Kosten & Steuern

Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf 2026: Grunderwerbsteuer, Notar & Makler im Überblick

15. Juli 2026 · 8 Min. Lesezeit

Wer eine Immobilie kauft, zahlt deutlich mehr als den reinen Kaufpreis: Je nach Bundesland kommen rund 9 bis 13 Prozent Kaufnebenkosten hinzu – bei einem Kaufpreis von 400.000 € also schnell 36.000 bis 52.000 €. Diese Summe muss in der Regel aus Eigenkapital bezahlt werden, denn Banken finanzieren Nebenkosten meist nicht mit.

Auch für Verkäufer ist das Thema entscheidend: Wer die Nebenkostenbelastung der Käuferseite kennt, kann den Angebotspreis realistischer kalkulieren und Verhandlungen besser führen. Dieser Ratgeber zeigt mit konkreten Zahlen, welche Posten 2026 anfallen, wie sie sich berechnen – und wo sich legal sparen lässt.

Grunderwerbsteuer: Der größte Einzelposten – je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent

Die Grunderwerbsteuer ist Ländersache und variiert erheblich. Am günstigsten ist Bayern mit 3,5 %, die meisten Länder liegen deutlich darüber: Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Saarland und Brandenburg verlangen 6,5 %, Berlin 6,0 %, Hamburg 5,5 %, Baden-Württemberg und Hessen 5,0 %. Thüringen hat 2024 von 6,5 % auf 5,0 % gesenkt – prüfen Sie daher immer den aktuellen Satz Ihres Bundeslandes.

Ein Rechenbeispiel macht den Unterschied greifbar: Bei einem Kaufpreis von 500.000 € zahlen Käufer in Bayern 17.500 € Grunderwerbsteuer, in NRW dagegen 32.500 € – ein Unterschied von 15.000 € allein durch die Lage. Die Steuer wird vom Finanzamt per Bescheid festgesetzt; erst nach Zahlung erteilt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die der Käufer nicht als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen wird.

Legaler Spartipp: Bewegliches Zubehör wie Einbauküche, Sauna oder Markisen kann im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen werden – darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an. Wichtig: Die Werte müssen realistisch und belegbar sein (Rechnungen, Zeitwert), sonst droht Ärger mit dem Finanzamt. Ab etwa 15 % des Kaufpreises für Zubehör werden Finanzämter und finanzierende Banken kritisch.

Notar- und Grundbuchkosten: Rund 1,5 bis 2 Prozent nach festem Gebührenrecht

Notar- und Grundbuchkosten sind bundesweit einheitlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt – Verhandeln ist hier zwecklos, die Gebühren richten sich nach dem Kaufpreis. Als Faustregel gelten etwa 1,5 % für den Notar und 0,5 % für das Grundbuchamt, zusammen also rund 2 % des Kaufpreises.

Konkret bei einem Kaufpreis von 400.000 €: Die Beurkundung des Kaufvertrags kostet als 2,0-Gebühr rund 1.670 €, hinzu kommen Vollzugs- und Betreuungsgebühren, Auslagen und Umsatzsteuer – realistisch landen Käufer bei etwa 5.000 bis 6.000 € Notarkosten. Das Grundbuchamt berechnet für die Eigentumsumschreibung eine 1,0-Gebühr von rund 835 €, für die Auflassungsvormerkung eine 0,5-Gebühr von etwa 418 €. Wird eine Grundschuld zur Finanzierung bestellt, kommen je nach Darlehenshöhe weitere Beträge hinzu – bei 300.000 € Grundschuld etwa 600 bis 700 € Notargebühren plus Grundbucheintragung.

Für Verkäufer relevant: Sie tragen üblicherweise die Kosten der Lastenfreistellung, also der Löschung alter Grundschulden. Details dazu und wann sich die Übernahme einer bestehenden Grundschuld lohnt, erklärt unser Ratgeber zur Grundschuld beim Hausverkauf.

Maklerprovision 2026: Wer zahlt wie viel – und was ist verhandelbar?

