Immobilie vermieten oder verkaufen? Die richtige Entscheidung 2026

Nach dem Zinsanstieg der Jahre 2022–2023 hat sich der Immobilienmarkt 2025/2026 regional sehr unterschiedlich entwickelt. In Hochpreislagen wie München, Frankfurt oder Hamburg haben sich die Kaufpreise auf hohem Niveau stabilisiert – Verkäufer können dort weiterhin gute Preise erzielen. In strukturschwächeren Regionen (z. B. Teilen Sachsen-Anhalts oder Mecklenburg-Vorpommerns) sind Kaufpreise unter Druck geraten, während die Mietnachfrage gleichzeitig stieg.

Gleichzeitig liegt der durchschnittliche Hypothekenzins für 10-jährige Darlehen Anfang 2026 bei rund 3,5–4,0 % (Quelle: Interhyp-Trendbarometer, Stand Q1 2026). Das bedeutet: Käufer kalkulieren heute genauer, und die Finanzierbarkeit ist für viele Haushalte ein echtes Thema. Für Verkäufer heißt das: Der Kreis zahlungsfähiger Interessenten ist kleiner als 2021, aber die Nachfrage nach gut gelegenem, energieeffizientem Wohneigentum bleibt stabil.

Für Vermieter ist der Mietmarkt in Ballungsräumen weiterhin angespannt – in München lagen die Angebotsmieten für Bestandswohnungen laut Immowelt-Marktbericht Ende 2025 im Median bei rund 20 €/m², in Berlin bei rund 15 €/m², in Leipzig bei ca. 9–10 €/m². Diese regionalen Unterschiede sind entscheidend für die Rentabilitätsrechnung.

Die zentrale Kennzahl für Vermieter ist die Bruttomietrendite: Jahresnettokaltmiete geteilt durch den Kaufpreis (bzw. aktuellen Marktwert) × 100. Als Faustregel gilt: Unter 3 % Bruttomietrendite lohnt sich das Vermieten im Vergleich zu anderen Anlageformen kaum – zumal die Nettomietrendite nach Betriebskosten, Instandhaltungsrücklagen (Ansatz: ca. 1–1,5 % des Objektwerts pro Jahr) und Verwaltungsaufwand deutlich niedriger ausfällt.

Rechenbeispiel: Eine Wohnung in einer mittelgroßen Stadt hat einen aktuellen Marktwert von 300.000 €. Die erzielbare Nettokaltmiete beträgt 900 €/Monat (10.800 €/Jahr). Bruttomietrendite: 3,6 %. Nach Instandhaltung (ca. 3.000 €/Jahr) und Verwaltung (ca. 600 €/Jahr) verbleiben rund 7.200 € Nettomietertrag – eine bereinigte Rendite von ca. 2,4 %. Zum Vergleich: Bundesanleihen rentierten Anfang 2026 bei rund 2,5–2,8 %, Festgeld bei soliden 3 %+. Das relativiert die vermeintliche Attraktivität des Vermietens.

In Hochpreislagen wie München sind die Bruttomietrenditen durch die extremen Kaufpreise strukturell niedrig (oft unter 2,5 %). Wer dort heute eine Wohnung mit einem historisch niedrigen Einstandspreis hält, profitiert allerdings von Wertsteigerungspotenzialen und kann die Rendite auf den ursprünglichen Kaufpreis berechnen – ein wesentlicher Unterschied. Nutzen Sie den Bedarfs-Check auf MaklerSieger.de, um eine erste Einschätzung zu Ihrer konkreten Situation zu erhalten.

Beim Verkauf ist die wichtigste Steuerfrage die Spekulationssteuer: Wer eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb verkauft und sie nicht durchgehend selbst bewohnt hat, zahlt auf den Veräußerungsgewinn den persönlichen Einkommensteuersatz (in der Regel 25–45 %). Ausnahme: Eigenbewohnte Immobilien sind nach § 23 EStG steuerfrei, wenn sie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Vorjahren selbst genutzt wurden. Nach Ablauf der 10-Jahresfrist ist der Verkaufsgewinn für Privatpersonen generell steuerfrei.

Beim Vermieten sind Mieteinnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG) steuerpflichtig. Absetzbar sind u. a. Zinsen auf Immobiliendarlehen, Abschreibung (AfA: 2 % p. a. auf den Gebäudewert bei Baujahr vor 2023; 3 % bei Neubauten ab 2023 gemäß § 7 Abs. 4 EStG), Instandhaltungskosten und Verwaltungsgebühren. Gerade in den ersten Jahren nach dem Kauf kann Vermieten durch hohe Zinsabzüge steuerlich attraktiv sein.

