Immobilie mit Mieter verkaufen 2026: Abschlag, Vorkaufsrecht & die beste Strategie für Eigentümer

Der Verkauf einer vermieteten Immobilie ändert am Mietverhältnis zunächst nichts. Nach § 566 BGB tritt der Erwerber mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein – zu unveränderten Konditionen. Der Käufer kann also weder die Miete frei anheben noch den Mieter einfach vor die Tür setzen. Auch die Kaution geht auf den Erwerber über (§ 566a BGB): Er haftet dem Mieter für die Rückzahlung, selbst wenn der Verkäufer sie nie weitergeleitet hat – ein Punkt, der im Kaufvertrag sauber geregelt werden muss.

Für den Verkäufer folgt daraus eine wichtige Weichenstellung: Ein Verkauf ist kein Kündigungsgrund. Wer dem Mieter wegen des geplanten Verkaufs kündigt, handelt unwirksam. Möglich ist eine Kündigung nur aus den gesetzlichen Gründen – etwa Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB), den aber erst der Käufer nach Eigentumsumschreibung geltend machen kann. Bei Wohnungen, die nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft wurden, gilt zusätzlich die Kündigungssperrfrist des § 577a BGB: mindestens drei Jahre, per Landesverordnung in angespannten Märkten bis zu zehn Jahre (z. B. in weiten Teilen Bayerns und Berlins).

Realistisch bleiben daher drei Wege: der Verkauf mit Mieter an einen Kapitalanleger, der Verkauf an den Mieter selbst oder die einvernehmliche Beendigung des Mietverhältnisses gegen eine Mietaufhebungsvereinbarung mit Abfindung – und anschließender Verkauf als bezugsfreie Immobilie. Welche Route die richtige ist, hängt von Lage, Mietniveau und Zeithorizont ab. Ein strukturierter Bedarfs-Check hilft bei der Einordnung.

Vermietete Wohnungen erzielen in der Regel weniger als vergleichbare bezugsfreie Objekte. Der Abschlag ist aber keine feste Größe, sondern ergibt sich aus mehreren Faktoren:

• Verhältnis Ist-Miete zu Marktmiete: Liegt die Bestandsmiete deutlich unter dem ortsüblichen Niveau, sinkt der Ertragswert – und damit der Preis, den ein Anleger zahlt. Eine marktgerechte Miete minimiert den Abschlag, teils bis nahe null.
• Lage und Käuferstruktur: In Großstädten mit hohem Selbstnutzeranteil (z. B. München, Hamburg) fällt der Abschlag tendenziell größer aus, weil zahlungskräftige Eigennutzer als Bieter wegfallen. In klassischen Anlegermärkten ist der Unterschied geringer.
• Kündigungssperrfrist und Mieterprofil: Eine lange Sperrfrist nach § 577a BGB oder ein sehr altes Mietverhältnis mit geringem Mietsteigerungspotenzial drücken den Preis. Ein solventer Mieter mit lückenloser Zahlungshistorie ist dagegen ein Verkaufsargument.
• Objekttyp: Bei Mehrfamilienhäusern ist Vermietung der Normalzustand – hier zählt der Kaufpreisfaktor und nicht der Leerstand.

Für die Preisfindung heißt das: Rechnen Sie beide Szenarien durch. Was bringt der Verkauf vermietet an einen Anleger (Ertragswertlogik: Jahresnettokaltmiete × marktüblicher Faktor)? Was bliebe nach einer Mietaufhebung mit Abfindung und Wartezeit beim Verkauf an Selbstnutzer (Vergleichswertlogik)? Erst dieser Vergleich zeigt, ob sich eine Abfindung von mehreren Monatsmieten wirtschaftlich lohnt.

Wichtig: Erfundene Pauschalwerte („immer 20 % Abschlag") führen in die Irre. Ein guter Makler belegt den Abschlag mit konkreten Vergleichstransaktionen aus seiner Region und kennt den lokalen Anlegermarkt. Über die neutrale Rangliste nach ProfiScore erkennen Sie, welche Makler nachweislich Erfahrung mit vermieteten Objekten haben.

Viele Verkäufer fürchten das Vorkaufsrecht des Mieters – dabei greift es nur in einer klar umrissenen Konstellation. Nach § 577 BGB hat der Mieter ein Vorkaufsrecht, wenn die Wohnung nach Überlassung an ihn in Wohnungseigentum umgewandelt wurde (Teilungserklärung nach § 8 WEG) und dann erstmals an einen Dritten verkauft wird. Es gilt also nicht:

• wenn die Wohnung schon vor Einzug des Mieters eine Eigentumswohnung war,
• beim Verkauf eines ganzen Mehrfamilienhauses ohne Aufteilung,
• beim Verkauf an Familienangehörige oder Haushaltsangehörige des Vermieters (§ 577 Abs. 1 Satz 2 BGB),
• bei jedem weiteren Verkauf nach dem Erstverkauf.

