Immobilienverkauf an GbR, Erbengemeinschaft & Co.? Nein – Neues Thema: Umsatzsteuer? Auch nein. Finale Wahl: Haus mit auslaufender Mietpreisbindung? Vergeben. ECHTES Thema: Immobilienverkauf per Onlin
6. November 2026 · 9 Min. Lesezeit
Nicht jede Immobilie gehört auf ImmoScout, Kleinanzeigen & Co. Immer mehr Eigentümer verkaufen off-market – also diskret, ohne öffentliches Inserat, über das Netzwerk eines Maklers oder gezielte Direktansprache geprüfter Käufer. Die Gründe reichen von Privatsphäre (Nachbarn, Mieter, Arbeitgeber sollen nichts erfahren) über sensible Situationen wie Scheidung oder Erbfall bis hin zu hochpreisigen Objekten, bei denen Massenanfragen mehr schaden als nutzen.
Doch Diskretion hat ihren Preis: Weniger Reichweite kann weniger Wettbewerb und damit einen niedrigeren Verkaufspreis bedeuten. Dieser Ratgeber zeigt, wie beide Vermarktungswege 2026 funktionieren, welche Vor- und Nachteile sie haben – und wie Sie mit einem neutralen Maklervergleich über den ProfiScore den Partner finden, der Ihre Strategie wirklich beherrscht.
Portalverkauf vs. Off-Market: Was die beiden Wege unterscheidet
Der klassische Portalverkauf setzt auf maximale Sichtbarkeit: Exposé, Profi-Fotos und Inserat auf den großen Immobilienportalen erreichen den gesamten Markt. Je mehr ernsthafte Interessenten konkurrieren, desto besser Ihre Verhandlungsposition – gerade bei gefragten Lagen und marktgängigen Objekten (Eigentumswohnung, Einfamilienhaus in Standardgröße) ist das meist der Weg zum Höchstpreis.
Beim Off-Market-Verkauf (auch „stiller Verkauf" oder „Secret Sale") erscheint die Immobilie nirgendwo öffentlich. Der Makler spricht gezielt vorgemerkte, bonitätsgeprüfte Käufer aus seiner Datenbank an – Kapitalanleger, Family Offices, Bauträger oder Suchkunden mit konkretem Profil. Adresse, Fotos und Details erhalten Interessenten oft erst nach Unterzeichnung einer Vertraulichkeitsvereinbarung (NDA).
Wichtig zu wissen: Off-Market ist kein Nischenphänomen mehr. Gerade im Segment der Mehrfamilienhäuser, Villen und Anlageobjekte läuft ein erheblicher Teil der Transaktionen außerhalb der Portale ab – häufig, weil Verkäufer Diskretion verlangen oder Makler passende Käufer bereits in der Kartei haben, bevor das Inserat überhaupt nötig wird.
Wann sich der diskrete Verkauf lohnt – und wann er Geld kostet
Off-Market ist sinnvoll, wenn: - Sie nicht wollen, dass Nachbarn, Mieter, Mitarbeiter oder Geschäftspartner vom Verkauf erfahren (z. B. bei Scheidung, Erbfall oder wirtschaftlichen Gründen) - die Immobilie vermietet ist und Sie Unruhe unter den Mietern vermeiden möchten - es sich um ein hochpreisiges oder außergewöhnliches Objekt handelt, dessen Käuferkreis ohnehin klein ist – hier bringen Massenanfragen vor allem Besichtigungstourismus - die Immobilie bereits erfolglos inseriert war und als „verbrannt" gilt: Ein Objekt, das monatelang mit sinkendem Preis online stand, weckt Misstrauen – der Neustart über das Makler-Netzwerk kann das Image retten
Der Nachteil ist strukturell: Weniger Reichweite bedeutet weniger Wettbewerb. Wo beim Portalverkauf mehrere Bieter den Preis treiben können, verhandeln Sie off-market oft nur mit einer Handvoll Interessenten. Wer den absoluten Höchstpreis anstrebt und keine Diskretionsgründe hat, fährt mit breiter Vermarktung – gegebenenfalls kombiniert mit einem Bieterverfahren – in der Regel besser.
Ein realistischer Mittelweg ist die zweistufige Strategie: Der Makler testet das Objekt zunächst zwei bis vier Wochen still bei seinen Vormerkkunden. Kommt kein Abschluss zum Zielpreis zustande, folgt die öffentliche Vermarktung – ohne dass die Immobilie durch lange Standzeit gelitten hat.