Wichtig für Erben: Wurde eine Immobilie geerbt, beginnt die 10-Jahresfrist mit dem ursprünglichen Erwerbsdatum des Erblassers – nicht mit dem Erbfall. Eine geerbte Altimmobilie ist damit oft direkt steuerfrei veräußerbar. Für alle komplexen Steuerkonstellationen empfiehlt sich die Abstimmung mit einem Steuerberater, da sich Details je nach persönlicher Einkommenssituation erheblich auswirken können.

Neben Rendite und Steuern spielen weitere Faktoren eine entscheidende Rolle. Stellen Sie sich folgende Fragen:

• Liquiditätsbedarf: Brauchen Sie den Erlös aus dem Verkauf kurzfristig (z. B. für Anschlussfinanzierung, Altersvorsorge, Erbauseinandersetzung)? Dann spricht viel für einen Verkauf.
• Verwaltungsaufwand: Vermieten ist kein passives Einkommen – Mietersuche, Nebenkostenabrechnungen, Instandhaltung und mögliche Rechtsstreitigkeiten kosten Zeit und Nerven. Professionelle Hausverwaltungen verlangen typischerweise 5–8 % der Nettokaltmiete monatlich.
• Zustand und Energieeffizienz: Immobilien mit schlechter Energiebilanz (Klassen F, G, H) sind ab 2026 schwieriger zu vermieten und zu verkaufen. Das EU-Gebäuderichtlinien-Paket erhöht den Sanierungsdruck – wer nicht investieren möchte, sollte jetzt verkaufen, bevor Modernisierungspflichten den Wert weiter belasten.
• Marktlage vor Ort: In wachsenden Städten mit Wohnraumknappheit (Berlin, Hamburg, München, Stuttgart, Frankfurt) ist langfristiges Halten renditetechnisch oft sinnvoll. In schrumpfenden Regionen kann ein zeitnaher Verkauf klüger sein.
• Eigene Lebenssituation: Plant die Eigentümerfamilie einen Rückzug ins Objekt oder eine Nutzung durch Kinder in 5–10 Jahren? Dann kann Vermieten als Überbrückung sinnvoll sein.

Wenn Sie unsicher sind, welche Option zu Ihrer Immobilie und Lebenssituation passt, hilft ein Vergleich lokaler Experten weiter. Auf MaklerSieger.de Bedarfs-Check finden Sie passende Makler, die Ihnen eine fundierte Markteinschätzung liefern können – neutral bewertet nach dem ProfiScore.

Eine strukturierte Vorgehensweise hilft, emotionale Entscheidungen zu vermeiden:

• Schritt 1 – Marktwertermittlung: Lassen Sie den aktuellen Verkehrswert Ihrer Immobilie von einem ortskundigen Makler oder einem zertifizierten Gutachter ermitteln. Nur wer den Marktwert kennt, kann Rendite und Verkaufserlös realistisch gegenüberstellen.
• Schritt 2 – Mietpotenzial prüfen: Recherchieren Sie ortsübliche Vergleichsmieten (Mietspiegel, Portale wie Immowelt oder ImmoScout24) und kalkulieren Sie die bereinigte Nettomietrendite wie oben beschrieben.
• Schritt 3 – Steuerliche Situation klären: Prüfen Sie mit einem Steuerberater, ob ein Verkauf aktuell steuerpflichtig wäre oder ob die 10-Jahresfrist bereits abgelaufen ist.
• Schritt 4 – Zustandsanalyse und Investitionsbedarf: Welche Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen sind kurz- bis mittelfristig nötig? Holen Sie Angebote ein und rechnen Sie den Investitionsbedarf gegen Mietpotenzial und Verkaufserlös gegen.
• Schritt 5 – Makler einbeziehen: Ein erfahrener lokaler Makler kennt beide Seiten des Markts – er kann einschätzen, ob Ihre Immobilie als Anlageobjekt für Investoren interessant ist oder ob ein Privatverkauf schneller und ertragreicher ist. Vergleichen Sie mehrere Makler objektiv über den ProfiScore auf MaklerSieger.de.

Ob Sie letztlich vermieten oder verkaufen: Wichtig ist, die Entscheidung auf Basis aktueller, regionaler Daten zu treffen – und nicht auf Basis von Faustregeln, die vor fünf Jahren noch galten. Der Markt hat sich verändert, und Ihre Strategie sollte es auch.