Immobilie geerbt: Behalten, vermieten oder verkaufen? Entscheidungshilfe 2026

Bevor Sie über Behalten, Vermieten oder Verkaufen nachdenken, steht eine vorgelagerte Entscheidung: Wollen Sie die Erbschaft überhaupt annehmen? Die Ausschlagungsfrist beträgt in Deutschland sechs Wochen ab Kenntnis des Erbfalls (§ 1944 BGB) — bei Erbfällen mit Auslandsbezug verlängert sie sich auf sechs Monate. Diese Frist ist nicht verlängerbar und läuft ohne förmliche Annahme still ab.

Eine Ausschlagung kann sinnvoll sein, wenn die Immobilie mit hohen Schulden, Sanierungsstau oder Altlasten belastet ist und der Nachlass insgesamt negativ ist. Lassen Sie in Zweifelsfällen eine Nachlassinventur über das Nachlassgericht durchführen, um die Haftung auf den Nachlasswert zu begrenzen (§ 1975 BGB). Nehmen Sie die Erbschaft hingegen an, gelten alle nachfolgenden Überlegungen.

• Ausschlagungsfrist: 6 Wochen (Inland) beim zuständigen Nachlassgericht oder Notar erklären
• Haftungsbegrenzung: Nachlassinsolvenz oder Inventarerrichtung schützt vor persönlicher Überschuldung
• Erbengemeinschaft: Mehrere Erben können nur gemeinsam über die Immobilie verfügen — das erzeugt oft Handlungsdruck

Viele Erben überschätzen den Wert und unterschätzen den Zustand einer geerbten Immobilie. Bevor Sie eine Entscheidung treffen, sollten Sie folgende Punkte klären:

• Aktueller Marktwert: Lassen Sie eine professionelle Immobilienbewertung durchführen — eine Kurzeinschätzung durch einen ortskundigen Makler kostet oft nichts und liefert innerhalb weniger Tage einen realistischen Anhaltspunkt.
• Sanierungsbedarf: Beauftragen Sie ggf. einen Bausachverständigen. Typische Kostentreiber: Dach, Heizungsanlage, Fenster, Elektrik. Rechnen Sie Sanierungskosten vor jeder anderen Kalkulation gegen den Marktwert.
• Energetischer Zustand: Seit 2023 sind Käufer und neue Eigentümer bei Gebäuden mit Energieklasse F oder G unter bestimmten Bedingungen zur Nachrüstung verpflichtet. Prüfen Sie, ob ein gültiger Energieausweis vorliegt.
• Grundbuch und Belastungen: Prüfen Sie Abteilung II und III des Grundbuchs auf Wohnrechte, Nießbrauch, Grundschulden oder Dienstbarkeiten.
• Mietverhältnisse: Besteht ein laufendes Mietverhältnis, tritt der Erbe als neuer Vermieter ein — kündigen können Sie nur in engen gesetzlichen Grenzen (§ 573 BGB, Eigenbedarf).

Erst wenn Sie Marktwert, Lasten und Zustand kennen, können Sie die drei Optionen seriös gegeneinander abwägen.

Das Behalten lohnt sich vor allem dann, wenn Sie die Immobilie selbst bewohnen möchten und der Zustand dies ohne übermäßigen Aufwand erlaubt. Steuerlich ist die Selbstnutzung in der Regel vorteilhaft: Im Unterschied zur Vermietung fällt keine Einkommensteuer auf Mieteinnahmen an, und Sie profitieren von der Steuerbefreiung beim Verkauf nach Ablauf der Haltefrist (mehr dazu unten).

Erbschaftsteuer beim Behalten: Eltern und Kinder haben einen persönlichen Freibetrag von 400.000 € (§ 16 ErbStG). Erben Geschwister, Nichten oder Neffen, gilt nur ein Freibetrag von 20.000 €. Der darüber hinausgehende Wert wird mit dem Steuersatz der jeweiligen Steuerklasse besteuert (Klasse I: 7–30 %, Klasse II: 15–43 %, Klasse III: 30–50 %).

Sonderregel für das Familienheim: Erbt der Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner das selbst genutzte Familienheim, ist der Erwerb vollständig steuerfrei — ohne Wertgrenze —, sofern der Erbe die Immobilie unverzüglich selbst bewohnt und mindestens zehn Jahre darin wohnt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG). Kinder können das Familienheim ebenfalls steuerfrei erben, wenn sie es selbst bewohnen und die Wohnfläche 200 m² nicht übersteigt (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG).

• Vorteil: Steuerfreie Eigennutzung möglich, keine Vermieterpflichten, emotionale Kontinuität
• Nachteil: Gebundenes Kapital, Instandhaltungskosten, ggf. Einigung mit Miterben nötig

Vermietung sichert laufende Einnahmen und erhält das Vermögen. Ob sie sich rechnet, zeigt die Bruttomietrendite: Jahresmiete geteilt durch Kaufpreis (hier: Erbschaftswert plus Sanierungskosten). In deutschen Großstädten liegen Bruttomietrenditen für Bestandsimmobilien derzeit häufig zwischen 2,5 % und 4,0 % — in strukturschwachen Regionen auch höher, dafür mit höherem Leerstandsrisiko.

