Immobilie an öffentliche Hand, Kirche oder Stiftung verkaufen 2026? Nein – neues, suchstarkes Thema: Kaufvertragsentwurf prüfen beim Hausverkauf 2026: Diese Klauseln entscheiden über Ihr Geld

Sobald sich Käufer und Verkäufer handelseinig sind, beauftragt in der Regel der Käufer (der die Notarkosten trägt) den Notar mit dem Entwurf. Der Notar benötigt dafür die Eckdaten: Grundbuchauszug, Kaufpreis, Personalien, Finanzierungsdetails und Vereinbarungen zu Inventar oder Übergabetermin. Ist ein Verbraucher beteiligt, muss der Entwurf mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen (§ 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG) – diese Frist ist kein Formalismus, sondern Ihre Prüfzeit.

In der Praxis sollten Verkäufer mit einem Gesamtvorlauf von drei bis fünf Wochen zwischen Einigung und Beurkundung rechnen: Entwurfserstellung durch das Notariat, Prüfschleife beider Parteien, Terminfindung. Wer unter Zeitdruck steht, kann die Frist nicht einfach abkürzen – ein Verzicht ist nur in engen Grenzen möglich und birgt das Risiko, dass der Vertrag später angreifbar wird.

Nutzen Sie die Frist aktiv: - Entwurf vollständig lesen – auch die Standardpassagen, denn dort stecken Fälligkeits- und Haftungsregeln - Unklare Begriffe notieren und vor dem Termin schriftlich beim Notariat anfragen – Rückfragen sind kostenlos im Beurkundungsauftrag enthalten - Abgleich mit dem Exposé und allen mündlichen Zusagen: Was nicht im Vertrag steht, gilt nicht - Bei komplexen Konstellationen (Erbengemeinschaft, laufender Kredit, vermietetes Objekt) ergänzend einen eigenen Anwalt oder einen erfahrenen Makler einbinden – wie Sie einen solchen finden, zeigt unser Maklervergleich

Der Kaufpreis selbst ist schnell geprüft – entscheidend ist die Fälligkeitsregelung. Üblich ist die Direktzahlung nach Fälligkeitsmitteilung des Notars: Der Käufer zahlt erst, wenn die Auflassungsvormerkung eingetragen ist, die Lastenfreistellung gesichert ist (Löschungsbewilligungen der Banken liegen vor) und etwaige Vorkaufsrechtsverzichte der Gemeinde eingegangen sind. Prüfen Sie, welche Zahlungsfrist nach Fälligkeitsmitteilung vereinbart ist – üblich sind 10 bis 14 Tage; längere Fristen verzögern Ihren Geldeingang ohne Gegenwert.

Achten Sie auf drei Punkte: - Verzugsregelung: Steht im Vertrag, dass bei Zahlungsverzug Verzugszinsen (gesetzlich: 5 Prozentpunkte über Basiszins, § 288 BGB) anfallen und Sie nach Fristsetzung zurücktreten können? Eine Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung (§ 794 ZPO) erspart Ihnen im Ernstfall den Klageweg – sie sollte Standard sein. - Kaufpreisaufteilung auf Inventar: Mitverkaufte Einbauküche oder Möbel können separat ausgewiesen werden und senken die Grunderwerbsteuer des Käufers – aber nur mit realistischen Werten, sonst droht Ärger mit Finanzamt und finanzierender Bank. Details im Ratgeber zur Kaufpreisaufteilung. - Notaranderkonto: Nur in begründeten Sicherungsfällen sinnvoll (z. B. vorzeitige Übergabe); es verursacht zusätzliche Hebegebühren nach GNotKG. Die Direktzahlung ist heute der Regelfall.

Wichtig für Verkäufer mit laufendem Kredit: Der Vertrag sollte regeln, dass der Käufer den Ablösebetrag direkt an Ihre Bank zahlt und nur der Restbetrag an Sie fließt. So ist die Lastenfreistellung gesichert, ohne dass Sie in Vorleistung gehen.

