herausgibt (sogenannte Treuhandauflage).

Der Knackpunkt ist die Vorfälligkeitsentschädigung: Kündigen Sie ein Darlehen mit Zinsbindung vorzeitig, darf die Bank ihren Zinsschaden ersetzt verlangen. Beim Verkauf der Immobilie hat sie ein berechtigtes Interesse anzuerkennen – Sie haben nach § 490 Abs. 2 BGB ein Sonderkündigungsrecht, müssen die Entschädigung aber trotzdem zahlen. Die Höhe hängt von Restschuld, Restlaufzeit der Zinsbindung und der Differenz zwischen Ihrem Vertragszins und dem aktuellen Wiederanlagezins ab.

Wichtige Ausnahme: Läuft die Zinsbindung bereits länger als zehn Jahre seit Vollauszahlung, können Sie das Darlehen nach § 489 BGB mit sechs Monaten Frist kostenfrei kündigen – ganz ohne Entschädigung. Prüfen Sie dieses Datum als Allererstes, bevor Sie über andere Wege nachdenken.

Der Standardweg: Der Kaufpreis fließt zunächst anteilig direkt an Ihre Bank, die damit Restschuld plus Vorfälligkeitsentschädigung tilgt und im Gegenzug die Löschung der Grundschuld freigibt. Den Rest erhalten Sie. Der Notar koordiniert das über die Fälligkeitsmitteilung – Sie müssen kein Geld vorstrecken.

So gehen Sie vor:

• Ablöseinformation anfordern: Lassen Sie sich von der Bank schriftlich Restschuld, voraussichtliche Vorfälligkeitsentschädigung und Bearbeitungsmodalitäten zu einem konkreten Stichtag bestätigen.
• Berechnung prüfen lassen: Verbraucherzentralen prüfen Vorfälligkeitsberechnungen gegen geringe Gebühr – Fehler zugunsten der Bank kommen vor, etwa wenn Sondertilgungsrechte oder Tilgungssatzwechsel nicht eingerechnet wurden.
• Widerrufs- und Pflichtangaben checken: Fehlen im Darlehensvertrag gesetzlich vorgeschriebene Angaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung, kann der Anspruch der Bank ganz entfallen (§ 502 BGB bei Verbraucherdarlehen).

Ob die Ablösung wirtschaftlich schmerzt, hängt stark vom Zinsumfeld ab: Liegt Ihr alter Vertragszins unter dem aktuellen Marktzins, fällt die Entschädigung niedrig aus oder tendiert gegen null, weil die Bank das Geld heute besser wieder anlegen kann. Details zur Berechnung finden Sie im Ratgeber zur Vorfälligkeitsentschädigung.

Pfandtausch (Objekttausch): Kaufen Sie zeitnah eine neue Immobilie, können Sie der Bank anbieten, die Grundschuld auf das neue Objekt zu übertragen. Das Darlehen läuft zu unveränderten Konditionen weiter – eine Vorfälligkeitsentschädigung entfällt komplett. Die Bank muss zustimmen und prüft, ob das neue Objekt als Sicherheit gleichwertig ist; sie darf die Zustimmung nicht grundlos verweigern, wenn ihre Sicherheit nicht verschlechtert wird. Es fallen lediglich Notar- und Grundbuchkosten für die Umschreibung sowie meist eine Bearbeitungsgebühr an. Besonders attraktiv ist das, wenn Ihr Altvertrag einen günstigeren Zins hat als aktuell am Markt erhältlich.

Darlehensübernahme durch den Käufer: Alternativ kann der Käufer Ihr Darlehen samt Grundschuld übernehmen (Schuldübernahme nach §§ 414 ff. BGB). Auch hier entfällt die Vorfälligkeitsentschädigung. Voraussetzung ist, dass die Bank den Käufer nach eigener Bonitätsprüfung akzeptiert – darauf besteht kein Anspruch. Interessant ist das Modell für Käufer vor allem dann, wenn Ihr Vertragszins unter dem aktuellen Neugeschäftszins liegt; das kann sogar ein Verkaufsargument sein und den erzielbaren Preis stützen.

In der Praxis scheitern beide Varianten häufiger an der Bank als am Recht. Sprechen Sie deshalb früh mit Ihrem Finanzierungsberater – idealerweise bevor das Objekt inseriert wird, damit Sie im Kaufvertrag die richtige Abwicklungsvariante verankern können.

Beim Verkauf mit laufendem Kredit ist die Reihenfolge entscheidend. Ein bewährter Ablauf:

• Vor der Vermarktung: Zinsbindungsende und 10-Jahres-Frist prüfen, Ablöseinformation der Bank einholen, Optionen (Ablösung, Pfandtausch, Übernahme) klären.
• Vor dem Notartermin: Entscheidung mit der Bank fixieren; der Notar braucht die Information, ob gelöscht oder übernommen wird, für die Vertragsgestaltung.
• Nach Beurkundung: Notar fordert Löschungsbewilligung mit Treuhandauflage an, Käufer zahlt nach Fälligkeitsmitteilung, Bank wird direkt bedient, Restbetrag geht an Sie.

Planen Sie zwischen Beurkundung und Geldeingang realistisch vier bis acht Wochen ein – Banken benötigen für Löschungsunterlagen teils mehrere Wochen. Wer parallel eine Anschlussimmobilie kauft, sollte diese Frist in die eigene Finanzierungsplanung einbauen.

Ein erfahrener Makler kennt diese Abläufe, stimmt Fälligkeiten mit Notar und Bank ab und weiß, wie sich ein übernehmbares Zinsgünstig-Darlehen in der Vermarktung nutzen lässt. Welche Makler in Ihrer Region solche Abwicklungen nachweislich sauber begleiten, zeigt der datenbasierte ProfiScore – oder Sie starten mit dem kostenlosen Bedarfs-Check, um passende Kandidaten für Ihre Situation zu finden.