Seit Dezember 2020 gilt bei Verkäufen von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten (§§ 656a–656d BGB): Beauftragt der Verkäufer den Makler, muss er mindestens die Hälfte der Provision selbst tragen. Üblich ist heute die Teilung 50/50 – je nach Region zahlen Käufer und Verkäufer meist jeweils 1,5 bis 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer.

Rechenbeispiel bei 400.000 € Kaufpreis und einer Gesamtprovision von 7,14 %: Käufer und Verkäufer zahlen je 14.280 €. Bei einer regional üblichen Gesamtprovision von 5,95 % wären es je 11.900 €. Die Provisionshöhe ist frei verhandelbar – gerade bei hochpreisigen oder leicht verkäuflichen Objekten lassen sich oft Nachlässe erzielen. Wichtig ist aber: Der günstigste Makler ist selten der beste. Ein Profi, der 3 % mehr Verkaufspreis herausholt, refinanziert seine Provision mehrfach.

Wie Sie einen wirklich guten Makler erkennen, zeigt der datenbasierte ProfiScore von MaklerSieger – neutral, ohne gekaufte Plätze. Ob ein Makler für Ihre Situation überhaupt sinnvoll ist, klärt der kostenlose Bedarfs-Check.

Gesamtrechnung & Spartipps: So viel kostet der Kauf wirklich

Die Gesamtbelastung im Vergleich zweier Bundesländer bei 400.000 € Kaufpreis (Provision je 3,57 % für den Käufer):

Bayern (3,5 % GrESt): 14.000 € Steuer + ca. 8.000 € Notar/Grundbuch + 14.280 € Provision = ca. 36.300 € (≈ 9,1 %)
NRW (6,5 % GrESt): 26.000 € Steuer + ca. 8.000 € Notar/Grundbuch + 14.280 € Provision = ca. 48.300 € (≈ 12,1 %)

Die wichtigsten legalen Sparhebel: Bewegliches Inventar separat ausweisen (senkt Grunderwerbsteuer und teils die Provision), Provision verhandeln, bei Neubauprojekten prüfen, ob Grundstück und Bauleistung getrennt erworben werden können (Achtung: Bei einem einheitlichen Vertragswerk fällt die Grunderwerbsteuer auf den Gesamtpreis an – hier ist steuerliche Beratung Pflicht).

Für Verkäufer heißt das: Kalkulieren Sie die Käufer-Nebenkosten in Ihre Preisstrategie ein. Ein Angebotspreis knapp unter psychologischen Schwellen kann die Gesamtbelastung des Käufers spürbar senken und die Nachfrage erhöhen. Erfahrene Makler – etwa die Top-Platzierten unter den Maklern in München oder Maklern in Köln – berücksichtigen die regionale Nebenkostenlast bereits bei der Wertermittlung.

Häufige Fragen

Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?

In der Regel nicht ohne Weiteres: Banken finanzieren meist nur den Kaufpreis, da die Nebenkosten den Immobilienwert nicht erhöhen. Eine sogenannte 110-Prozent-Finanzierung ist möglich, führt aber zu deutlich höheren Zinsen und wird nur bei sehr guter Bonität vergeben. Faustregel: Mindestens die Nebenkosten (9–13 % des Kaufpreises) sollten als Eigenkapital vorhanden sein.

Sind Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?

Bei selbstgenutzten Immobilien grundsätzlich nicht. Bei vermieteten Objekten gehören Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten für den Erwerb zu den Anschaffungsnebenkosten und werden anteilig über die Gebäudeabschreibung (AfA) geltend gemacht. Kosten der Finanzierung, etwa die Grundschuldbestellung, sind bei Vermietung sofort als Werbungskosten abziehbar.

Muss der Verkäufer wirklich die Hälfte der Maklerprovision zahlen?

Ja – bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, die an Verbraucher verkauft werden, schreibt § 656c/d BGB vor, dass der Käufer nicht mehr zahlen darf als der Verkäufer, wenn dieser den Makler beauftragt hat. Der Verkäufer trägt also mindestens 50 %. Bei Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien und unbebauten Grundstücken gilt diese Regelung nicht, hier ist die Verteilung frei verhandelbar.

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