Der Satz „Der Verkauf erfolgt unter Ausschluss der Sachmängelhaftung" schützt Sie – aber nicht grenzenlos. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln greift der Ausschluss nie (§ 444 BGB). Prüfen Sie daher, ob alle bekannten Mängel (Feuchtigkeit, Schädlingsbefall, frühere Wasserschäden, nicht genehmigte Umbauten) im Vertrag ausdrücklich offengelegt sind. Was im Vertrag steht, kann Ihnen später niemand als Verschweigen vorwerfen. Der BGH hat zudem entschieden (Urteil vom 15.09.2023, V ZR 77/22), dass das bloße Einstellen von Unterlagen in einen Datenraum kurz vor Beurkundung die Aufklärungspflicht nicht automatisch erfüllt – aktive Offenlegung im Vertrag ist der sichere Weg.

Beim Besitzübergang (meist mit vollständiger Kaufpreiszahlung) gehen Nutzungen, Lasten und die Verkehrssicherungspflicht auf den Käufer über. Prüfen Sie: - Ist der Übergabetermin realistisch – auch für Ihren eigenen Umzug? Eine vorzeitige Besitzübergabe vor Zahlung ist riskant und sollte nur gegen Sicherheiten vereinbart werden - Ist geregelt, in welchem Zustand übergeben wird (geräumt, besenrein, mit welchem Inventar)? - Wer trägt Grundsteuer, Versicherungen und Betriebskosten bis zum Stichtag? Üblich ist die zeitanteilige Abgrenzung zum Besitzübergang

Fehlt eine Räumungsverpflichtung mit Frist, kann der Käufer bei verspäteter Räumung zwar Schadensersatz fordern – klare vertragliche Regelungen (etwa eine Nutzungsentschädigung pro Tag) vermeiden aber den Streit von vornherein. Wie die eigentliche Übergabe abläuft, lesen Sie im Ratgeber zum Übergabeprotokoll.

Gehen Sie den Entwurf systematisch durch – diese Punkte entscheiden über Geld und Haftung:

• Personalien & Grundbuchdaten: Stimmen Flurstück, Grundbuchblatt und Eigentümerangaben exakt? Tippfehler verzögern den Vollzug
• Kaufgegenstand vollständig: Sind Garage, Stellplatz, Gartenanteil und Sondernutzungsrechte ausdrücklich genannt?
• Kaufpreis & Fälligkeitsvoraussetzungen: Direktzahlung, Zahlungsfrist, Ablösung Ihrer Grundschuld geregelt?
• Vollstreckungsunterwerfung des Käufers wegen des Kaufpreises
• Haftungsausschluss plus vollständige Mängeloffenlegung im Vertragstext
• Besitzübergangsstichtag mit Lasten-/Nutzungsabgrenzung
• Erschließungs- und Anliegerbeiträge: Wer trägt noch nicht erhobene Beiträge?
• Energieausweis übergeben und im Vertrag dokumentiert
• Keine einseitigen Rücktrittsrechte des Käufers ohne Gegenleistung – ein freies Rücktrittsrecht macht Ihren Verkauf zur Option des Käufers
• Maklerklausel: Ist die Provision korrekt wiedergegeben? Nach § 656c BGB muss bei Doppeltätigkeit die Courtage hälftig geteilt werden

Ein erfahrener Makler prüft den Entwurf routinemäßig mit und erkennt verkäuferunfreundliche Formulierungen sofort – das ist einer der konkreten Mehrwerte der Courtage. Über den ProfiScore finden Sie neutral bewertete Makler in Ihrer Region, ganz ohne gekaufte Ranking-Plätze. Ob Sie überhaupt einen Makler brauchen, klärt der kostenlose Bedarfs-Check. Der Notar selbst ist neutral: Er belehrt über rechtliche Folgen, verhandelt aber nicht für Sie – Ihre wirtschaftlichen Interessen müssen Sie oder Ihr Makler selbst vertreten.