Immobilie leer oder bewohnt verkaufen 2026: Warum Leerstand oft den besseren Preis bringt

Der Grund für den Preisabstand ist einfach: Eine bezugsfreie Immobilie spricht beide Käufergruppen an – Selbstnutzer und Kapitalanleger. Eine vermietete Immobilie erreicht faktisch nur Anleger, denn Selbstnutzer können wegen des Mieterschutzes nicht einfach einziehen. Weniger Nachfrager bedeutet weniger Wettbewerb um Ihr Objekt und damit einen niedrigeren Preis. Selbstnutzer zahlen zudem regelmäßig emotionale Aufschläge, Anleger rechnen nüchtern über Mietrendite und Kaufpreisfaktor.

Wie groß der Abschlag ausfällt, hängt vor allem von drei Faktoren ab:

• Miethöhe: Liegt die Bestandsmiete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete (bei Altverträgen keine Seltenheit), sinkt der Ertragswert – und damit das, was ein Anleger zahlt. Je größer die Lücke zur Marktmiete, desto größer der Abschlag.
• Mieterprofil und Vertragsdauer: Ein langjähriger, älterer Mieter mit unbefristetem Vertrag ist für Anleger kalkulierbar, schreckt aber Selbstnutzer vollständig ab – eine Eigenbedarfskündigung kann sich über Jahre ziehen und an der Sozialklausel des § 574 BGB scheitern.
• Lage und Objekttyp: In Selbstnutzer-Märkten (Einfamilienhäuser, familientaugliche Wohnungen in guten Lagen) ist der Leerstandsvorteil am größten. Bei klassischen Anlegerobjekten – kleine Apartments, Mehrfamilienhäuser – schrumpft der Unterschied, hier ist ein solventer Mieter sogar ein Verkaufsargument.

Wichtig: Bei Umwandlung in Wohnungseigentum und anschließendem Verkauf gilt für den Mieter eine Kündigungssperrfrist von mindestens 3 Jahren (§ 577a BGB), die Länder in angespannten Märkten per Verordnung auf bis zu 10 Jahre verlängern können. Außerdem hat der Mieter in diesem Fall ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach § 577 BGB.

Leerstand ist kein Gratis-Zustand. Wer die vermietete Wohnung erst freizieht und dann verkauft, trägt in der Zwischenzeit sämtliche Kosten allein:

• Entgangene Miete: Bei 900 € Kaltmiete sind das 5.400 € pro Halbjahr.
• Hausgeld ohne Umlage: Beim Wohnungsverkauf laufen Hausgeld (oft 300–500 €/Monat je nach Objekt) und die nicht umlagefähigen Anteile komplett zu Ihren Lasten.
• Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Energie-Grundkosten: fallen unabhängig von der Nutzung weiter an.
• Ggf. Mieterabfindung: Bei einem Mietaufhebungsvertrag sind je nach Markt und Restmietdauer Abfindungen von mehreren Monatsmieten bis hin zu fünfstelligen Beträgen üblich – verhandelbar, aber einzupreisen.

Dem steht der Mehrerlös gegenüber. Beispielrechnung: Eine Wohnung mit realistischem Bezugsfrei-Wert von 350.000 € würde vermietet – bei einem angenommenen Abschlag von 15 % – nur rund 297.500 € erzielen. Der Leerstandsvorteil beträgt 52.500 €. Selbst wenn Freizug und Vermarktung 9 Monate dauern und mit Mietausfall, Hausgeld und einer Abfindung von z. B. 10.000 € insgesamt rund 20.000 € kosten, bleibt ein deutliches Plus. Die Rechnung kippt erst, wenn der Abschlag in Ihrer Lage gering ist, der Mieter nicht freiwillig geht oder sich der Verkauf stark verzögert.

Rechnen Sie immer objektkonkret: Bezugsfrei-Wert und Vermietet-Wert sollte ein Profi getrennt ermitteln – über das Vergleichswert- bzw. Ertragswertverfahren. Eine fundierte Immobilienbewertung vor der Strategieentscheidung ist hier keine Kür, sondern Pflicht.

