Immobilie an Verwandte verkaufen 2026: Kaufpreis, Steuern & Fallstricke beim Verkauf in der Familie

Der Verkauf an Verwandte hat gegenüber der Schenkung handfeste Vorteile: Der Verkäufer erhält Liquidität – etwa für die Altersvorsorge oder den Umzug in eine kleinere Wohnung –, während der Käufer Eigentum zu oft fairen Konditionen erwirbt. Ein weiterer Pluspunkt: Beim Verkauf zwischen Verwandten in gerader Linie (Eltern an Kinder, Großeltern an Enkel) sowie zwischen Ehegatten fällt nach § 3 GrEStG keine Grunderwerbsteuer an. Je nach Bundesland spart der Käufer damit zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises – bei einem Kaufpreis von 400.000 € sind das bis zu 26.000 €.

Wichtig: Diese Befreiung gilt nicht für alle Verwandten. Der Verkauf an Geschwister, Nichten, Neffen oder nichteheliche Partner löst regulär Grunderwerbsteuer aus. Auch der Notar ist beim Familienverkauf genauso Pflicht wie bei jedem anderen Immobiliengeschäft – ohne notarielle Beurkundung ist der Kaufvertrag unwirksam (§ 311b BGB).

Gleichzeitig kann der Verkauf steuerlich sinnvoller sein als eine Schenkung, wenn die persönlichen Schenkungsteuer-Freibeträge bereits ausgeschöpft sind oder in den nächsten zehn Jahren für andere Vermögensübertragungen gebraucht werden. Kinder haben gegenüber jedem Elternteil einen Freibetrag von 400.000 €, Enkel von 200.000 € – bei wertvollen Immobilien in Ballungsräumen reicht das oft nicht aus.

Grundsätzlich dürfen Verwandte den Kaufpreis frei vereinbaren – Vertragsfreiheit gilt auch in der Familie. Doch das Finanzamt prüft bei deutlich vergünstigten Verkäufen, ob eine gemischte Schenkung vorliegt: Liegt der Kaufpreis erheblich unter dem Verkehrswert, wird die Differenz als Schenkung behandelt und kann Schenkungsteuer auslösen, wenn sie die Freibeträge übersteigt.

Ein Beispiel zur Einordnung: Verkaufen Eltern ein Haus mit einem Verkehrswert von 600.000 € für 350.000 € an die Tochter, gilt die Differenz von 250.000 € als unentgeltliche Zuwendung. Da der Freibetrag pro Elternteil 400.000 € beträgt, bleibt dieser Vorgang in der Regel steuerfrei – verbraucht aber den Freibetrag anteilig für die kommenden zehn Jahre. Verkauft dagegen ein Onkel an seinen Neffen mit demselben Abschlag, greift nur ein Freibetrag von 20.000 € und die Steuerklasse II mit Sätzen ab 15 % – hier kann schnell eine fünfstellige Schenkungsteuer entstehen.

Deshalb ist eine belastbare Wertermittlung vor dem Verkauf entscheidend. Ein neutrales Gutachten oder eine professionelle Marktwerteinschätzung dokumentiert den Verkehrswert gegenüber dem Finanzamt und verhindert später böses Blut unter Geschwistern, die sich benachteiligt fühlen. Über den Bedarfs-Check finden Sie schnell heraus, ob eine Maklereinschätzung genügt oder ein Sachverständigengutachten nötig ist – mehr dazu im Ratgeber zur Immobilienbewertung.

Auch beim Verkauf in der Familie gilt die Spekulationsfrist: Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre und wurde die Immobilie nicht selbst bewohnt, muss der Verkäufer den Gewinn versteuern – der Verwandtschaftsgrad des Käufers spielt dabei keine Rolle. Vorsicht bei stark vergünstigten Verkäufen: Bei einer gemischten Schenkung wird der Vorgang steuerlich aufgeteilt, sodass für den entgeltlichen Teil trotzdem ein steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn entstehen kann.

Für den Käufer eröffnet der Familienkauf dagegen Chancen: Wer die Immobilie anschließend vermietet, kann auf Basis des tatsächlich gezahlten Kaufpreises neue Abschreibungen (AfA) geltend machen – anders als bei einer Schenkung, bei der er nur die (oft geringe) AfA des Vorbesitzers fortführt. Zahlt der Sohn beispielsweise 300.000 €, wovon rechnerisch 240.000 € auf das Gebäude entfallen, kann er bei Vermietung jährlich 2 % davon – also 4.800 € – als Werbungskosten absetzen.

Ein Sonderfall ist die anschließende Vermietung zurück an die Verkäufer oder an andere Angehörige: Damit das Finanzamt die Werbungskosten voll anerkennt, muss die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen (§ 21 EStG); bei 50 % bis 66 % ist zusätzlich eine positive Totalüberschussprognose erforderlich. Ein fremdüblicher, schriftlicher Mietvertrag mit tatsächlichen Zahlungsflüssen ist Pflicht – Barzahlungen ohne Beleg gefährden den gesamten Steuervorteil.

Der Kaufvertrag unter Verwandten sollte genauso sorgfältig gestaltet werden wie unter Fremden – gerade weil man sich vertraut. Typische Regelungspunkte:

• Wohnrecht oder Nießbrauch, wenn die Eltern nach dem Verkauf in der Immobilie bleiben – eingetragen im Grundbuch, nicht nur mündlich versprochen
• Rückforderungsrechte für den Fall von Insolvenz, Scheidung oder Vorversterben des Käufers
• Ratenzahlung oder Verrentung des Kaufpreises, wenn der Käufer keine volle Finanzierung stemmen kann – mit klaren Zins- und Fälligkeitsregeln
• Ausgleichsregelungen für Geschwister, um spätere Pflichtteils- und Erbstreitigkeiten zu entschärfen

Bedenken sollten Verkäufer auch die Zehnjahresfrist beim Sozialamt: Wird die Immobilie deutlich unter Wert übertragen und der Verkäufer später pflegebedürftig und mittellos, kann der Schenkungsanteil unter Umständen zurückgefordert werden (§ 528 BGB). Ein marktgerechter Kaufpreis schützt hier beide Seiten.

Auch wenn kein klassischer Verkaufsprozess nötig ist: Eine neutrale dritte Instanz zahlt sich aus. Ein erfahrener Makler oder Sachverständiger liefert die objektive Wertbasis, auf die sich alle Familienmitglieder einigen können, und moderiert heikle Preisgespräche. Über den ProfiScore finden Sie datenbasiert bewertete Profis in Ihrer Region – neutral gerankt, ohne gekaufte Plätze.