Immobilienverkauf an der Haustür abgewickelt? Nein – hier das echte Thema: Erbpachtgrundstück kaufen? Auch nein. Finale Wahl: Rohbau, Teilfertigstellung & unfertige Immobilie verkaufen 2026: Bewertung

Die typischen Auslöser sind klar umrissen: explodierte Baukosten, die das ursprüngliche Budget sprengen, eine geplatzte Anschlussfinanzierung nach Auslaufen der Zinsbindung, die Insolvenz des Bauunternehmens mitten im Projekt oder private Gründe wie Scheidung, Krankheit oder beruflicher Ortswechsel. In all diesen Fällen bindet die Baustelle Kapital, verursacht laufende Kosten (Bereitstellungszinsen, Bauzeitversicherung, Sicherung der Baustelle) – und verliert ohne Witterungsschutz sogar an Substanz.

Wichtig zu verstehen: Ein Rohbau ist kein „halbes Haus zum halben Preis". Käufer kalkulieren das Risiko ein, fremde Bauleistungen zu übernehmen, deren Qualität sie nicht vollständig prüfen können. Deshalb liegt der erzielbare Preis in der Praxis regelmäßig unter der Summe aus Grundstückswert und bereits investierten Baukosten. Wer 200.000 € verbaut hat, bekommt dafür nicht automatisch 200.000 € Aufschlag auf den Bodenwert – der Markt honoriert nur, was für den Käufer nachweisbar verwertbar ist.

Andererseits gibt es eine reale Nachfrage: In Regionen mit knappem Bauland ist ein Grundstück mit genehmigtem, begonnenem Bauvorhaben für manche Käufer attraktiver als ein unbebautes – die Genehmigung liegt vor, Erschließung und Bodenplatte sind oft erledigt, und die Bauzeit verkürzt sich. Entscheidend ist, diese Käufer gezielt zu erreichen, statt das Objekt als „Notverkauf" zu präsentieren.

Die Wertermittlung eines teilfertigen Gebäudes folgt im Kern dem Sachwertverfahren: Ausgangspunkt ist der Bodenwert (ablesbar über den Bodenrichtwert des Gutachterausschusses), dazu kommt der Wert der bereits erbrachten Bauleistungen – bewertet nach Bautenstand, nicht nach Rechnungssumme. Gutachter arbeiten dafür mit Fertigstellungsgraden: Erdarbeiten und Bodenplatte, Rohbau mit Dach, Fenster und Haustür, Installationsrohbau, Innenausbau. Jede abgeschlossene Phase entspricht einem Anteil der Gesamtherstellungskosten.

Vom rechnerischen Wert gehen typischerweise Abschläge ab:

• Risikoabschlag für nicht dokumentierte oder nicht prüfbare Bauleistungen (fehlende Nachweise zu Bewehrung, Abdichtung, Dämmung)
• Schäden durch Baustillstand: Ein über Monate ungeschützter Rohbau kann Feuchteschäden an Mauerwerk und Estrich aufweisen – hier hilft nur ein Zustandsgutachten
• Anpassungskosten, wenn der Käufer vom genehmigten Entwurf abweichen will (Umplanung, Tektur, ggf. neuer Bauantrag)
• Gewährleistungslücke: Übernimmt der Käufer die Bauleistung „wie besichtigt", trägt er Mängelrisiken, die bei einem Neubau der Unternehmer tragen würde

Für die Preisfindung empfiehlt sich ein Verkehrswertgutachten oder zumindest eine fundierte Bautenstandsbewertung durch einen Sachverständigen – gerade weil Käuferbanken bei unfertigen Objekten besonders kritisch prüfen und die Finanzierung sonst scheitert. Eine reine Online-Bewertung ist hier ungeeignet; Vergleichsobjekte existieren praktisch nicht. Ein erfahrener Makler mit hohem ProfiScore kennt zudem die lokale Nachfrage nach Baugrundstücken und kann einschätzen, ob der Rohbau wertsteigernd oder faktisch nur „geduldeter Zustand" auf einem Grundstück ist.

