Immobilienverkauf im Ausland lebend 2026? Nein – neues Thema: Maklerexposé prüfen? Auch vergeben. Thema: Hausverkauf mit Photovoltaik-Pflicht? Vergeben. Finale Wahl: Erbscheinverfahren & Grundbuchberi

Das Grundbuchamt schreibt die Immobilie nur um, wenn die Erbfolge in der Form des § 35 GBO nachgewiesen ist. Dafür gibt es zwei Wege:

• Notarielles Testament oder Erbvertrag mit Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts: In diesem Fall ist in der Regel kein Erbschein nötig – das spart mehrere Wochen und die kompletten Erbscheinkosten.
• Privatschriftliches (handschriftliches) Testament oder gesetzliche Erbfolge: Hier verlangt das Grundbuchamt fast immer einen Erbschein (bei Erbengemeinschaften: einen gemeinschaftlichen Erbschein), weil ein handgeschriebenes Testament allein die Erbfolge nicht formgerecht belegt.

Den Erbschein beantragen Sie beim Nachlassgericht (Amtsgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen) – entweder direkt dort oder über einen Notar, der den Antrag beurkundet. Benötigt werden u. a. Sterbeurkunde, Personenstandsurkunden (Geburts-/Heiratsurkunden zur Belegkette) und eine eidesstattliche Versicherung zur Richtigkeit der Angaben. Die Bearbeitungsdauer schwankt je nach Gericht erheblich: In unstreitigen Fällen sind es oft 4 bis 8 Wochen, bei überlasteten Nachlassgerichten oder Streit unter Erben auch mehrere Monate.

Wichtig für Verkäufer: Auch der Kaufvertrag selbst setzt voraus, dass die Erben verfügungsbefugt sind. Ein Notar kann den Kaufvertrag zwar schon vor Abschluss der Grundbuchberichtigung beurkunden – die Eigentumsumschreibung auf den Käufer erfolgt aber erst, wenn die Erbfolge im Grundbuch geklärt ist. Planen Sie den Erbnachweis deshalb als ersten Schritt Ihres Verkaufsfahrplans ein.

Die Kosten richten sich nach dem Nachlasswert (Aktiva abzüglich Verbindlichkeiten des Erblassers) und der Gebührentabelle B des GNotKG. Fällig werden zwei Gebühren: je eine 1,0-Gebühr für die Erteilung des Erbscheins (Nr. 12210 KV GNotKG) und für die eidesstattliche Versicherung (Nr. 23300 KV GNotKG).

Konkrete Beispiele nach Tabelle B (je Gebühr, also in Summe das Doppelte):

• Nachlasswert 25.000 €: 1,0-Gebühr = 115 € → Erbschein mit eidesstattlicher Versicherung ca. 230 €
• Nachlasswert 50.000 €: 1,0-Gebühr = 165 € → gesamt ca. 330 €
• Nachlasswert 200.000 €: 1,0-Gebühr = 435 € → gesamt ca. 870 €
• Nachlasswert 500.000 €: 1,0-Gebühr = 935 € → gesamt ca. 1.870 €

Hinzu kommen ggf. Auslagen und – beim Antrag über den Notar – Umsatzsteuer auf dessen Gebührenanteil. Gerade bei kleineren Nachlässen zeigt sich: Der Erbschein ist oft günstiger als befürchtet, aber vermeidbar, wenn ein notarielles Testament existiert. Wer noch zu Lebzeiten plant, spart den Erben mit einem notariellen Testament häufig mehr, als die Beurkundung kostet.

Zum Vergleich: Ein notarielles Einzeltestament kostet bei 200.000 € Vermögen eine 1,0-Gebühr (435 € zzgl. USt.) – und erspart später beide Erbschein-Gebühren plus Wartezeit. Diese Rechnung sollten Eigentümer kennen, die ihre Immobilie einmal vererben werden.

Mit dem Erbnachweis beantragen Sie beim Grundbuchamt die Berichtigung: Die Erben (bei mehreren: die Erbengemeinschaft „in Erbengemeinschaft") werden als neue Eigentümer eingetragen. Der Antrag ist formlos möglich; beizufügen sind Erbschein oder beglaubigte Abschrift des notariellen Testaments samt Eröffnungsprotokoll.

Der wichtigste Spartipp steht in § 60 Abs. 4 GNotKG: Die Grundbuchberichtigung ist gebührenfrei, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht. Danach fällt eine 1,0-Gebühr nach dem Immobilienwert an – bei einem Haus im Wert von 400.000 € wären das 785 €, bei 500.000 € bereits 935 €. Wer die Umschreibung verschleppt, zahlt also ohne Not mehrere hundert Euro.

Für den Verkauf gibt es eine Besonderheit: Verkaufen die Erben die Immobilie direkt, kann die Umschreibung vom Erblasser unmittelbar auf den Käufer erfolgen – die Zwischeneintragung der Erben ist dann entbehrlich, und für diesen Durchgangserwerb fallen keine gesonderten Berichtigungsgebühren an. Der Erbnachweis nach § 35 GBO ist aber trotzdem zwingend. Lassen Sie sich hierzu vom beurkundenden Notar beraten – die Gestaltung spart Gebühren, ändert aber nichts an der Pflicht, die Erbfolge lückenlos zu belegen. Wie der Notartermin abläuft, lesen Sie in unserem Ratgeber zum Notartermin beim Hausverkauf.

Die Wochen bis zum Erbschein müssen keine verlorene Zeit sein. Erfahrene Erben nutzen sie für alles, was ohnehin ansteht:

• Unterlagen beschaffen: Grundbuchauszug, Energieausweis (Pflicht spätestens zur Besichtigung!), Baupläne, Flurkarte, bei Wohnungen Teilungserklärung und Hausgeldabrechnungen.
• Wertermittlung starten: Eine fundierte Einschätzung des Verkehrswerts brauchen Sie ohnehin – auch für die Erbschaftsteuer. Ein guter Makler erstellt die Markteinschätzung bereits vor der Grundbuchberichtigung.
• Erbengemeinschaft abstimmen: Der Verkauf erfordert die Zustimmung aller Miterben. Klären Sie früh, wer unterschreibt, ob Vollmachten sinnvoll sind und wie der Erlös verteilt wird.
• Steuerliche Fristen prüfen: Bei geerbten Immobilien läuft die Zehnjahresfrist des § 23 EStG ab dem Anschaffungszeitpunkt des Erblassers weiter – oft ist der Verkauf dadurch von vornherein steuerfrei.

Gerade bei Erbimmobilien zahlt sich ein Makler aus, der Nachlassfälle kennt: Er koordiniert Miterben, kennt die Abläufe mit Nachlassgericht und Notar und vermeidet, dass Interessenten abspringen, weil die Eigentumsfrage ungeklärt wirkt. Über den ProfiScore finden Sie neutral bewertete Makler mit nachgewiesener Erfahrung – ohne gekaufte Ranking-Plätze. Unsicher, ob Sie überhaupt einen Makler brauchen? Der kostenlose Bedarfs-Check gibt in wenigen Minuten eine ehrliche Einschätzung.