Immobilienverkauf an Expats & internationale Käufer 2026: Apostille, Übersetzung & Abwicklung mit Auslandsbezug

Die Ausgangslage ist einfach: In Deutschland gibt es keine Beschränkungen für ausländische Käufer. Anders als etwa in der Schweiz (Lex Koller), Dänemark oder Australien dürfen Personen ohne deutsche Staatsangehörigkeit und sogar ohne deutschen Wohnsitz Grundstücke, Häuser und Eigentumswohnungen uneingeschränkt erwerben. Weder eine Aufenthaltserlaubnis noch ein Visum sind Voraussetzung für den Grundbucheintrag. Für Sie als Verkäufer bedeutet das: Sie können jeden solventen Interessenten weltweit ansprechen.

Praktisch relevant sind drei Käufergruppen mit sehr unterschiedlichem Profil:

• Expats mit Wohnsitz in Deutschland: Sie leben und arbeiten hier, haben ein deutsches Gehaltskonto und oft eine Finanzierungszusage einer deutschen Bank – die Abwicklung läuft fast wie bei inländischen Käufern, Hürde ist meist nur die Sprache beim Notartermin.
• Käufer mit Wohnsitz im Ausland: Hier wird es komplexer – Identitätsnachweis, Geldtransfer aus dem Ausland, gegebenenfalls Vollmachten mit Apostille und eine deutlich schwierigere Finanzierung.
• Internationale Kapitalanleger: Sie kaufen häufig ohne Finanzierung (Cash-Käufer), erwarten aber professionelle Unterlagen, oft auf Englisch, und eine straffe Abwicklung.

Wichtig zu wissen: Der Kaufvertrag muss zwingend in deutscher Sprache beurkundet werden – das deutsche Beurkundungsrecht lässt zwar fremdsprachige Urkunden zu, in der Praxis bestehen Notare und Grundbuchämter aber auf Deutsch als Urkundensprache. Die Sprachbrücke wird über Dolmetscher oder Übersetzungen geschlagen, nicht über einen englischen Vertrag.

Nach § 16 Beurkundungsgesetz (BeurkG) muss der Notar sicherstellen, dass alle Beteiligten den Inhalt der Urkunde verstehen. Spricht der Käufer nicht ausreichend Deutsch, muss ein Dolmetscher zur Beurkundung hinzugezogen werden – auf Verlangen eines Beteiligten sogar ein vereidigter. Zusätzlich kann eine schriftliche Übersetzung des Vertragsentwurfs verlangt werden. Die Kosten dafür trägt üblicherweise der Käufer; je nach Vertragsumfang und Sprache sollten Interessenten mit einem mittleren drei- bis vierstelligen Betrag für Dolmetscher und Übersetzung rechnen. Als Verkäufer sollten Sie den Entwurf frühzeitig (gesetzliches Minimum bei Verbraucherbeteiligung: zwei Wochen Vorlauffrist nach § 17 Abs. 2a BeurkG) bereitstellen, damit die Übersetzung rechtzeitig fertig wird.

Kann der Käufer nicht persönlich erscheinen, sind zwei Wege üblich:

• Vollmacht: Der Käufer bevollmächtigt eine Vertrauensperson in Deutschland. Die Vollmacht muss notariell beglaubigt sein – im Ausland geht das beim deutschen Konsulat oder bei einem lokalen Notar. Bei ausländischen Notaren ist in der Regel eine Apostille (für Staaten des Haager Übereinkommens) oder eine Legalisation erforderlich, damit das deutsche Grundbuchamt die Urkunde anerkennt.
• Vollmachtlose Vertretung mit Nachgenehmigung: Jemand tritt ohne Vollmacht für den Käufer auf, der Käufer genehmigt den Vertrag später in beglaubigter Form nach. Das spart den Vorlauf, birgt für Verkäufer aber ein Schwebe-Risiko: Der Vertrag ist erst mit Eingang der Genehmigung wirksam.

Planen Sie für diese Formalitäten zusätzlich zwei bis sechs Wochen gegenüber einem reinen Inlandsgeschäft ein – insbesondere, wenn Apostillen oder Konsulatstermine nötig sind. Ein erfahrener Notar und ein Makler, der solche Abläufe kennt, verhindern hier die typischen Verzögerungen. Worauf es beim Termin generell ankommt, lesen Sie im Ratgeber Notartermin beim Hausverkauf.

