Immobilie geerbt: Verkaufen, vermieten oder selbst nutzen? Der Fahrplan 2026

Nach dem Erbfall läuft zuerst die Ausschlagungsfrist von sechs Wochen (§ 1944 BGB) – ab Kenntnis von Erbfall und Berufungsgrund. Wer nicht ausschlägt, nimmt das Erbe an, inklusive möglicher Schulden auf der Immobilie. Prüfen Sie deshalb frühzeitig, ob Grundschulden valutieren, also noch Darlehen offen sind, und ob Instandhaltungsstau oder Altlasten den Wert drücken.

Für die Grundbuchberichtigung benötigen Sie in der Regel einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Wichtig: Stellen Sie den Antrag beim Grundbuchamt innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall – dann ist die Umschreibung auf die Erben gebührenfrei (Nr. 14110 KV GNotKG). Wer die Frist verpasst, zahlt Gebühren nach dem Immobilienwert.

Parallel gilt die Anzeigepflicht beim Finanzamt: Der Erwerb ist innerhalb von drei Monaten dem Erbschaftsteuer-Finanzamt zu melden (§ 30 ErbStG). Sammeln Sie in dieser Phase außerdem alle Unterlagen: Grundbuchauszug, Energieausweis, Baupläne, Versicherungen und laufende Verträge – das erleichtert jede spätere Entscheidung.

Die Erbschaftsteuer hängt vom Verwandtschaftsverhältnis ab. Die persönlichen Freibeträge (§ 16 ErbStG): 500.000 € für Ehegatten, 400.000 € pro Kind, 200.000 € für Enkel und nur 20.000 € etwa für Geschwister, Nichten und Neffen. Immobilien werden dafür vom Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz bewertet – seit der Reform 2023 liegen diese Werte oft nah am Verkehrswert.

Rechenbeispiel: Ein Kind erbt ein Haus mit Steuerwert 550.000 €. Nach Abzug des Freibetrags von 400.000 € bleiben 150.000 € steuerpflichtig. In Steuerklasse I gilt bis 300.000 € ein Satz von 11 % – die Erbschaftsteuer beträgt also 16.500 €. Erbt dagegen ein Neffe dieselbe Immobilie, bleiben nach 20.000 € Freibetrag 530.000 € steuerpflichtig; in Steuerklasse II fallen darauf 25 %, also 132.500 € an – ein Unterschied von über 100.000 € bei identischem Objekt.

Eine wichtige Ausnahme ist das Familienheim (§ 13 Abs. 1 Nr. 4b/4c ErbStG): Ziehen Ehegatte oder Kinder unverzüglich selbst ein und bleiben zehn Jahre wohnen, ist der Erwerb steuerfrei (bei Kindern begrenzt auf 200 m² Wohnfläche). Wer vor Ablauf der zehn Jahre ohne zwingenden Grund auszieht oder verkauft, verliert die Befreiung rückwirkend. Fällt dennoch Steuer an, können Sie zudem prüfen, ob ein niedrigerer gemeiner Wert per Gutachten nachgewiesen werden kann (§ 198 BewG) – mehr dazu im Ratgeber zur Immobilienbewertung.

Verkaufen ist meist die richtige Wahl, wenn die Immobilie weit entfernt liegt, hoher Sanierungsbedarf besteht oder mehrere Erben ausgezahlt werden müssen. Gute Nachricht bei der Spekulationssteuer: Erben übernehmen die Haltedauer des Erblassers (§ 23 EStG). Hatte dieser das Haus vor mehr als zehn Jahren gekauft oder selbst bewohnt, ist der Verkaufsgewinn in der Regel einkommensteuerfrei – unabhängig davon, wie schnell Sie verkaufen.

Vermieten lohnt sich nur, wenn die Rendite stimmt. Beispiel: Ein Haus mit Verkehrswert 400.000 € erzielt 1.200 € Kaltmiete monatlich, also 14.400 € pro Jahr. Nach Abzug nicht umlegbarer Kosten und Instandhaltungsrücklage (angenommen 3.400 €/Jahr) bleiben 11.000 € – eine Nettomietrendite von rund 2,75 %. Steht zusätzlich eine energetische Sanierung für 60.000–80.000 € an, kann der Verkauf und die Wiederanlage des Erlöses wirtschaftlich klar überlegen sein. Eine Entscheidungshilfe bietet auch unser Ratgeber Vermieten oder verkaufen.

Selbst nutzen punktet vor allem steuerlich (Familienheim-Befreiung, keine Spekulationsfrist-Themen) – setzt aber voraus, dass Lage, Zuschnitt und Zustand wirklich zur eigenen Lebensplanung passen. Rechnen Sie ehrlich: Auch ein „geschenktes" Haus kostet Modernisierung, Grundsteuer, Versicherung und Rücklagen.

Erben mehrere Personen gemeinsam, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft – und die kann nur einstimmig verkaufen. Klären Sie deshalb früh drei Punkte: Wer will behalten, wer will Geld, und zu welchem Wert wird auseinandergesetzt? Ein neutrales Wertgutachten oder eine professionelle Markteinschätzung verhindert, dass die Preisfrage zum Zankapfel wird. Blockiert ein Miterbe dauerhaft, droht als letztes Mittel die Teilungsversteigerung – meist mit deutlichem Erlösverlust gegenüber dem freien Verkauf. Details finden Sie im Ratgeber zur Erbengemeinschaft.

Für den Verkauf selbst gilt: Ein geerbtes Haus ist häufig unmodernisiert und emotional aufgeladen – genau hier zahlt sich ein erfahrener Makler aus, der realistisch bepreist, die Käuferzielgruppe kennt und die Kommunikation zwischen den Erben moderiert. Achten Sie auf nachweisbare Verkaufserfolge in der Region, transparente Provision und einen klaren Vermarktungsplan.

Damit Sie nicht dem erstbesten Anbieter vertrauen, vergleicht MaklerSieger.de Makler neutral und datenbasiert über den ProfiScore – ohne gekaufte Platzierungen. Mit dem kostenlosen Bedarfs-Check finden Sie in wenigen Minuten heraus, welcher Makler zu Ihrer Erbimmobilie passt, etwa über die Stadtseiten wie Makler in München oder Makler in Hamburg.