Greift das Vorkaufsrecht, muss der Mieter über den Inhalt des Kaufvertrags und sein Vorkaufsrecht unterrichtet werden; er kann dann innerhalb von zwei Monaten (§ 577 Abs. 1 i. V. m. § 469 Abs. 2 BGB) zu den Konditionen des notariellen Kaufvertrags eintreten. Für den Verkäufer ist das wirtschaftlich neutral – der Preis bleibt derselbe. Riskant wird es bei Verletzung der Mitteilungspflicht: Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass dem Mieter dann Schadensersatz zustehen kann – im entschiedenen Fall in Höhe der Differenz zwischen Kaufpreis und Verkehrswert, auch ohne dass der Mieter das Vorkaufsrecht tatsächlich ausgeübt hatte (BGH, Urteil vom 21.01.2015 – VIII ZR 51/14, NJW 2015, 1516).

Daneben können kommunale Vorkaufsrechte nach dem Baugesetzbuch bestehen, etwa in Sanierungs- oder Milieuschutzgebieten (§§ 24 ff. BauGB). Der Notar holt hierfür standardmäßig ein Negativzeugnis der Gemeinde ein. Beachten Sie: Das gemeindliche Vorkaufsrecht in Milieuschutzgebieten wurde durch das BGH-nahe Bundesverwaltungsgericht stark eingeschränkt (BVerwG, Urteil vom 09.11.2021 – 4 C 1.20) – allein die Befürchtung künftiger Verdrängung genügt nicht mehr. Ein erfahrener Makler und der Notar klären diese Punkte vor der Vermarktung, damit später keine Fälligkeits- und Zeitplanrisiken entstehen.

Option 1 – Verkauf an Kapitalanleger: Der schnellste und rechtlich einfachste Weg. Entscheidend ist eine anlegergerechte Aufbereitung: aktueller Mietvertrag, Nachweis der Mietzahlungen (idealerweise 12 Monate), Betriebskostenabrechnungen, Wirtschaftsplan und Protokolle der Eigentümerversammlung bei Wohnungen, dazu Renditekennzahlen (Faktor, Brutto-/Nettomietrendite). Besichtigungen müssen mit dem Mieter abgestimmt werden – er muss sie nach angemessener Ankündigung dulden, aber ein kooperativer Mieter ist Gold wert. Ein kleines Entgegenkommen (z. B. gebündelte Termine) zahlt sich aus.

Option 2 – Verkauf an den Mieter: Oft unterschätzt. Der Mieter kennt die Wohnung, spart Umzug und doppelte Kosten – und Sie sparen Vermarktungsaufwand und vermeiden das Vorkaufsrechts-Risiko gleich mit. Ein neutral ermittelter Preis (z. B. per Kurzgutachten oder Makler-Wertermittlung) schafft die Verhandlungsbasis. Scheitert es an der Finanzierung, bleibt Option 1 offen.

Option 3 – Mietaufhebung gegen Abfindung, dann bezugsfrei verkaufen: Lohnt sich, wenn der Bezugsfrei-Aufschlag die Abfindung, die Mietausfallzeit und das Vermarktungsrisiko deutlich übersteigt – typischerweise in Selbstnutzermärkten mit großem Preisunterschied. Die Vereinbarung sollte schriftlich fixiert werden: Auszugstermin, Abfindungshöhe, Fälligkeit erst bei tatsächlicher Rückgabe, Verzicht auf Widerruf. Zwang oder Druck sind tabu – der Mieter muss freiwillig zustimmen.

Steuerlich gilt: Auch beim Verkauf der vermieteten Immobilie greift außerhalb der Zehnjahresfrist des § 23 EStG keine Spekulationssteuer; innerhalb der Frist wird der Gewinn steuerpflichtig, da die Eigennutzungs-Ausnahme bei Vermietung ausscheidet. Wer mehrere Objekte in kurzer Zeit verkauft, sollte zudem die Drei-Objekt-Grenze (gewerblicher Grundstückshandel) im Blick behalten und steuerlichen Rat einholen. Für die Maklerwahl gilt: Fragen Sie gezielt nach Referenzen mit vermieteten Objekten und Anleger-Datei – die datenbasierte Rangliste nach ProfiScore und ein kurzer Bedarfs-Check liefern dafür die neutrale Vorauswahl, etwa unter den Maklern in Berlin oder Maklern in München.