Immobilie an der Kapitalertragsgrenze? Nein – Zugewinngemeinschaft & Ehegatten-Zustimmung beim Hausverkauf 2026: § 1365 BGB, Risiken & Ablauf

Die Zugewinngemeinschaft ist der gesetzliche Güterstand in Deutschland – er gilt automatisch für alle Ehen ohne notariellen Ehevertrag. Entgegen einem weit verbreiteten Irrtum bleibt dabei jeder Ehegatte Alleineigentümer seines Vermögens: Wer allein im Grundbuch steht, ist allein Eigentümer. Trotzdem schränkt § 1365 BGB die Verfügungsfreiheit ein: Ein Ehegatte kann sich nur mit Einwilligung des anderen verpflichten, über sein Vermögen im Ganzen zu verfügen.

Entscheidend ist, ob die Immobilie das gesamte oder nahezu gesamte Vermögen des verkaufenden Ehegatten ausmacht. Die Rechtsprechung des BGH arbeitet mit Faustregeln: Bei kleineren Vermögen gilt das Geschäft als Gesamtvermögensgeschäft, wenn dem Verkäufer weniger als etwa 15 % seines Vermögens verbleiben; bei größeren Vermögen liegt die Schwelle bei etwa 10 %. Wer also neben dem Haus nennenswertes weiteres Vermögen besitzt (Wertpapiere, zweite Immobilie, erhebliche Ersparnisse), fällt in der Regel nicht unter § 1365 BGB.

Wichtig: Die Zustimmungspflicht gilt nur, wenn der Vertragspartner weiß oder die Umstände kennt, aus denen sich ergibt, dass es sich um das Gesamtvermögen handelt (sogenannte subjektive Theorie des BGH). In der Notarpraxis wird das Thema aber unabhängig davon fast immer abgefragt – kein seriöser Notar riskiert einen schwebend unwirksamen Vertrag.

In der Praxis sind drei Fälle zu unterscheiden:

• Beide Ehegatten im Grundbuch (Miteigentum je ½): Hier müssen ohnehin beide den Kaufvertrag unterschreiben – § 1365 BGB spielt praktisch keine Rolle, weil jeder nur über seinen Anteil verfügt und beide mitwirken.
• Ein Ehegatte Alleineigentümer, Immobilie = Hauptvermögen: Der klassische § 1365-Fall. Die Zustimmung des Partners ist erforderlich, selbst wenn dieser nie etwas zur Finanzierung beigetragen hat.
• Ein Ehegatte Alleineigentümer mit weiterem Vermögen: Keine Zustimmung nötig – der Nachweis sollte aber dokumentiert werden, falls der Käufer oder dessen Bank nachfragt.

Besonders brisant wird es bei Trennung und Scheidung: Die Verfügungsbeschränkung des § 1365 BGB gilt bis zur Rechtskraft der Scheidung – nicht nur bis zur Trennung. Wer im Trennungsjahr sein Haus verkaufen will, braucht also weiterhin die Zustimmung des Noch-Ehepartners, wenn die Immobilie sein wesentliches Vermögen darstellt. Verweigert dieser die Zustimmung ohne triftigen Grund, kann das Familiengericht sie nach § 1365 Abs. 2 BGB ersetzen, wenn der Verkauf den Grundsätzen ordnungsmäßiger Vermögensverwaltung entspricht.

Auch bei Gütertrennung per Ehevertrag entfällt die Beschränkung komplett – ein Grund, warum Notare beim Verkauf immer nach dem Güterstand fragen. Mehr zu Verkaufsstrategien in Trennungssituationen lesen Sie im Ratgeber zur Scheidungsimmobilie.

Wird der Kaufvertrag ohne erforderliche Einwilligung geschlossen, ist er schwebend unwirksam (§ 1366 BGB). Der Ehegatte kann die Genehmigung nachträglich erteilen – verweigert er sie, ist der Vertrag endgültig unwirksam. Die Folgen für den Verkäufer sind erheblich:

• Der Käufer kann bereits gezahlte Beträge zurückfordern und unter Umständen Schadensersatz verlangen, etwa für Finanzierungs- und Notarkosten.
• Die Notarkosten fallen trotz geplatztem Vertrag an – bei einem Kaufpreis von 400.000 € schnell ein vierstelliger Betrag.
• Der Ehegatte kann die Unwirksamkeit sogar noch gegenüber dem Grundbuchamt geltend machen; § 1368 BGB gibt ihm ein eigenes Revokationsrecht, Verfügungen rückgängig zu machen.

Auch für den Käufer ist die Lage riskant: Einen gutgläubigen Erwerb trotz § 1365 BGB gibt es nicht, wenn er die Umstände kannte. Seriöse Käufer und finanzierende Banken bestehen deshalb darauf, dass der Güterstand im Kaufvertrag geklärt ist.

Die Praxislösung: Der Notar nimmt entweder eine Erklärung zum Güterstand und zu weiterem Vermögen in die Urkunde auf oder lässt den Ehegatten direkt mitunterzeichnen bzw. eine notariell beglaubigte Zustimmungserklärung abgeben. Letzteres ist der sicherste Weg und kostet nur die Beglaubigungsgebühr nach GNotKG – ein Bruchteil dessen, was eine Rückabwicklung kosten würde. Details zum Ablauf beim Notar finden Sie im Ratgeber Notartermin beim Hausverkauf.

Klären Sie die Zustimmungsfrage vor der Vermarktung, nicht erst beim Notartermin – sonst riskieren Sie Verzögerungen oder den Absprung des Käufers. So gehen Sie vor:

• Güterstand prüfen: Kein Ehevertrag = Zugewinngemeinschaft = § 1365 BGB potenziell relevant. Bei Gütertrennung oder Gütergemeinschaft gelten andere Regeln (bei Gütergemeinschaft ist ohnehin gemeinsames Handeln nötig, §§ 1423 ff. BGB).
• Vermögensverhältnis einschätzen: Macht die Immobilie mehr als ca. 85–90 % Ihres Vermögens aus? Dann Zustimmung einplanen.
• Zustimmung früh und schriftlich sichern: Idealerweise unterschreibt der Ehegatte beim Notartermin mit oder gibt vorab eine beglaubigte Einwilligung ab – das schafft für alle Beteiligten Rechtssicherheit.
• Bei Verweigerung: Gespräch suchen, gegebenenfalls Mediator einschalten; als letztes Mittel die Ersetzung durch das Familiengericht beantragen (§ 1365 Abs. 2 BGB).
• Auslandsbezug beachten: Bei Ehen mit ausländischem Güterrecht (EU-Güterrechtsverordnung) kann abweichendes Recht gelten – hier unbedingt den Notar früh einbinden.

Ein guter Makler fragt den Güterstand bereits im Erstgespräch ab und koordiniert die Zustimmung mit dem Notar – genau solche Qualitätsmerkmale fließen in den ProfiScore ein. Wenn Sie noch keinen Makler haben, hilft der kostenlose Bedarfs-Check, den passenden Profi für Ihre Situation zu finden. So wird aus einer juristischen Stolperfalle ein Routinepunkt auf der Checkliste – und Ihr Verkauf läuft ohne böse Überraschung durch.