Notare und Makler sind nach dem Geldwäschegesetz (GwG) Verpflichtete: Sie müssen die Identität des Käufers feststellen und bei Auffälligkeiten den wirtschaftlich Berechtigten ermitteln – bei Käufern aus dem Ausland, bei Zahlungen über Drittkonten oder bei zwischengeschalteten Gesellschaften wird genauer hingeschaut. Seit 2023 gilt zudem ein Barzahlungsverbot beim Immobilienkauf (§ 16a GwG): Der Kaufpreis darf nicht in bar, Gold oder Kryptowerten gezahlt werden, und der Notar muss die unbare Zahlung überwachen. Für Sie als Verkäufer heißt das: Bestehen Sie auf einer nachvollziehbaren Banküberweisung – idealerweise angekündigt und von einem Konto, das auf den Käufer lautet.

Bei Käufern ohne deutsches Konto sollten Sie zwei Punkte im Blick behalten:

• Internationale Überweisungen dauern länger. SEPA-Zahlungen aus dem EU-Ausland laufen schnell, SWIFT-Überweisungen aus Drittstaaten können mehrere Bankarbeitstage brauchen und bei hohen Summen Compliance-Prüfungen der Banken auslösen. Kalkulieren Sie das bei der Fälligkeit ein und vereinbaren Sie im Vertrag klare Fristen mit Verzugsfolgen – Details dazu im Beitrag Kaufpreisfälligkeit & Zahlungsabwicklung.
• Ein Notaranderkonto kann sinnvoll sein, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht – etwa bei komplexen Auslandszahlungen. Es verursacht zusätzliche Gebühren nach GNotKG, schafft aber Sicherheit für beide Seiten.

Ein oft übersehener Punkt betrifft den umgekehrten Fall: Sind *Sie* als Verkäufer im Ausland ansässig, unterliegt der Gewinn aus dem Verkauf einer deutschen Immobilie der beschränkten Steuerpflicht in Deutschland – die Zehnjahresfrist des § 23 EStG gilt auch hier. Für Käufer aus dem Ausland ändert sich steuerlich beim Erwerb dagegen wenig: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 %) fällt unabhängig von der Nationalität an.

Das größte praktische Risiko beim Verkauf an internationale Käufer ist die Finanzierung. Deutsche Banken finanzieren Käufer mit ausländischem Einkommen oder Wohnsitz außerhalb der EU deutlich restriktiver: Üblich sind höhere Eigenkapitalanforderungen (oft 40 bis 50 Prozent statt der sonst üblichen 10 bis 20 Prozent Eigenanteil plus Nebenkosten) und längere Prüfzeiten. Expats mit unbefristetem deutschen Arbeitsvertrag und Niederlassungserlaubnis haben es leichter; bei befristeter Aufenthaltserlaubnis verlangen viele Banken Zusatzsicherheiten. Lassen Sie sich deshalb vor der Reservierung eine Finanzierungsbestätigung einer in Deutschland tätigen Bank oder einen Kapitalnachweis (Kontoauszug, Depotbestätigung) vorlegen – wie Sie Interessenten systematisch prüfen, zeigt der Ratgeber Kaufinteressenten prüfen.

In der Vermarktung lohnt sich bei internationaler Zielgruppe ein professioneller Auftritt:

• Zweisprachiges Exposé (Deutsch/Englisch) mit korrekten Flächen- und Energieangaben – Pflichtangaben wie die Energieausweis-Daten gelten unverändert
• Video-Besichtigungen und digitale Rundgänge für Interessenten, die nicht kurzfristig anreisen können
• Klare Prozesskommunikation: Viele internationale Käufer kennen das deutsche System aus Notar, Auflassungsvormerkung und Grundbucheintrag nicht – wer den Ablauf verständlich erklärt, verliert weniger Interessenten in der heißen Phase

Genau hier trennt sich bei Maklern die Spreu vom Weizen: Fremdsprachenkompetenz, Erfahrung mit Apostillen und Auslandsfinanzierungen und ein belastbares Netzwerk zu Notaren sind keine Selbstverständlichkeit. Auf MaklerSieger.de vergleichen Sie Makler neutral und datenbasiert nach dem ProfiScore – ohne gekaufte Plätze. Ob ein Makler zu Ihrem konkreten Verkaufsfall passt, klären Sie unverbindlich über den Bedarfs-Check.