Sie können einem Mieter nicht wegen des Verkaufs kündigen – „Verkauf" ist kein Kündigungsgrund, und es gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB). Der Mietvertrag geht unverändert auf den Käufer über. Für einen rechtssicheren Freizug gibt es im Wesentlichen zwei Wege:

• Mietaufhebungsvertrag: Die sauberste Lösung. Sie einigen sich mit dem Mieter einvernehmlich auf ein Auszugsdatum – üblicherweise gegen Abfindung, Übernahme der Umzugskosten oder Erlass von Schönheitsreparaturen. Vorteil: planbar, kein Prozessrisiko, keine Sperrfristen. Lassen Sie die Vereinbarung schriftlich und eindeutig formulieren (Auszugstermin, Abfindungshöhe, Fälligkeit erst bei tatsächlicher Rückgabe).
• Eigenbedarfskündigung (§ 573 BGB): Nur möglich, wenn Sie oder nahe Angehörige die Wohnung tatsächlich selbst benötigen – nicht, um besser zu verkaufen. Ein vorgeschobener Eigenbedarf mit anschließendem Verkauf ist riskant: Bei vorgetäuschtem Eigenbedarf drohen Schadensersatzansprüche des Mieters (Umzugskosten, Mietdifferenz über Jahre), die BGH-Rechtsprechung ist hier verkäuferunfreundlich streng.

Alternativ kann der Käufer nach Erwerb selbst Eigenbedarf geltend machen – bei umgewandelten Eigentumswohnungen aber erst nach Ablauf der Sperrfrist nach § 577a BGB (3 bis 10 Jahre je nach Bundesland und Gemeinde). Genau deshalb zahlen Selbstnutzer für vermietete Wohnungen in Sperrfrist-Gebieten kaum mehr als Anleger.

Prüfen Sie außerdem die Spekulationsfrist (§ 23 EStG): Wird eine bisher vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung verkauft, fällt auf den Gewinn Einkommensteuer zum persönlichen Steuersatz an. Details dazu im Ratgeber zur Spekulationssteuer. Wer kurz vor Fristablauf steht, sollte den Freizug zeitlich so planen, dass der Verkauf erst nach Ablauf erfolgt.

Als Faustregel für die Entscheidung:

• Leerstand lohnt sich, wenn das Objekt klar in den Selbstnutzer-Markt gehört (Einfamilienhaus, 3–4-Zimmer-Wohnung in guter Lage), die Bestandsmiete deutlich unter Markt liegt, der Mieter gesprächsbereit ist und die Freizugs-Kosten spürbar unter dem erwartbaren Mehrerlös bleiben.
• Verkauf mit Mieter ist besser, wenn es sich um ein typisches Anlageobjekt handelt, die Miete marktgerecht und der Mieter zuverlässig ist, eine lange Kündigungssperrfrist greift – oder Sie schnell verkaufen müssen und keinen monatelangen Freizug finanzieren können. Mehr dazu im Ratgeber vermietete Wohnung verkaufen.
• Nicht unterschätzen: Eine leere Wohnung wirkt ohne Möbel oft kleiner und kälter. Professionelles Home Staging oder virtuelles Staging holt hier nachweislich Interesse und Preis heraus – die Kosten liegen meist deutlich unter einem Prozent des Kaufpreises.

Ein guter Makler ist bei dieser Weichenstellung mehr als ein Verkäufer: Er ermittelt beide Wertszenarien, kennt die Abschläge in Ihrer konkreten Lage, moderiert auf Wunsch das Gespräch mit dem Mieter über einen Aufhebungsvertrag und adressiert vermietete Objekte gezielt an sein Anleger-Netzwerk – oft sogar off-market.

Welcher Makler das in Ihrer Region nachweislich gut kann, zeigt der ProfiScore: unser neutrales, datenbasiertes Ranking ohne gekaufte Plätze. Starten Sie mit dem kostenlosen Bedarfs-Check – dort geben Sie an, ob Ihre Immobilie vermietet ist, und erhalten Vorschläge für Makler mit genau dieser Spezialisierung.