Immobilienverkauf mit Auslandsbezug 2026: Verkaufen aus dem Ausland – Vollmacht, Apostille & Steuern

Ein Immobilienkaufvertrag muss in Deutschland nach § 311b BGB notariell beurkundet werden – daran ändert auch ein Wohnsitz im Ausland nichts. Die Online-Beurkundung nach dem DiRUG gilt nur für bestimmte gesellschaftsrechtliche Vorgänge (etwa GmbH-Gründungen), nicht für Grundstückskaufverträge. Wer nicht zum Notartermin anreisen kann oder will, hat im Wesentlichen zwei Wege: die vollmachtlose Vertretung mit nachträglicher Genehmigung oder eine notarielle Verkaufsvollmacht.

Bei der vollmachtlosen Vertretung unterschreibt eine Vertrauensperson (oft ein Notariatsmitarbeiter) den Vertrag; Sie genehmigen ihn anschließend durch eine beglaubigte Nachgenehmigung. Der Vertrag ist bis dahin schwebend unwirksam – Käufer und deren Banken akzeptieren das nicht immer, und es kostet Zeit. Planbarer ist die notarielle Vollmacht, die Sie vorab erteilen. Sie sollte konkret formuliert sein: Objekt, Mindestkaufpreis, Befugnis zur Auflassung und zu Grundbucherklärungen.

Die Unterschrift unter Vollmacht oder Nachgenehmigung kann im Ausland beglaubigt werden – bei der deutschen Botschaft oder dem Konsulat (die Beglaubigung ist der eines deutschen Notars gleichgestellt, Termine sind allerdings oft knapp) oder bei einem ausländischen Notar. Im zweiten Fall ist für die Verwendung in Deutschland je nach Land eine Apostille (Haager Übereinkommen von 1961) oder die aufwendigere Legalisation nötig. Fremdsprachige Urkunden brauchen zusätzlich eine beglaubigte Übersetzung. Klären Sie das Verfahren frühzeitig mit dem deutschen Notar – er sagt Ihnen genau, welche Form er für den Grundbuchvollzug akzeptiert.

Ein Wegzug ins Ausland befreit nicht von deutschen Steuern auf den Immobilienverkauf. Gewinne aus der Veräußerung inländischer Grundstücke unterliegen der beschränkten Steuerpflicht nach § 49 Abs. 1 Nr. 8 EStG – besteuert wird dort, wo die Immobilie liegt (Belegenheitsprinzip, so auch in praktisch allen Doppelbesteuerungsabkommen nach dem OECD-Muster geregelt). Die Spekulationsfrist von zehn Jahren aus § 23 EStG gilt also unverändert: Liegt der Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung, ist der Gewinn in Deutschland steuerpflichtig.

Vorsicht bei der Eigennutzungs-Ausnahme: Steuerfrei ist der Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist nur, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt wurde. Wer vor Jahren ausgewandert ist und seitdem vermietet hat, erfüllt diese Voraussetzung nicht – auch wenn er das Haus früher jahrzehntelang bewohnt hat. Details zur Fristberechnung finden Sie im Ratgeber zur Spekulationssteuer beim Hausverkauf.

Praktisch bedeutet das: Sie müssen in Deutschland eine Steuererklärung für beschränkt Steuerpflichtige abgeben, zuständig ist regelmäßig das Finanzamt, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Prüfen Sie zusätzlich die Regeln Ihres Wohnsitzstaates – manche Länder besteuern den Gewinn ebenfalls und rechnen die deutsche Steuer an, andere stellen ihn frei. Bei größeren Beträgen gehört ein Steuerberater mit internationaler Erfahrung zwingend ins Team.

Die Dokumentenbeschaffung ist aus dem Ausland der größte Zeitfresser. Besorgen Sie frühzeitig – oder lassen Sie per Vollmacht besorgen:

• Grundbuchauszug (aktuell, mit allen Abteilungen) und ggf. Löschungsunterlagen für die Grundschuld
• Energieausweis – Pflicht ab der ersten Besichtigung, Bußgeld bis 10.000 € nach GEG
• Baupläne, Wohnflächenberechnung, bei Wohnungen Teilungserklärung, Protokolle und Hausgeldabrechnungen
• Bei geerbten Immobilien: Erbschein oder notarielles Testament plus Grundbuchberichtigung

Zwei Punkte werden oft unterschätzt. Erstens die Identitäts- und Geldwäscheprüfung: Notar und Makler sind nach dem Geldwäschegesetz verpflichtet, Ihre Identität festzustellen – bei Auslandsansässigen verlangen sie häufig zusätzliche Nachweise, etwa zur Herkunft des Eigentums und zur steuerlichen Ansässigkeit. Zweitens die Kaufpreiszahlung: Lassen Sie den Kaufpreis möglichst auf ein deutsches oder EU-Konto in Euro fließen. Überweisungen auf Drittlandskonten können Rückfragen der Käuferbank auslösen; Währungsumrechnung kostet zudem spürbar Gebühren.

Für die Löschung alter Grundschulden, die Lastenfreistellung und die Fälligkeitsmitteilung sorgt der Notar – aber Besichtigungen, Übergabe, Zählerstände und das Übergabeprotokoll braucht jemand vor Ort. Genau hier entscheidet sich, ob der Fernverkauf reibungslos läuft oder monatelang stockt.

Beim Verkauf aus dem Ausland übernimmt der Makler weit mehr als die Vermarktung: Er ist Ihr verlängerter Arm vor Ort. Dazu gehören Schlüsselverwaltung, Besichtigungen, Bonitätsprüfung der Interessenten, Koordination von Handwerkern und Energieberater, Vorbereitung des Notartermins und die Übergabe nach Kaufpreiszahlung. Achten Sie im Maklervertrag darauf, dass diese Leistungen ausdrücklich vereinbart sind – und dass die Kommunikation per Video-Call und digitalem Reporting funktioniert, idealerweise mit festen Update-Intervallen.

Die Provision richtet sich nach den üblichen Regeln: Bei Verkauf an Verbraucher greift das Teilungsprinzip nach § 656c/§ 656d BGB – der Käufer darf nicht mehr zahlen als der Verkäufer. Marktüblich sind je nach Region insgesamt etwa 5 bis 7 % inkl. MwSt., hälftig geteilt. Ein Fernverkauf rechtfertigt keinen Aufschlag, wohl aber eine klare Leistungsbeschreibung. Mehr dazu im Überblick zur Maklerprovision.

Das größte Risiko aus der Ferne: Sie können den Makler nicht persönlich einschätzen und sind auf Online-Eindrücke angewiesen – die oft gekauft oder geschönt sind. Genau dafür gibt es den ProfiScore: ein neutrales, datenbasiertes Ranking ohne bezahlte Platzierungen, mit dem Sie Makler in der Region Ihrer Immobilie objektiv vergleichen. Starten Sie mit dem Bedarfs-Check, beschreiben Sie Ihre Auslandssituation offen – und vereinbaren Sie Erstgespräche per Video, bevor Sie den Alleinauftrag unterschreiben.