Käufer oder Verkäufer: Wer zahlt die Maklerprovision wirklich?

Mit der Neuregelung im Bürgerlichen Gesetzbuch (§§ 656a–656d BGB) gilt beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher eine klare Regel: Wer den Makler zuerst beauftragt (der Besteller), trägt mindestens die Hälfte der Gesamtprovision. Den gleichen oder einen geringeren Anteil kann er auf die andere Partei umlegen — aber nicht mehr.

Konkret bedeutet das für den typischen Fall, dass ein Eigentümer seinen Makler beauftragt: Der Verkäufer zahlt mindestens 50 % der vereinbarten Provision. Der Käufer kann maximal denselben Betrag wie der Verkäufer zahlen. Eine vollständige Abwälzung der Provision auf den Käufer ist bei Kaufverträgen mit Verbrauchern nicht mehr zulässig.

• Anwendungsbereich: Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, auch Mehrfamilienhäuser mit bis zu zwei Wohneinheiten, wenn der Käufer ein Verbraucher ist.
• Nicht betroffen: Gewerbliche Immobilien, Grundstücke ohne Bebauung oder Verkäufe zwischen Unternehmern.
• Form: Der Maklervertrag mit dem Käufer muss in Textform (z. B. E-Mail) geschlossen werden, sonst ist er unwirksam (§ 656a BGB).

In Deutschland hat sich nach der Reform ein weitgehend einheitliches Modell durchgesetzt, auch wenn die genaue Höhe regional variiert:

• Hälftige Teilung: Verkäufer und Käufer zahlen je 3,57 % des Kaufpreises (inkl. 19 % MwSt.). Gesamtprovision: 7,14 %. Dies ist das Standardmodell in den meisten Bundesländern.
• Einseitige Innenprovision: Der Verkäufer trägt die gesamte Maklerprovision allein, der Käufer zahlt nichts. Dies ist weiterhin erlaubt und kommt vor allem in städtischen Hochpreismärkten vor, wo Verkäufer Käufer nicht abschrecken wollen.
• Abweichende Splits: Theoretisch sind auch 4 % / 3 % oder ähnliche Aufteilungen möglich, solange der Käuferanteil den Verkäuferanteil nicht übersteigt.

Wichtig: Keine gesetzliche Regelung schreibt eine bestimmte Provisionshöhe vor. Die Höhe ist frei verhandelbar — nur die Verteilung ist geregelt. Mit unserem Bedarfs-Check können Sie schnell herausfinden, welche Konditionen Makler in Ihrer Region anbieten.

In der Praxis häufig: Der Makler wird vom Verkäufer beauftragt, vermittelt die Immobilie und schließt dabei auch einen Vertrag mit dem Käufer. Man spricht von einem Doppelmakler. Das ist grundsätzlich erlaubt, aber an strenge Voraussetzungen geknüpft:

• Beide Parteien müssen über die Doppeltätigkeit informiert sein und ihr zustimmen.
• Der Makler darf keine der Parteien bevorzugen oder Interessenkonflikte verschweigen.
• Die Provisionsteilung muss dem § 656c BGB entsprechen — also gleiche Anteile oder Käufer zahlt weniger.

In der Praxis führt Doppelmaklerschaft häufig zu Konflikten, da der Makler objektiv beiden Parteien verpflichtet ist, aber de facto meist für den Verkäufer arbeitet. Wer als Käufer einen Doppelmakler nutzt, sollte prüfen, ob eigene Interessen ausreichend vertreten werden. Verkäufer wiederum profitieren von einem breiteren Käufernetzwerk. Prüfen Sie ProfiScore-geprüfte Makler, die transparent über ihre Tätigkeit informieren.

Es gibt Konstellationen, in denen Käufer vollständig provisionsfrei kaufen:

• Innenprovision / Verkäufercourtage: Der Verkäufer trägt die gesamte Maklergebühr. Der Kaufpreis spiegelt das wirtschaftlich möglicherweise wider, rechtlich trägt der Käufer aber keine direkte Provision.
• Keine Maklerbeteiligung: Beim Direktkauf vom Eigentümer (Privatverkauf) fällt keine Provision an.
• Neue Bauprojekte vom Bauträger: Bauträger verkaufen direkt; fällt ein Makler an, zahlt typischerweise der Bauträger.

Ob ein Makler eine reine Innenprovision anbietet, hängt stark vom Markt und der Verhandlungsstärke des Verkäufers ab. In Hochpreisregionen (München, Hamburg, Frankfurt) ist die Innenprovision häufiger anzutreffen. Nutzen Sie den Bedarfs-Check von MaklerSieger.de, um regionale Konditionen zu vergleichen.

Trotz der klaren gesetzlichen Regelung seit 2020 kommt es in der Praxis immer noch zu Fehlern und Missverständnissen:

• Fehlende Textform: Maklerverträge mit Käufern, die nur mündlich geschlossen werden, sind unwirksam (§ 656a BGB). Käufer sollten darauf bestehen, die Vereinbarung schriftlich zu erhalten.
• Falsche Abrechnungsreihenfolge: Manche Makler stellen Käufern die Rechnung, bevor der Verkäufer seinen Anteil nachweislich gezahlt hat. § 656c Abs. 1 Satz 2 BGB verlangt aber, dass der Käufer erst zahlen muss, nachdem der Verkäufer seinen Anteil geleistet hat.
• Unklare Provisionshöhe im Exposé: Transparente Makler weisen Provisionshöhe und -verteilung bereits im Exposé aus. Fehlen diese Angaben, sollte man nachfragen.
• Verwechslung mit Mietrecht: Das Bestellerprinzip gilt beim Verkauf anders als beim Wohnungsmietrecht (dort gilt: wer bestellt, zahlt komplett). Beim Verkauf gilt die hälftige Teilungspflicht.

Einen neutralen Überblick über Makler, die transparent und gesetzeskonform agieren, liefert der ProfiScore auf MaklerSieger.de.

Die Maklerprovision ist kein gesetzlich festgelegter Satz — sie ist verhandelbar. Dennoch gibt es Marktstandards und praktische Grenzen:

• Typische Gesamtprovision: 5,95 % bis 7,14 % des Kaufpreises (inkl. MwSt.) je nach Region und Makler.
• Spielraum nach unten: Bei hochwertigen Objekten (ab ca. 600.000 € Kaufpreis) verhandeln Verkäufer häufig auf Gesamtprovisionen von 4–5 %. Makler verdienen dann absolut immer noch gut.
• Erfolgsabhängige Modelle: Vereinzelt bieten Makler gestaffelte Provisionen an (z. B. höhere Provision wenn Verkaufspreis über dem Zielwert liegt). Solche Modelle fördern das Engagement des Maklers.
• Vorsicht bei Dumpingangeboten: Wer deutlich unter dem Marktstandard liegt, spart möglicherweise an Marketingaufwand, Qualität oder Erreichbarkeit. Prüfen Sie immer das Gesamtpaket.

Vergleichen Sie mehrere Makler, bevor Sie einen Vertrag unterzeichnen. Der ProfiScore hilft, Qualität und Konditionen objektiv gegenüberzustellen.