Immobilie verkaufen ohne Makler 2026: Ablauf, Kosten, Risiken – und wann sich der Profi doch lohnt

Der Ablauf ist beim Privatverkauf derselbe wie mit Makler – nur dass Sie jede Etappe selbst verantworten:

• Unterlagen beschaffen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Energieausweis (Pflicht nach § 80 GEG – muss spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt werden), bei Eigentumswohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und Wirtschaftspläne.
• Wert ermitteln: Vergleichspreise recherchieren, Bodenrichtwerte prüfen (kostenlos über die BORIS-Portale der Länder), ggf. Kurzgutachten beauftragen.
• Exposé und Vermarktung: Aussagekräftige Fotos, vollständige Pflichtangaben (u. a. Energieausweisdaten in der Anzeige – Verstöße sind bußgeldbewehrt), Inserate auf den großen Portalen.
• Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Verhandlung: Interessenten filtern, Finanzierungsbestätigung anfordern, Preis verhandeln.
• Notartermin: Der Kaufvertrag muss in Deutschland zwingend notariell beurkundet werden (§ 311b BGB) – der Notar ist also ohnehin dabei, ersetzt aber keine Vermarktung und keine Preisverhandlung.

Planen Sie realistisch: Vom Inserat bis zur Kaufpreiszahlung vergehen bei reibungslosem Verlauf meist drei bis sechs Monate. Rechnen Sie mit deutlich zweistelligen Stunden für Anfragenmanagement und Besichtigungen – bei gefragten Objekten melden sich schnell 50 und mehr Interessenten, von denen viele weder finanzierungsfähig noch ernsthaft sind.

„Ohne Makler = kostenlos" ist ein Trugschluss. Diese Posten fallen auch beim Privatverkauf an (Richtwerte, regional unterschiedlich):

• Energieausweis: Verbrauchsausweis ab ca. 50–100 €, Bedarfsausweis je nach Objekt ca. 300–500 €.
• Grundbuchauszug: 10 € (einfach) bzw. 20 € (beglaubigt) je Auszug nach GNotKG.
• Portal-Inserate: Private Verkaufsanzeigen auf den großen Immobilienportalen kosten je nach Laufzeit und Paket häufig mehrere hundert Euro – bei mehrmonatiger Vermarktung kommen schnell 300–1.000 € zusammen.
• Fotos, Grundrissaufbereitung, ggf. Kurzgutachten: je nach Umfang einige hundert Euro; ein Verkehrswert-Kurzgutachten liegt oft bei 500–1.500 €.
• Löschung der Grundschuld: Notar- und Grundbuchkosten nach GNotKG, abhängig vom eingetragenen Betrag – Details im Ratgeber Grundschuld beim Hausverkauf.

Der größte Kostenfaktor ist aber unsichtbar: der Preisfehler. Setzen Sie den Angebotspreis zu hoch an, „verbrennt" das Objekt am Markt – nach Monaten ohne Abschluss folgen Preissenkungen, und Kaufinteressenten wittern Verhandlungsspielraum. Setzen Sie zu niedrig an, verschenken Sie den Spielraum direkt. Beispielrechnung: Wer eine Immobilie mit realistischem Marktwert von 420.000 € aus Unsicherheit für 395.000 € verkauft, verliert 25.000 € – deutlich mehr als der Verkäuferanteil der Provision (bei 3,57 % rund 15.000 €) gekostet hätte. Wie Sie den Marktwert methodisch sauber bestimmen, erklärt unser Ratgeber zur Wertermittlung.

Ohne Profi an der Seite tragen Sie alle rechtlichen Risiken selbst. Die wichtigsten Punkte:

• Aufklärungspflichten: Auch mit dem üblichen Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag haften Sie bei arglistigem Verschweigen bekannter Mängel (§ 444 BGB) – etwa Feuchtigkeitsschäden, Schädlingsbefall oder frühere Wasserschäden. Der BGH hat die Offenlegungspflichten zuletzt verschärft: Nach dem Urteil vom 15.09.2023 (Az. V ZR 77/22) genügt es nicht, wichtige Unterlagen erst kurz vor Vertragsschluss kommentarlos in einen Datenraum einzustellen – auf wesentliche Umstände müssen Verkäufer aktiv hinweisen.
• Energieausweis-Pflichten: Fehlende Pflichtangaben in der Anzeige oder ein nicht vorgelegter Ausweis können nach dem GEG mit Bußgeldern bis zu 10.000 € geahndet werden.
• Falsche Flächenangaben: Weicht die tatsächliche Wohnfläche erheblich von der zugesicherten ab, drohen Kaufpreisminderung oder Rückabwicklung. Rechnen Sie nach: Bei 5.000 €/m² und 8 m² zu viel angegebener Fläche steht ein Minderungsrisiko von 40.000 € im Raum.
• Bonität ungeprüft: Platzt die Finanzierung nach der Beurkundung, stecken Sie in einem langwierigen Rücktrittsprozess – Finanzierungsbestätigung vor dem Notartermin ist Pflichtprogramm.

Was Sie konkret offenlegen müssen, vertieft unser Ratgeber zur Sachmängelhaftung beim Hausverkauf.

Der Privatverkauf lohnt sich vor allem, wenn drei Bedingungen zusammenkommen: Sie kennen den lokalen Markt gut, das Objekt ist unkompliziert (kein Erbbaurecht, keine vermietete Wohnung, keine strittige Erbengemeinschaft) und Sie haben Zeit und Verhandlungssicherheit. Dann ist die gesparte Provision echter Gewinn.

Ein guter Makler rechtfertigt seine Provision dagegen über drei Hebel: präzise Preisfindung (marktgerechter Einstiegspreis statt Bauchgefühl), Reichweite und Käuferauswahl (vorgemerkte, bonitätsgeprüfte Interessenten) und Verhandlungsführung. Die Rechnung ist einfach: Holt der Makler bei einem 400.000-€-Objekt auch nur 4 Prozent mehr heraus (16.000 €) oder verhindert er einen einzigen Preisfehler, ist sein Verkäuferanteil bereits verdient – zumal die Provision seit § 656c/656d BGB fair zwischen beiden Seiten aufgeteilt wird. Entscheidend ist die Qualität: Ein schwacher Makler ist teurer als gar keiner.

Genau hier setzt MaklerSieger.de an: Der ProfiScore bewertet Makler neutral und datenbasiert – ohne gekaufte Platzierungen. Ob Ihr Objekt eher ein Fall für den Privatverkauf oder den Profi ist, klärt der kostenlose Bedarfs-Check in wenigen Minuten. Eine dritte Option: erst privat versuchen, und nach 8–12 Wochen ohne seriöses Angebot gezielt einen Top-Makler aus dem Vergleich beauftragen.