Immobilie geerbt und vermietet verkaufen 2026: Mit Mieter, Kündigungssperrfrist & Abschlag – so holen Sie den besten Preis

Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie tritt der Käufer kraft Gesetzes (§ 566 BGB) in alle Rechte und Pflichten des bestehenden Mietvertrags ein – und zwar mit dem Eigentumsübergang im Grundbuch, nicht schon mit der Beurkundung. Das bedeutet konkret: Der Mietvertrag läuft unverändert weiter, die Miethöhe bleibt bestehen, und auch die Kaution geht auf den Erwerber über (§ 566a BGB). Der Mieter muss dem Verkauf nicht zustimmen und kann ihn auch nicht verhindern.

Wichtig für Verkäufer: Sie haften nach § 566 Abs. 2 BGB unter Umständen wie ein Bürge weiter, wenn der Käufer seine Vermieterpflichten nicht erfüllt – etwa die Kaution nicht zurückzahlt. Diese Nachhaftung endet erst, wenn der Mieter vom Eigentumsübergang erfährt und nicht zum nächstmöglichen Termin kündigt. Klären Sie deshalb im Kaufvertrag sauber, dass die Kaution nachweislich an den Käufer übergeben wird.

Ebenfalls zu prüfen: Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht? Nach § 577 BGB steht ihm eines zu, wenn die vermietete Wohnung nach seinem Einzug in Wohnungseigentum umgewandelt wurde und nun erstmals verkauft wird. Bei Häusern und Wohnungen, die schon vor dem Einzug als Eigentumswohnung bestanden, greift das gesetzliche Vorkaufsrecht dagegen nicht. Mehr dazu im Ratgeber zum Vorkaufsrecht beim Hausverkauf.

Der häufigste Kaufinteressent für eine vermietete Wohnung ist der Selbstnutzer, der per Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) einziehen will. Genau hier liegt die Bremse: Wurde die Wohnung nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft, gilt eine Kündigungssperrfrist von mindestens drei Jahren ab Eigentumsübergang (§ 577a BGB). Die Bundesländer dürfen diese Frist in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt per Verordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern – davon machen unter anderem Berlin, Hamburg, Bayern und weitere Länder für viele Städte Gebrauch. Prüfen Sie vor dem Verkauf die aktuell geltende Verordnung Ihres Bundeslandes.

Auch ohne Umwandlungsfall braucht der Käufer für eine Eigenbedarfskündigung einen konkreten, nachvollziehbaren Nutzungswunsch für sich oder nahe Angehörige – und muss die regulären Kündigungsfristen einhalten: 3 Monate bei Mietdauer bis 5 Jahre, 6 Monate ab 5 Jahren, 9 Monate ab 8 Jahren Mietdauer (§ 573c BGB). Dazu kommt das Widerspruchsrecht des Mieters bei besonderer Härte (§ 574 BGB), etwa bei hohem Alter oder Krankheit. Realistisch vergehen zwischen Kauf und Einzug daher oft 12 bis 24 Monate, in Sperrfrist-Gebieten deutlich mehr.

Für Sie als Verkäufer heißt das: Je länger die Sperrfrist und je geschützter der Mieter, desto kleiner der Kreis der Selbstnutzer-Käufer – und desto stärker richtet sich der Preis nach der Rendite-Logik der Kapitalanleger. Wie Investoren rechnen, erklärt der Ratgeber Kaufpreisfaktor & Mietrendite.

Vermietete Wohnungen erzielen am Markt in der Regel spürbar weniger als vergleichbare leere Objekte – je nach Lage, Miethöhe und Mieterstruktur sind Abschläge im Bereich von etwa 10 bis 30 Prozent gegenüber dem bezugsfreien Wert marktüblich. Die genaue Höhe hängt vor allem von drei Faktoren ab:

• Miethöhe im Verhältnis zur Marktmiete: Eine deutlich unter Markt liegende Bestandsmiete drückt den Ertragswert – Mieterhöhungen sind durch Kappungsgrenze (20 %, in vielen Städten 15 % in drei Jahren) und Mietspiegel begrenzt.
• Kündigungssperrfrist & Mieterschutz: Zehn Jahre Sperrfrist schrecken Selbstnutzer fast vollständig ab; verkauft wird dann faktisch nur an Anleger.
• Mietvertrag & Zahlungshistorie: Ein lückenlos zahlender Mieter mit sauberem Vertrag ist für Investoren ein Pluspunkt – fehlende Unterlagen, alte Staffelklauseln oder Mietrückstände dagegen ein Preisrisiko.

Daraus folgt die zentrale Verkäufer-Rechnung: Lohnt es sich, auf einen Auszug oder eine Mieteraufhebung hinzuarbeiten? Eine einvernehmliche Mietaufhebungsvereinbarung gegen Abfindung (häufig verhandelt in der Größenordnung mehrerer Monatsmieten bis hin zu Umzugskosten plus Prämie) kann sich rechnen, wenn der bezugsfreie Mehrerlös die Abfindung und die längere Vermarktungszeit klar übersteigt. Erzwingen lässt sich der Auszug jedoch nicht – seriöse Makler kalkulieren beide Szenarien transparent durch. Was Ihre Immobilie in beiden Varianten wert ist, klären Sie mit einer fundierten Wertermittlung – siehe Verkehrswert ermitteln.

Wenn der Verkauf mit Mieter die richtige Entscheidung ist, verkaufen Sie an die richtige Zielgruppe mit den richtigen Argumenten. Kapitalanleger wollen Zahlen sehen: Jahresnettokaltmiete, Kaufpreisfaktor, Hausgeld und Instandhaltungsrücklage, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Mietvertrag und Nachweis pünktlicher Zahlungen. Bereiten Sie ein Investoren-Exposé vor, das die Rendite auf einen Blick zeigt – das verkürzt die Vermarktung und stärkt Ihre Verhandlungsposition. Bei Wohnungen gehört auch die Teilungserklärung ins Paket.

Binden Sie den Mieter frühzeitig und fair ein. Er muss Besichtigungen nach angemessener Ankündigung dulden, aber ein kooperativer Mieter, der die Wohnung ordentlich präsentiert, ist bares Geld wert. Prüfen Sie außerdem, ob der Mieter selbst als Käufer infrage kommt – er kennt das Objekt, es entfallen Sperrfrist-Themen, und der Verkauf kann diskret ablaufen. Steuerlich gilt wie immer: Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, droht bei vermieteten Objekten die Spekulationssteuer – die Eigennutzungs-Ausnahme greift bei Vermietung gerade nicht.

Der wichtigste Hebel ist der richtige Makler: Einer mit aktivem Kapitalanleger-Netzwerk und Erfahrung im Verkauf vermieteter Objekte erzielt hier regelmäßig bessere Ergebnisse als ein reiner Eigenheim-Vermittler. MaklerSieger.de vergleicht Makler neutral und datenbasiert nach dem ProfiScore – ohne gekaufte Plätze. Welcher Maklertyp zu Ihrem Objekt passt, zeigt Ihnen in wenigen Minuten der kostenlose Bedarfs-Check.