Steuerliche Behandlung: Mieteinnahmen sind voll einkommensteuerpflichtig. Abzugsfähig sind Werbungskosten: Abschreibung (AfA) auf das Gebäude (2 % p.a. bei Baujahr bis 31.12.2022, 3 % p.a. ab Baujahr 01.01.2023 nach § 7 Abs. 4 EStG), Zinsen für Darlehen, Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten und Maklergebühren für die Vermietung. Achtung: Der Grundstücksanteil wird nicht abgeschrieben.

Besonderheit bei bewohnten Objekten: Ist die Immobilie bereits vermietet, tritt der Erbe in das bestehende Mietverhältnis ein. Eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist möglich, aber an enge Voraussetzungen geknüpft und mit Kündigungsfristen von 3 bis 9 Monaten verbunden (§ 573c BGB).

• Vorteil: Laufende Einnahmen, Kapitalerhalt, Inflationsschutz
• Nachteil: Verwaltungsaufwand, Mietausfallrisiko, begrenzte Flexibilität, volles Einkommensteuerrisiko auf Einnahmen

Prüfen Sie vor der Vermietungsentscheidung auch, ob eine professionelle Hausverwaltung sinnvoll ist — besonders wenn Sie nicht am Ort wohnen. Unser Bedarfs-Check hilft Ihnen einzuschätzen, welche Unterstützung Sie benötigen.

Der Verkauf ist häufig die pragmatischste Lösung — insbesondere bei Erbengemeinschaften, hohem Sanierungsstau oder wenn keiner der Erben selbst einziehen möchte. Entscheidend ist dabei die Spekulationssteuer.

Spekulationssteuer (§ 23 EStG): Privat genutzte Immobilien sind nach zehn Jahren Haltedauer steuerfrei veräußerbar. Diese Frist beginnt beim Erben mit dem ursprünglichen Kaufdatum des Erblassers — nicht mit dem Erbfall. Hat der Erblasser die Immobilie also bereits vor mehr als zehn Jahren erworben, fällt beim Verkauf keine Spekulationssteuer an. Wurde die Immobilie im Todesjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren vom Erblasser selbst bewohnt, ist der Verkauf ebenfalls steuerfrei — unabhängig von der Haltedauer.

Praxisbeispiel: Der Erblasser hat das Haus 2008 gekauft und bis zu seinem Tod 2024 selbst bewohnt. Der Erbe verkauft 2026: keine Spekulationssteuer, da Eigennutzung in 2022, 2023 und 2024 vorlag.

Erbschaftsteuer beim Verkauf: Unabhängig von der Spekulationssteuer fällt ggf. Erbschaftsteuer auf den Verkehrswert zum Todeszeitpunkt an — sofern der persönliche Freibetrag überschritten wird. Der erzielte Verkaufspreis selbst löst keine weitere Erbschaftsteuer aus.

Ablauf eines Immobilienverkaufs:

• Verkehrswert ermitteln lassen (Makler, Sachverständiger)
• Entscheidung: Verkauf mit oder ohne Immobilienmakler
• Vermarktung, Besichtigungen, Kaufpreisverhandlung
• Kaufvertrag beim Notar beurkunden
• Übergabe nach Kaufpreiszahlung

Bei Erbengemeinschaften muss der Verkauf einstimmig beschlossen werden. Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miterbe eine Teilungsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht beantragen — ein Verfahren, das häufig zu deutlichen Preisabschlägen gegenüber dem freihändigen Verkauf führt. Eine professionelle Vermittlung durch einen erfahrenen Makler kann in solchen Fällen Eskalationen verhindern und Mehrerlöse sichern. Nutzen Sie unseren ProfiScore, um geeignete Makler in Ihrer Region zu vergleichen.

Es gibt keine universell richtige Antwort — aber klare Indikatoren, die für oder gegen eine Option sprechen:

• Behalten lohnt sich, wenn: Sie die Immobilie selbst bewohnen möchten, die Steuerbefreiung für das Familienheim greift, die Immobilie in gutem Zustand ist und kein Liquiditätsbedarf besteht.
• Vermieten lohnt sich, wenn: Die Bruttomietrendite mindestens 3 % übersteigt, Sie Verwaltungsaufwand oder Hausverwaltung tragen können, und Sie das Kapital langfristig erhalten wollen, ohne auf Liquidität angewiesen zu sein.
• Verkaufen lohnt sich, wenn: Mehrere Erben beteiligt sind und keine Einigung auf Eigennutzung besteht, hoher Sanierungsstau den Wert aufzehrt, Sie Kapital für andere Zwecke benötigen, oder die Spekulationssteuer entfällt bzw. gering ausfällt.

Holen Sie sich in jedem Fall frühzeitig steuerliche Beratung durch einen Steuerberater mit Immobilienschwerpunkt. Die wichtigsten Fristen — sechs Wochen Ausschlagungsfrist, drei Monate Anzeigepflicht beim Finanzamt nach § 30 ErbStG — laufen unabhängig davon, ob Sie sich bereits entschieden haben.

Wenn Sie einen Verkauf in Betracht ziehen, empfehlen wir, frühzeitig einen unverbindlichen Bedarfs-Check durchzuführen und mehrere Maklerangebote einzuholen — gerade bei geerbten Immobilien, wo emotionale und rationale Faktoren oft kollidieren, schützt ein unabhängiger Vergleich vor Fehlentscheidungen.