Immobilie verschenken oder vererben 2026: Schenkungsteuer, Freibeträge & wann der Verkauf die klügere Lösung ist

Schenkung- und Erbschaftsteuer folgen denselben Regeln (§§ 15, 16 ErbStG). Entscheidend sind das Verwandtschaftsverhältnis und der daraus folgende persönliche Freibetrag:

• Ehegatten / eingetragene Lebenspartner: 500.000 € (Steuerklasse I)
• Kinder (auch Stief- und Adoptivkinder): 400.000 € je Elternteil (Steuerklasse I)
• Enkel: 200.000 € – bzw. 400.000 €, wenn das zwischenliegende Kind bereits verstorben ist (Steuerklasse I)
• Eltern und Großeltern: bei Erbschaft 100.000 € (Steuerklasse I), bei Schenkung nur 20.000 € (Steuerklasse II)
• Geschwister, Nichten, Neffen, Schwiegerkinder: 20.000 € (Steuerklasse II)
• Nicht verwandte Personen, z. B. unverheiratete Partner: 20.000 € (Steuerklasse III)

Der zentrale Unterschied zur Erbschaft: Freibeträge leben bei Schenkungen alle zehn Jahre neu auf (§ 14 ErbStG). Eltern können einem Kind also gemeinsam 800.000 € steuerfrei übertragen – und nach Ablauf von zehn Jahren erneut. Wer früh mit der Übertragung beginnt, kann auch hohe Immobilienwerte in Etappen steuerfrei weitergeben.

Die Steuersätze reichen in Steuerklasse I von 7 % bis 30 %, in Steuerklasse II von 15 % bis 43 % und in Steuerklasse III von 30 % bis 50 % (§ 19 ErbStG). Besteuert wird immer nur der Erwerb oberhalb des Freibetrags – bewertet nach dem Bewertungsgesetz, das sich seit der Reform durch das Jahressteuergesetz 2022 stark am Verkehrswert orientiert. Bei unrealistisch hoher Finanzamts-Bewertung lohnt der Gegenbeweis per Verkehrswertgutachten (§ 198 BewG).

Variante A – alles auf einmal vererbt: Eine verwitwete Mutter hinterlässt ihrer Tochter ein Haus mit einem festgestellten Grundbesitzwert von 650.000 €.

• Erwerb: 650.000 €
• abzüglich Freibetrag Kind: 400.000 €
• steuerpflichtig: 250.000 €
• Steuersatz Steuerklasse I bis 300.000 €: 11 %
• Erbschaftsteuer: 27.500 €

Variante B – gestaffelte Schenkung: Die Mutter überträgt zu Lebzeiten zunächst einen hälftigen Miteigentumsanteil (Wert 325.000 €). Es fällt keine Steuer an (Freibetrag 400.000 € nicht ausgeschöpft). Nach Ablauf von zehn Jahren überträgt sie die zweite Hälfte – der Freibetrag steht erneut in voller Höhe zur Verfügung. Schenkungsteuer: 0 €. Ersparnis gegenüber Variante A: 27.500 €.

Wichtig: Verstirbt die Schenkerin innerhalb der Zehnjahresfrist, wird die frühere Schenkung dem Erbe hinzugerechnet (§ 14 ErbStG) – der Vorteil schmilzt dann anteilig. Beim Ehegatten gibt es zusätzlich die Besonderheit des steuerfreien Familienheims (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a–4c ErbStG): Die selbst bewohnte Immobilie kann dem Ehepartner zu Lebzeiten sogar ganz ohne Anrechnung auf den Freibetrag geschenkt werden; Kinder erben das Familienheim steuerfrei, wenn sie es unverzüglich selbst beziehen und zehn Jahre bewohnen – bei ihnen zusätzlich begrenzt auf 200 m² Wohnfläche.

Die meisten Eigentümer wollen ihr Haus nicht nur verschenken, sondern weiter darin wohnen oder die Mieten behalten. Die Lösung ist der Nießbrauchsvorbehalt (§§ 1030 ff. BGB): Das Eigentum geht über, das Nutzungsrecht bleibt. Steuerlich wird der Kapitalwert des Nießbrauchs vom Immobilienwert abgezogen – die Schenkung wird dadurch deutlich "kleiner".

