Immobilie an der Hauptstraße? Nein – neues Thema: Hausverkauf bei Zinswende 2026: Käuferfinanzierung, Preisverhandlung & die beste Timing-Strategie – final: Umlegung & Baulandentwicklung? Vergeben. EC

Mit der Vermietung überträgt der Eigentümer das alleinige Besitzrecht an der Wohnung auf den Mieter (§ 535 BGB). Das bedeutet: Der Vermieter darf die Wohnung nicht ohne Zustimmung des Mieters betreten – auch nicht mit einem Zweitschlüssel, auch nicht „nur kurz mit einem Interessenten". Unbefugtes Betreten kann als Hausfriedensbruch (§ 123 StGB) strafbar sein und berechtigt den Mieter unter Umständen sogar zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags.

Ein Besichtigungsrecht besteht nur bei konkretem, berechtigtem Anlass. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass es kein anlassloses Routine-Besichtigungsrecht gibt (BGH, Urteil vom 04.06.2014, VIII ZR 289/13). Der beabsichtigte Verkauf der Immobilie ist jedoch ein anerkannter berechtigter Anlass: Der Mieter muss Besichtigungen durch ernsthafte Kaufinteressenten als mietvertragliche Nebenpflicht dulden – das folgt aus der Rücksichtnahmepflicht nach § 241 Abs. 2 BGB.

Wichtig für Verkäufer: Auch Klauseln im Mietvertrag, die ein uneingeschränktes Betretungsrecht „jederzeit nach Ankündigung" vorsehen, sind unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Maßgeblich bleibt immer die Abwägung im Einzelfall zwischen Verkaufsinteresse des Eigentümers und dem grundrechtlich geschützten Wohnbereich des Mieters (Art. 13 GG).

Besichtigungen müssen rechtzeitig angekündigt werden. Als Faustregel der Rechtsprechung gelten mindestens 24 bis 48 Stunden Vorlauf, bei berufstätigen Mietern besser drei bis vier Tage – ideal ist eine schriftliche Ankündigung mit zwei oder drei Terminvorschlägen. Zumutbar sind Termine werktags etwa zwischen 10 und 13 Uhr sowie 16 und 18 Uhr; auch samstags sind Besichtigungen in moderatem Umfang möglich. Sonn- und Feiertage sowie späte Abendstunden muss der Mieter dagegen nicht akzeptieren.

Bei der Häufigkeit hat sich in der Instanzrechtsprechung eine Bandbreite von etwa ein bis drei Terminen pro Monat mit jeweils 30 bis 60 Minuten Dauer als zumutbar etabliert – abhängig vom Einzelfall. Nicht dulden muss der Mieter:

• Massenbesichtigungen oder „Open House"-Termine mit unbegrenztem Publikumsverkehr
• Fototermine für das Exposé ohne seine Einwilligung – Fotos der bewohnten Räume berühren das Persönlichkeitsrecht und die DSGVO; hier braucht es die Zustimmung des Mieters
• Besichtigungen durch bloße Neugierige ohne ernsthaftes Kaufinteresse

Praxistipp: Bündeln Sie Interessenten zu wenigen, gut vorbereiteten Sammelterminen mit vorab geprüfter Bonität – das reduziert die Belastung des Mieters und beschleunigt den Verkauf. Wie Sie Interessenten vorab seriös filtern, lesen Sie im Ratgeber zum Kapitalnachweis und zur Finanzierungsbestätigung.

Verweigert der Mieter jede Besichtigung, sollten Verkäufer dokumentiert und deeskalierend vorgehen: zuerst ein persönliches Gespräch, dann eine schriftliche Aufforderung mit konkreten Terminvorschlägen und Fristsetzung, schließlich – als letztes Mittel – die Duldungsklage vor dem Amtsgericht. Mit einem Duldungstitel kann die Besichtigung notfalls zwangsweise durchgesetzt werden. Das kostet allerdings Zeit: Je nach Gericht müssen Sie mit mehreren Monaten Verfahrensdauer rechnen – für einen laufenden Verkaufsprozess oft fatal.

Umgekehrt gilt: Eine unberechtigte, hartnäckige Verweigerung kann den Mieter schadensersatzpflichtig machen, etwa wenn nachweislich ein konkreter Kaufinteressent abspringt. In Extremfällen haben Gerichte sogar eine Kündigung des Mietverhältnisses wegen Pflichtverletzung für möglich gehalten – das bleibt aber die absolute Ausnahme und setzt eine vorherige Abmahnung voraus.

Klüger als Konfrontation ist fast immer Kooperation gegen Anreiz: eine kleine Mietminderung für Besichtigungsmonate, eine Aufwandspauschale pro Termin oder die Zusage, Besichtigungen strikt auf feste Wochenfenster zu begrenzen. Auch der Hinweis, dass der Mieter beim Verkauf einer umgewandelten Eigentumswohnung ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 577 BGB haben kann, verändert oft die Gesprächsatmosphäre – mancher Mieter wird vom Blockierer zum Kaufinteressenten.

Ein kooperativer Mieter ist beim Verkauf bares Geld wert: Gepflegt präsentierte, bewohnte Räume wirken auf Kapitalanleger authentisch, und reibungslose Besichtigungen verkürzen die Vermarktungsdauer spürbar. Binden Sie den Mieter deshalb früh ein – informieren Sie ihn vor dem ersten Portalinserat über die Verkaufsabsicht, erklären Sie, dass „Kauf bricht nicht Miete" gilt (§ 566 BGB) und sein Mietvertrag unverändert auf den Käufer übergeht. Das nimmt die größte Angst und senkt die Blockadewahrscheinlichkeit erheblich.

Gerade hier zahlt sich ein erfahrener Makler aus: Er übernimmt die rechtssichere Terminankündigung, filtert ernsthafte Interessenten vor, moderiert zwischen Mieter und Eigentümer und kennt die Grenzen des Zumutbaren – ohne dass Sie als Verkäufer persönlich in den Konflikt geraten. Welche Makler in Ihrer Region nachweislich Erfahrung mit vermieteten Objekten haben, zeigt der datenbasierte ProfiScore; mit dem kostenlosen Bedarfs-Check finden Sie heraus, welches Profil zu Ihrem Objekt passt.

Prüfen Sie außerdem die Alternativen: Manchmal bringt der Verkauf direkt an den Mieter oder das Abwarten eines ohnehin angekündigten Auszugs mehr Erlös als der Verkauf mit laufendem Mietverhältnis – vermietete Wohnungen werden am Markt regelmäßig mit Abschlag gegenüber leeren Objekten gehandelt. Ein guter Makler rechnet Ihnen beide Szenarien transparent vor, bevor die erste Besichtigung ansteht.