Worauf es beim Off-Market-Makler wirklich ankommt
Der Erfolg eines stillen Verkaufs steht und fällt mit der Käuferdatenbank des Maklers. Fragen Sie konkret: Wie viele vorgemerkte Suchkunden mit passendem Profil gibt es? Sind diese bonitätsgeprüft? Wie viele Off-Market-Abschlüsse hat der Makler in den letzten zwölf Monaten tatsächlich vermittelt? Ein Makler ohne gepflegtes Netzwerk kann Diskretion versprechen – liefern kann er sie nicht.
Achten Sie außerdem auf diese Punkte: - Vertraulichkeitsvereinbarung: Interessenten sollten vor Erhalt von Adresse und Unterlagen eine NDA unterschreiben - Qualifizierter Alleinauftrag: Beim Off-Market-Verkauf arbeitet der Makler intensiv ohne öffentliche Sichtbarkeit – seriöse Profis verlangen dafür Exklusivität, meist mit 6 Monaten Laufzeit; prüfen Sie Kündigungsregeln im Maklervertrag - Realistische Preisermittlung vorab: Ohne Marktfeedback durch ein Inserat brauchen Sie eine belastbare Wertermittlung als Verhandlungsanker – idealerweise mit Vergleichsdaten des Gutachterausschusses - Dokumentierte Nachweise: Lassen Sie sich Aktivitäten (angesprochene Interessenten, Besichtigungen, Gebote) regelmäßig berichten
Die Maklerprovision ändert sich durch den Vermarktungsweg übrigens nicht grundsätzlich: Beim Verkauf von Wohnimmobilien an Verbraucher gilt weiterhin das Teilungsprinzip nach § 656c/§ 656d BGB – der Käufer darf nicht mehr zahlen als der Verkäufer. Marktüblich sind je nach Region insgesamt rund 5 bis 7 Prozent inklusive Umsatzsteuer, hälftig geteilt.
So finden Sie den richtigen Makler für Ihre Vermarktungsstrategie
Ob Portal, Off-Market oder zweistufig: Die Strategie sollte zum Objekt, zur Marktlage und zu Ihren persönlichen Prioritäten passen – nicht zur Bequemlichkeit des Maklers. Seriöse Profis legen Ihnen beide Wege mit Vor- und Nachteilen offen dar, statt pauschal einen zu verkaufen. Misstrauisch sollten Sie werden, wenn jemand Off-Market als „garantiert besseren Preis" anpreist: Diskretion und Höchstpreis sind oft ein Zielkonflikt, den man ehrlich benennen muss.
Beim Vergleich hilft der ProfiScore von MaklerSieger.de: Die neutrale, datenbasierte Bewertung zeigt, welche Makler in Ihrer Region nachweislich professionell arbeiten – ohne gekaufte Ranking-Plätze. Über den Bedarfs-Check können Sie zudem prüfen, welcher Vermarktungsweg und welcher Maklertyp zu Ihrer Situation passt.
Praktisches Vorgehen in drei Schritten: - Zwei bis drei Top-Makler aus der neutralen Rangliste Ihrer Stadt auswählen und zum Erstgespräch einladen - Beide Vermarktungsstrategien durchrechnen lassen: erwarteter Preis, Zeitrahmen, Diskretionsmaßnahmen - Alleinauftrag erst unterschreiben, wenn Käuferdatenbank, Referenzen und Berichtspflichten konkret zugesagt sind
Häufige Fragen
Bringt ein Off-Market-Verkauf einen schlechteren Preis als das Portal-Inserat?
<p>Nicht zwangsläufig, aber das Risiko besteht: Weniger Reichweite bedeutet weniger Wettbewerb unter Käufern. Bei marktgängigen Objekten erzielt die breite Vermarktung meist den besseren Preis, bei Spezialimmobilien mit kleinem Käuferkreis kann der gezielte Off-Market-Zugang gleichwertig oder sogar effizienter sein. Eine belastbare Wertermittlung vorab ist in jedem Fall Pflicht.</p>
Wie bleibt mein Verkauf wirklich geheim?
<p>Seriöse Makler geben Adresse, Fotos und Unterlagen erst nach Unterzeichnung einer Vertraulichkeitsvereinbarung (NDA) heraus und sprechen nur vorgeprüfte Interessenten aus ihrer Datenbank an. Besichtigungen werden einzeln und unauffällig organisiert. Erst mit dem Notartermin und der späteren Grundbuchumschreibung wird der Eigentümerwechsel formal sichtbar.</p>
Kostet der Off-Market-Verkauf eine höhere Maklerprovision?
<p>Grundsätzlich nein: Es gelten die marktüblichen Sätze von insgesamt rund 5 bis 7 Prozent inklusive Umsatzsteuer, beim Verkauf an Verbraucher hälftig geteilt nach § 656c/§ 656d BGB. Manche Makler verlangen für besonders aufwendige Diskretionsmandate Zusatzleistungen – das sollte transparent im Maklervertrag stehen und ist verhandelbar.</p>
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