Die Zielgruppen für unfertige Immobilien unterscheiden sich deutlich vom klassischen Eigenheimkäufer:

• Handwerklich versierte Selbstnutzer, die Eigenleistung einbringen wollen und im Rohbau eine Chance auf günstiges Wohneigentum sehen
• Bauunternehmer und Bauträger, die Objekte fertigstellen und weiterverkaufen – sie kalkulieren nüchtern und zahlen meist weniger, kaufen aber schnell und sicher
• Käufer mit Grundstückssuche, für die der Bau eher Beiwerk ist – relevant, wenn der Bautenstand gering ist (nur Keller oder Bodenplatte)
• Investoren und Projektentwickler bei größeren Objekten oder Mehrfamilienhäusern

Für das Exposé gilt: Transparenz schlägt Beschönigung. Dokumentieren Sie den Bautenstand mit Fotos aller Gewerke, legen Sie Baugenehmigung, Statik, genehmigte Baupläne, Baubeschreibung, Bautagebuch und Rechnungen der ausgeführten Arbeiten bei. Ein aktuelles Bautenstandsprotokoll eines Sachverständigen schafft Vertrauen und beschleunigt die Käuferfinanzierung erheblich. Fehlt die Dokumentation, kalkulieren Interessenten das Schlimmste ein – oder springen ab.

Hinweis zum Energieausweis: Für ein noch nicht fertiggestelltes, nicht nutzbares Gebäude existiert in der Regel noch kein Energieausweis; maßgeblich sind stattdessen die GEG-Anforderungen aus der Baugenehmigung, die der Käufer bei Fertigstellung einhalten muss. Genau solche Detailfragen sprechen dafür, die Vermarktung einem Makler mit Baukompetenz zu übergeben – über den Bedarfs-Check finden Sie heraus, welches Profil zu Ihrem Objekt passt.

Der wichtigste Punkt zuerst: die Geltungsdauer der Baugenehmigung. Nach den Landesbauordnungen erlischt eine Baugenehmigung, wenn nicht innerhalb einer bestimmten Frist (je nach Bundesland meist drei bis vier Jahre) mit dem Bau begonnen oder der Bau länger unterbrochen wurde; eine Verlängerung ist auf Antrag möglich. Prüfen Sie vor dem Verkauf, ob die Genehmigung noch gilt und ob der Bau genehmigungskonform ausgeführt wurde – Abweichungen vom genehmigten Plan sind ein klassischer Rückabwicklungsgrund und müssen offengelegt werden.

Bei der Gewährleistung ist sauber zu trennen: Für den Kaufvertrag über das Grundstück samt Rohbau kann – wie beim gebrauchten Haus – ein Gewährleistungsausschluss vereinbart werden, der aber bei arglistig verschwiegenen Mängeln nicht schützt. Bekannte Probleme (Feuchteschäden durch Baustillstand, Pfusch eines insolventen Unternehmers, fehlende Abdichtung) müssen Sie ungefragt offenlegen. Ansprüche gegen die ursprünglichen Bauunternehmen aus deren Werkverträgen können im Kaufvertrag an den Käufer abgetreten werden – das ist für Käufer ein echter Mehrwert und sollte ausdrücklich geregelt sein. Vorsicht: Wer als Verkäufer selbst wesentliche Bauleistungen „mitverkauft" und sich zur Fertigstellung verpflichtet, rutscht schnell in die Nähe eines Bauträger- oder Werkvertrags mit deutlich strengerer Haftung – das gehört in erfahrene Notarhände.

Im Kaufvertrag sollten außerdem geregelt sein: exakte Beschreibung des Bautenstands (idealerweise mit Verweis auf das Sachverständigenprotokoll), Übergang von Gefahr und Verkehrssicherungspflicht für die Baustelle, Umgang mit laufenden Verträgen (Baustrom, Versicherung, Handwerker) sowie die Lastenfreistellung der finanzierenden Bank. Da der Verkaufserlös oft unter der Restschuld liegt, ist frühzeitig mit der Bank über Pfandfreigabe und ggf. Restschuldregelung zu sprechen. Ein spezialisierter Makler koordiniert diese Punkte zwischen Bank, Notar und Käufer – vergleichen Sie Kandidaten neutral über unsere Ranglisten, etwa für Makler in Augsburg oder Ihre Region.