Beispiel: Ein 65-jähriger Vater verschenkt ein vermietetes Mehrfamilienhaus (Grundbesitzwert 900.000 €, Jahresnettomiete 30.000 €) an seinen Sohn und behält sich den Nießbrauch vor. Der Kapitalwert des Nießbrauchs ergibt sich aus Jahreswert × Vervielfältiger nach der jeweils aktuellen Sterbetafel (BMF-Schreiben zu § 14 BewG; der Jahreswert ist zudem auf Immobilienwert ÷ 18,6 gedeckelt, § 16 BewG). Bei einem Vervielfältiger in der Größenordnung von rund 11 für einen 65-jährigen Mann ergibt sich ein Nießbrauchswert von grob 330.000 €:

• Immobilienwert: 900.000 €
• abzüglich Kapitalwert Nießbrauch: ca. 330.000 €
• Bereicherung: ca. 570.000 €
• abzüglich Freibetrag Kind: 400.000 €
• steuerpflichtig: ca. 170.000 €
• Steuersatz Steuerklasse I: 11 % → Schenkungsteuer ca. 18.700 € statt 75.000 € (15 % auf 500.000 €) ohne Nießbrauch

Die exakten Vervielfältiger veröffentlicht das BMF jährlich – lassen Sie die Berechnung vom Steuerberater durchführen, bevor der Notartermin steht. Zusätzlich gehören in jeden Schenkungsvertrag Rückforderungsrechte (etwa für Insolvenz, Scheidung oder Vorversterben des Beschenkten). Gut zu wissen: Schenkungen an Kinder und Ehegatten in gerader Linie sind grunderwerbsteuerfrei (§ 3 Nr. 2, Nr. 4, Nr. 6 GrEStG); es fallen nur Notar- und Grundbuchkosten nach GNotKG an.

So attraktiv die Schenkung steuerlich ist – sie passt nicht in jede Lebenslage. Ein Verkauf ist häufig die bessere Entscheidung, wenn:

• Liquidität gebraucht wird: für Pflege, altersgerechtes Wohnen oder die eigene Absicherung. Verschenktes Vermögen ist weg – und kann bei Verarmung des Schenkers sogar innerhalb von zehn Jahren zurückgefordert werden (§ 528 BGB), etwa wenn das Sozialamt Ansprüche überleitet.
• kein geeigneter Übernehmer existiert: Wollen die Kinder die Immobilie ohnehin nicht halten, produziert die Schenkung nur Verwaltungsaufwand und späteren Verkaufsdruck beim Beschenkten.
• mehrere Kinder gleich behandelt werden sollen: Eine Immobilie lässt sich schlecht teilen – der Verkaufserlös schon. Das beugt Pflichtteils- und Ausgleichskonflikten vor.
• die Immobilie sanierungsbedürftig ist: Wer verschenkt, überträgt auch das Sanierungsrisiko. Ein Verkauf zum realistischen Marktpreis ist dann oft ehrlicher.

Beachten Sie beim Verkauf die Spekulationsfrist von zehn Jahren (§ 23 EStG): Bei Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren bleibt der Gewinn steuerfrei. Beschenkte übernehmen übrigens die Haltedauer des Schenkers – die Frist beginnt durch die Schenkung nicht neu.

Ob Schenkung, Verkauf oder eine Kombination (z. B. Verkauf mit anschließender Geldschenkung in Tranchen): Am Anfang steht immer eine belastbare Wertermittlung. Ein regional erfahrener Makler liefert sie kostenlos oder günstig als Marktpreiseinschätzung – und begleitet den Verkauf, falls Sie sich dafür entscheiden. Welcher Anbieter in Ihrer Stadt tatsächlich überzeugt, zeigt der datenbasierte ProfiScore ohne gekaufte Plätze. Unsicher, ob Sie überhaupt einen Makler brauchen? Der kostenlose Bedarfs-Check gibt in wenigen Minuten eine ehrliche Einschätzung.