Immobilie mit Einbauküche & Inventar verkaufen 2026: Kaufpreisaufteilung, Grunderwerbsteuer sparen & Fallstricke

Rechtlich entscheidend ist die Abgrenzung nach § 93–97 BGB: Grunderwerbsteuer fällt auf das Grundstück samt seinen *wesentlichen Bestandteilen* an. Alles, was ohne Zerstörung oder Wesensveränderung vom Gebäude getrennt werden kann, ist Zubehör bzw. bewegliches Inventar – und bleibt grunderwerbsteuerfrei, wenn es im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen wird.

Typisches mitverkauftes Inventar, das sich herausrechnen lässt:

• Einbauküche mit Elektrogeräten (sofern nicht individuell untrennbar eingepasst – die Rechtsprechung ist hier regional unterschiedlich, meist wird sie als Zubehör anerkannt)
• Möbel, Lampen, Gardinen, frei stehende Schränke
• Sauna (frei aufgestellt), Whirlpool, Gartenmöbel, Gartenhaus ohne Fundament
• Markisen, mobile Klimageräte, Kaminofen (wenn nicht fest eingemauert)
• Rasenmäher, Werkzeug, Brennholzvorrat

Nicht herausrechenbar sind dagegen fest verbaute Elemente: Heizungsanlage, Bodenbeläge, Sanitärobjekte, fest installierte Einbauschränke in Nischen oder eine gemauerte Sauna. Auch eine Photovoltaikanlage ist ein Sonderfall: Eine Aufdach-Anlage, die primär der Einspeisung dient, gilt häufig als Betriebsvorrichtung und kann gesondert ausgewiesen werden – eine dachintegrierte Anlage dagegen ist Gebäudebestandteil.

Angenommen, ein Haus wird in Nordrhein-Westfalen (Grunderwerbsteuersatz 6,5 %) für 500.000 € verkauft. Mitverkauft werden eine hochwertige Einbauküche (Zeitwert 12.000 €), eine frei stehende Sauna (4.000 €) und diverse Möbel samt Gartenausstattung (4.000 €) – zusammen 20.000 € Inventar.

• Ohne Aufteilung: 500.000 € × 6,5 % = 32.500 € Grunderwerbsteuer
• Mit Aufteilung: 480.000 € × 6,5 % = 31.200 € Grunderwerbsteuer
• Ersparnis für den Käufer: 1.300 €

In Bayern (3,5 %) wären es bei gleicher Konstellation 700 € Ersparnis, in Ländern mit 6,5 % (u. a. NRW, Schleswig-Holstein, Saarland, Brandenburg, Thüringen) ist der Effekt am größten. Zusätzlich sinken meist auch die prozentual berechneten Teile der Maklerprovision nicht – diese bezieht sich in der Regel auf den Gesamtkaufpreis – wohl aber kann der Verkäufer die Steuerersparnis als Verhandlungsargument nutzen: Der Käufer spart Nebenkosten, ohne dass der Verkäufer auf Erlös verzichtet.

Als Faustregel akzeptieren Finanzämter Inventaranteile ohne vertiefte Nachprüfung meist, solange sie plausibel belegt sind und sich im Rahmen von etwa 10–15 % des Kaufpreises als absoluter Ausnahmefall, praktisch aber deutlich darunter bewegen. Wichtig: Angesetzt wird der Zeitwert (Gebrauchtwert), nicht der Neupreis. Eine zehn Jahre alte Küche für 25.000 € Neupreis ist realistisch vielleicht noch 5.000–8.000 € wert. Belege wie Rechnungen, Fotos und eine Inventarliste als Anlage zum Kaufvertrag schaffen Sicherheit.

Fallstrick 1 – überhöhte Inventarwerte: Setzen die Parteien fantasievolle Beträge an, um Grunderwerbsteuer zu drücken, drohen Rückfragen des Finanzamts, eine eigene Schätzung – und im Extremfall der Vorwurf der Steuerhinterziehung für beide Vertragsparteien. Das Finanzgericht Köln hat bereits klargestellt (Urteil vom 08.11.2017, Az. 5 K 2938/16), dass das Finanzamt vertraglich vereinbarte, plausible Inventarwerte grundsätzlich anerkennen muss – die Beweislast für Unplausibilität liegt beim Amt. Das schützt aber nur, wenn die Werte realistisch und dokumentiert sind.

Fallstrick 2 – die Käuferfinanzierung: Banken beleihen nur die Immobilie, nicht das Inventar. Weist der Kaufvertrag 20.000 € Inventar aus, reduziert sich der Beleihungswert entsprechend – der Käufer muss diesen Teil faktisch aus Eigenkapital zahlen oder teurer nachfinanzieren. Bei Käufern mit knapper Finanzierung kann eine zu hohe Inventarquote den Kredit gefährden und im schlimmsten Fall den ganzen Verkauf. Verkäufer sollten die Aufteilung deshalb früh mit dem Käufer und dessen Bank abstimmen – idealerweise bevor der Notar den Vertragsentwurf erstellt.

Ein dritter Punkt betrifft den Verkäufer selbst: Beim vermieteten Objekt oder Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist kann die Aufteilung auch die eigene Steuerlast beeinflussen, denn der Inventarerlös unterliegt eigenen Regeln (private Veräußerung beweglicher Gegenstände ist nach einem Jahr Haltedauer steuerfrei, § 23 EStG). Hier lohnt der Blick des Steuerberaters.

Damit die Aufteilung beim Finanzamt und bei der Käuferbank durchgeht, hat sich folgendes Vorgehen bewährt:

• Inventarliste erstellen: Jeden Gegenstand einzeln aufführen – Bezeichnung, Anschaffungsjahr, Neupreis, angesetzter Zeitwert. Als Anlage zum notariellen Kaufvertrag nehmen.
• Zeitwerte realistisch kalkulieren: Grobe Orientierung: Einbauküchen verlieren je nach Qualität rund 10–20 % Wert pro Jahr; nach 10–15 Jahren bleibt oft nur ein symbolischer Restwert.
• Belege sammeln: Originalrechnungen, Fotos, ggf. Händlerangebote vergleichbarer Gebrauchtware.
• Mit Käufer und Bank abstimmen: Inventaranteil so wählen, dass die Finanzierung nicht wackelt.
• Im Notarvertrag klar trennen: Kaufpreis Immobilie und Kaufpreis Inventar als separate Beträge ausweisen; der Notar berechnet seine Gebühren allerdings auf den Gesamtwert des Geschäfts.

Wichtig zu wissen: Was nicht mitverkauft wird, muss bei der Übergabe raus – andernfalls drohen Konflikte beim Übergabeprotokoll. Und umgekehrt: Was im Exposé als „inklusive" beworben wurde, gilt schnell als zugesichert. Ein erfahrener Makler kennt diese Mechanik, kalkuliert Zeitwerte marktgerecht und stimmt die Vertragsgestaltung mit dem Notar ab. Über den ProfiScore finden Sie neutral bewertete Makler in Ihrer Region – ohne gekaufte Ranking-Plätze. Wer unsicher ist, ob sich ein Makler für das eigene Objekt lohnt, kann den kostenlosen Bedarfs-Check nutzen.