Hausverkauf mit laufendem Kredit 2026: Grundschuld, Vorfälligkeit & Pfandtausch – so klappt der Verkauf trotz Finanzierung

Rechtlich gilt: Sie können Ihre Immobilie jederzeit verkaufen, auch wenn das Darlehen noch läuft. Die Bank hat kein Vetorecht gegen den Verkauf selbst – sie hält aber die Grundschuld in Abteilung III des Grundbuchs als Sicherheit. Der Käufer (bzw. dessen finanzierende Bank) verlangt in der Regel lastenfreien Erwerb. Deshalb wird die Ablösung fest in den Kaufvertrag eingebaut.

Der Standardablauf funktioniert so:

• Ablöseauskunft einholen: Sie bitten Ihre Bank frühzeitig um die genaue Restschuld inklusive Vorfälligkeitsentschädigung zum geplanten Ablösetermin.
• Treuhandauflage: Der Notar fordert bei der Bank die Löschungsbewilligung für die Grundschuld an. Die Bank gibt sie nur unter der Auflage heraus, dass der Ablösebetrag direkt an sie fließt.
• Kaufpreissplit bei Fälligkeit: Der Käufer zahlt den Ablösebetrag direkt an Ihre Bank, nur der Rest geht auf Ihr Konto. Erst danach wird die Grundschuld gelöscht und das Eigentum umgeschrieben.

Wichtig für die Zeitplanung: Banken benötigen für Ablöseauskunft und Löschungsbewilligung oft 2 bis 4 Wochen. Wer erst nach dem Notartermin bei der Bank anfragt, riskiert, dass die Kaufpreisfälligkeit sich verschiebt. Ein guter Makler nimmt Ihnen diese Koordination ab – prüfen Sie mit dem Bedarfs-Check, welcher Makler zu Ihrer Situation passt.

Kündigen Sie ein Darlehen mit gebundenem Sollzins vorzeitig, darf die Bank nach § 490 Abs. 2 BGB eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen: Ersatz für den Zinsschaden, der ihr durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht. Beim Verkauf der beliehenen Immobilie haben Sie im Gegenzug ein berechtigtes Interesse und damit ein Recht auf vorzeitige Kündigung – die Bank darf den Verkauf also nicht blockieren, wohl aber die Entschädigung berechnen.

In drei Konstellationen fällt keine oder keine volle Entschädigung an:

• Mehr als 10 Jahre nach Vollauszahlung: Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB können Sie jedes Darlehen mit 6-monatiger Frist entschädigungsfrei kündigen – unabhängig von der vereinbarten Zinsbindung.
• Auslaufende Zinsbindung: Endet die Sollzinsbindung ohnehin bald, wird der Zinsschaden nur bis zu diesem Zeitpunkt berechnet – bei kurzer Restlaufzeit schrumpft die Entschädigung entsprechend.
• Fehlerhafte Vertragsangaben: Sind die Pflichtangaben zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung im Darlehensvertrag unzureichend, entfällt der Anspruch bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen nach § 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB komplett. Eine Prüfung durch Verbraucherzentrale oder Fachanwalt kostet wenig und kann viel sparen.

Die Höhe hängt vor allem von Restschuld, Restlaufzeit der Zinsbindung und der Differenz zwischen Ihrem Vertragszins und den aktuellen Wiederanlagezinsen ab. Bei den seit 2022 gestiegenen Zinsen fällt die Entschädigung für viele Altverträge deutlich niedriger aus als früher – teils gegen null, wenn Ihr Vertragszins unter dem aktuellen Marktzins liegt. Lassen Sie die Bankberechnung immer nachprüfen: Sondertilgungsrechte und vereinbarte Tilgungssatzwechsel müssen schadensmindernd berücksichtigt werden.

Wer nach dem Verkauf eine neue Immobilie kauft, muss das alte Darlehen oft gar nicht kündigen. Beim Pfandtausch (Objektwechsel) läuft der Kreditvertrag unverändert weiter – nur die Sicherheit wird ausgetauscht: Die Grundschuld auf dem verkauften Haus wird gelöscht, dafür wird eine neue Grundschuld auf dem neuen Objekt eingetragen. Vorteile:

• Keine Vorfälligkeitsentschädigung, weil das Darlehen nicht vorzeitig zurückgezahlt wird.
• Alter Zinssatz bleibt erhalten – besonders wertvoll, wenn Sie noch einen günstigen Vertrag aus der Niedrigzinsphase haben.
• Kosten beschränken sich auf Grundbuch- und Notargebühren für Löschung und Neueintragung sowie meist eine Bearbeitungsgebühr der Bank.

Die Bank muss allerdings zustimmen und prüft das neue Objekt wie bei einer Neufinanzierung: Es muss als Sicherheit mindestens gleichwertig sein, und die zeitliche Lücke zwischen Verkauf und Kauf darf nicht zu groß werden. Planen Sie den Pfandtausch daher vor dem Notartermin mit der Bank, nicht danach.

Zweite Alternative: die Schuldübernahme durch den Käufer (§§ 414 ff. BGB). Der Käufer übernimmt Ihr Darlehen zu den bestehenden Konditionen – attraktiv bei niedrigem Altzins. In der Praxis scheitert das häufig an der Bonitätsprüfung oder daran, dass die Bank die Gelegenheit für eine Neukonditionierung nutzen will; sie muss der Übernahme zustimmen. Als Verhandlungsargument im Verkauf kann ein übernehmbares Niedrigzins-Darlehen dennoch den Kaufpreis stützen.

Heikel wird es, wenn der erzielbare Kaufpreis unter der Restschuld plus Vorfälligkeitsentschädigung liegt (Unterdeckung). Dann gibt die Bank die Löschungsbewilligung nur heraus, wenn die Lücke anderweitig geschlossen wird – etwa durch Eigenmittel, einen ungesicherten Restkredit oder eine Ratenvereinbarung. Sprechen Sie in diesem Fall vor der Vermarktung offen mit der Bank: Ein einvernehmlicher freihändiger Verkauf bringt fast immer mehr als eine spätere Zwangsversteigerung. Umso wichtiger ist ein realistischer, professionell ermittelter Angebotspreis statt Wunschdenken.

Die häufigsten Fehler beim Verkauf mit laufendem Kredit:

• Zu späte Bankanfrage: Ablöseauskunft und Löschungsbewilligung dauern Wochen – parallel zum Vermarktungsstart anfordern, nicht erst beim Notar.
• Grundschuld vorschnell löschen: Eine bestehende Grundschuld kann der Käufer unter Umständen für die eigene Finanzierung übernehmen (Abtretung) – das spart beiden Seiten Notar- und Grundbuchkosten. Klären, bevor gelöscht wird.
• Bankberechnung ungeprüft akzeptieren: Fehler bei Sondertilgungsrechten oder der Wiederanlagerendite kommen vor und gehen zu Ihren Lasten.
• Bridge ohne Plan: Wer Verkauf und Neukauf zeitlich verzahnt, braucht klare Fälligkeitsregelungen im Kaufvertrag – sonst droht teure Zwischenfinanzierung.

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